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作者:投拓江湖團(tuán)隊(duì)
來(lái)源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
代建在投資人眼里,可謂是非常好的一種拿地合作模式,不少公司將代建定義為低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。因?yàn)榇?xiàng)目大多是零自有資金投入,或者是極少的資金投入,對(duì)于房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但是這并不意味著代建就完全沒(méi)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上搞代建的風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的,搞不好甚至?xí)胺?chē)”。
最近,跟圈內(nèi)一位投資總(簡(jiǎn)稱(chēng)老李)聊起他經(jīng)手的一個(gè)代建項(xiàng)目,他本人表示一肚子苦水,皮都要脫了三層。
老李所在的公司,是一家擅長(zhǎng)搞代建的房企,在2020年上半年的時(shí)候,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)介紹了位于本省某三線(xiàn)城市的一個(gè)代建項(xiàng)目。項(xiàng)目商業(yè)比例為60%,住宅只有40%,因?yàn)轫?xiàng)目方是本地小房企,資金能力有限,項(xiàng)目公司還有一定的負(fù)債,故而尋求代建方墊資代建。但是住宅部分大部已經(jīng)銷(xiāo)售,工程已經(jīng)停工了半年。
考慮到項(xiàng)目商業(yè)體量大,而且有一定的負(fù)債,老李建議公司以純代建的形式參與這個(gè)項(xiàng)目合作,項(xiàng)目所需的借款,由老李找某信托機(jī)構(gòu)提供,但是老李的公司需要進(jìn)行信用背書(shū),承擔(dān)連帶責(zé)任,同時(shí)老李公司收取融資款的3.5%作為擔(dān)保費(fèi)。
代建協(xié)議簽訂后,融資進(jìn)入一切都很順利,直到項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)售,問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái)。因?yàn)樯虡I(yè)和公寓的產(chǎn)品和定價(jià)問(wèn)題(這個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng),在代建協(xié)議里約定由項(xiàng)目方?jīng)Q定),項(xiàng)目方一直不肯妥協(xié),老李做了多次工作都無(wú)功而返。就這樣扯皮,耽誤了半年時(shí)間,很快就到了歸還第一筆融資款的最后截止期限。因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有銷(xiāo)售回款,自然也就沒(méi)有現(xiàn)金流用于支付貸款,項(xiàng)目方本身除了這個(gè)項(xiàng)目也沒(méi)有其他業(yè)務(wù),更不可能提供資金來(lái)償還貸款。
在最后的催收期限截止后,信托機(jī)構(gòu)把這個(gè)項(xiàng)目公司告上了法庭,并且將老李的公司列為被告,承擔(dān)連帶清償還款的責(zé)任。并且因?yàn)檫@個(gè)負(fù)面新聞,老李家公司上了熱搜,影響了集團(tuán)的整體融資。說(shuō)到這里,老李就覺(jué)得很冤屈,好好的代建項(xiàng)目,把公司帶進(jìn)了坑,都怪項(xiàng)目方過(guò)于執(zhí)拗,而且自身沒(méi)有任何資產(chǎn)可以?xún)攤?/p>
因?yàn)榍捌谝呀?jīng)的住宅部分,即將到交樓時(shí)間,因?yàn)橘Y金的問(wèn)題,這個(gè)項(xiàng)目陷入了長(zhǎng)期的停工。這個(gè)事情繼續(xù)惡化,將會(huì)導(dǎo)致交樓逾期,這會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響,畢竟這個(gè)項(xiàng)目名字前面,還掛的是老李家公司的名字。
經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)一年的反復(fù)協(xié)商,處理這個(gè)問(wèn)題,并且最終在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下,老李家公司,不得不接受全盤(pán)收購(gòu)該項(xiàng)目,在原有資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上,進(jìn)行一定的打折。并且在跟信托機(jī)構(gòu)協(xié)商一致的情況下,信托機(jī)構(gòu)同意債務(wù)延期,并且申請(qǐng)司法凍結(jié),由老李家公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后還款。
像老李所在的這種擅長(zhǎng)搞代建的房企,都會(huì)陷入扯皮的問(wèn)題,還把輕資產(chǎn)生生干成了重資產(chǎn)。代建背后的水,其實(shí)是很深的。
代建方要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中協(xié)調(diào)各類(lèi)復(fù)雜的問(wèn)題,本身就是一個(gè)高難度操作。
代建方操盤(pán)的先天弱勢(shì),就是你不是業(yè)主單位,只有管理權(quán)在多數(shù)時(shí)候是被動(dòng)的。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間,代建方需要協(xié)調(diào)報(bào)建、運(yùn)營(yíng)、工程、成本、研發(fā)設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等各個(gè)板塊的事情。雖然在代建協(xié)議里面,一般會(huì)約定那些事情代建方可以自己說(shuō)了算,但是項(xiàng)目方始終都是有發(fā)言權(quán)的,臨時(shí)改變想法的也比比皆是。
除此之外,很多項(xiàng)目公司是由多個(gè)股東構(gòu)成的,一旦有一個(gè)股東有異議,哪怕是只有1%股權(quán)的小股東,也能給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)制造不少的阻礙。因此,熟練搞代建的房企,都知道在前期洽談的時(shí)候,進(jìn)行項(xiàng)目篩選。
除此之外,借錢(qián),是永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的雷區(qū)。
很多代建項(xiàng)目,本身情況還是不錯(cuò)的,關(guān)鍵問(wèn)題就是缺錢(qián)。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)也很容易理解,項(xiàng)目方要是既有錢(qián)又有地,就不會(huì)找你合作了。因此代建項(xiàng)目或多或少都會(huì)讓代建方借款,或者墊資。直接給借款風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限大,因此間接提供融資支持是最好的,現(xiàn)在主流的,比較安全的間接資金提供方式,有兩種形式:
一種是由房企自己成立的投資集團(tuán),為集團(tuán)下屬的獨(dú)立的子公司,負(