作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網(wǎng) 3月份，港股內房股、物業(yè)股紛紛遞交了2020年度的成績單。在新冠疫情的影響下，加之資本市場“喜好度”的改變，內房股和物業(yè)股呈現(xiàn)出兩極分化的表現(xiàn)。

一端是內房股“增收不增利”、利潤空間不斷被壓縮，另一端則是物業(yè)股收入、規(guī)模爆發(fā)式增長。因為經營數(shù)據(jù)不及預期，內房股選擇延遲刊發(fā)全年業(yè)績或許可以理解，但是業(yè)績表現(xiàn)有所增長的物業(yè)股則依然選擇延遲刊發(fā)年度業(yè)績，則有些“反?！?。

4月1日，鑫苑物業(yè)服務集團有限公司公告稱，因故延遲刊發(fā)2020年度業(yè)績報告；同時，因未能如期發(fā)布2020年全年業(yè)績，按港交所要求，鑫苑服務即日起股票暫停買賣，直至刊發(fā)審核的業(yè)績?yōu)橹埂?/p>

翻看鑫苑服務發(fā)布未經審核的2020年度業(yè)績，可以看到，與業(yè)績下滑的內房股不同，期內其業(yè)績實現(xiàn)一定程度地增長，其中收入錄得6.6億元，同比增長23.62%；毛利2.64億元，同比增長30.85%；期內錄得毛利率為40%，較2019年增加2.21個百分點。

同期延遲公布業(yè)績內房股中，上海證大、福晟國際和國瑞置業(yè)經營表現(xiàn)則沒有那么“樂觀”。其中，披露未經審核數(shù)據(jù)的上海證大于2020年錄得營業(yè)額45.99億港元，同比增長240.92%；股東應占虧損反而進一步擴大至11.51億港元。

以中期報表來看，福晟國際、國瑞置業(yè)則有著同樣的業(yè)績表現(xiàn)。2020年中期，福晟國際收入上升129%至6.85億元，全面收益總額由盈轉虧至為負3.8億元，同比下降462.92%；國瑞置業(yè)收入為33.22億元，同比下降12%，歸母凈利潤約7131萬元，同比下降83.4%。

盡管業(yè)績表現(xiàn)各有不同，但是進一步對比發(fā)現(xiàn)，內房股和物業(yè)股延遲刊發(fā)業(yè)績的原因卻相同，皆因關聯(lián)公司的并表審計問題。

實際上，2020年3月份，香港會計業(yè)界曾擔憂出現(xiàn)大規(guī)模過延遲刊發(fā)年報的現(xiàn)象。彼時，新冠疫情爆發(fā)后，上市公司審計工作普遍受到阻礙，不少公司未能趕在港交所要求的2020年3月31日前發(fā)布年度業(yè)績，將進一步引發(fā)停牌潮。

據(jù)香港當?shù)孛襟w報道，當時多名會計師就延遲業(yè)績披露時間會見香港證監(jiān)會，希望尋求折衷方法，比如延遲刊發(fā)業(yè)績限期，避免有大量公司需要停牌。不過，香港證監(jiān)會發(fā)言人表示，發(fā)行人必須要有無法解決的具體及實際難度，以證明其延誤公布業(yè)績是合理。

經過幾次上市條例的修訂，核數(shù)師意見對公司停復牌有著決定性作用，港交所一般不會審核上市公司的財務真假，反而以會計事務所報告為主。這也意味著經過會計事務所審計和發(fā)表意見的財務數(shù)據(jù)，亦能反應企業(yè)經營數(shù)據(jù)的真實情況。

其中，2018年，港交所修定的上市條例，推出“快速除牌”規(guī)定，主板公司的證券連續(xù)停牌18個月或GEM公司的證券連續(xù)停牌12個月，將會被取消上市地位；次年9月，港交所將核數(shù)師意見納入公司停牌準則中。

2020年，被除牌企業(yè)合計65家中，包括31家因“上市規(guī)則”除牌的上市公司。其中，涉房企業(yè)包括五洲國際，其被除牌的原因正是無法在限期內刊發(fā)審計年度業(yè)績的企業(yè)，暫停交易時間超過18個月。

該公司于2018年8月份爆發(fā)債務違約，隨后該年中期業(yè)績審計報告開始“難產”，便陷入無限期停牌階段；2020年3月份，港交所決定取消其上市地位。

與過往不同，本次申請延遲刊發(fā)年度業(yè)績的上市企業(yè)中，鑫苑服務、國瑞置業(yè)、上海證大均因為涉及到關聯(lián)交易和關聯(lián)公司入表的問題，需要額外的時間進行審計。

而福晟國際則因為下屬公司未及時遞交審核財務數(shù)據(jù)和資料要求予核數(shù)師；其與五洲國際的經歷相似。該公司于2019年10月份傳出破產消息，隨便被世茂收購，并且出售項目解決流動性危機。以此推斷，福晟國際的審計工作將會涉及到不少轉讓事宜。

繁多的關聯(lián)交易則意味著審計工作需要更長的時間、更高費用。今年1月份，因未能就2020年度的審核費用未能與會計事務所達成共識，德勤·關黃陳方會計師行辭任了福晟國際公司核數(shù)師的職位。隨后，福晟國際聘任大信梁學濂（香港）會計師事務為公司核數(shù)師。

當下，因為關聯(lián)公司審計出現(xiàn)出入的房企還包括禹洲集團。2020年財報顯示，其實現(xiàn)營收104.11億元，同比下降55.2%；母公司擁有人應占利潤1.17億元，同比降約97%；兩項數(shù)據(jù)較2020年上半年不升反降。

一位知情人士透露，出現(xiàn)上述情況原因是聯(lián)營公司與集團上報數(shù)據(jù)不一致。不過，另一位接近禹洲集團的人士則表示：“可能有些審計規(guī)則不一樣，禹洲也是尊重審計規(guī)則，并嚴格遵守相關規(guī)定?！?/p>

回到鑫苑服務身上，其于2019年11月份完成敲鐘上市。借著物業(yè)股“上市春風”，上市當天，規(guī)模雖小，鑫苑服務仍舊獲得資本市場的追捧。于招股期，其在香港公開發(fā)售、國際發(fā)售分別獲得獲得6.01倍、2.64倍認購，共計募得款項2.2億港元。

和大部分物管上市一樣，鑫苑服務大部分所得款將用于擴大自身在管規(guī)模。招股書顯示，鑫苑物業(yè)稱，所得款項凈額約60%將用于擴展物業(yè)管理服務、尋求戰(zhàn)略收購及投資機會；約15%將用于拓展增值服務業(yè)務線所提供的服務類型；約15%將用于升級及發(fā)展自有信息技術及智能系統(tǒng)。

過去一年時間里，物管公司并購潮起，收并購頻頻發(fā)生，而在此期間，手持6億元現(xiàn)金的鑫苑服務則有些“安靜”，沒有借著上市募得的資金優(yōu)勢不斷擴大規(guī)模。

2020年，鑫苑服務完成一次增資和一次收購動作，包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務有限公司股權40%，1348.17萬元收購重慶重型汽車集團鴻企物業(yè)有限責任公司100%股權。

其中，上述增資動作于去年6月9日完成工商注冊。按鑫苑服務往期公告初步判斷，若干關聯(lián)交易或許與上述收購相關。同時，鑫苑服務與禹洲集團核數(shù)師均為安永會計事務所。

一位財務分析人士表示：“禹洲關聯(lián)交易也是安永審計的。去年，‘四大’爆發(fā)了一些負面的消息，包括安永審計的瑞幸咖啡、德清內部舉報事件等。可能基于這些事件，事務所對現(xiàn)在收入確認過于激進的企業(yè)會更加謹慎?！?/p>

關于未來收購動作，鑫苑服務管理層在中期業(yè)績會上稱：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購方面的工作仍在接洽中，業(yè)務成果會在2020年以后年度體現(xiàn)出來；同時，將會在國企改制、城市更新改造、三供一業(yè)改革中尋找機會?！?/p>

那么，錢用在哪里？答案是：“銀行定期存款”。2020年中期報表顯示，鑫苑服務投資活動現(xiàn)金流為負5.4億元，主要為購買銀行定期存款投資5.38億元?；蛟S，在鑫苑服務看來，面對諸多不確定性因素，保本投資、持有大量現(xiàn)金才是平穩(wěn)過渡的最好方式。

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原標題： 關聯(lián)公司審計難鑫苑服務業(yè)績增長、年報也“難產”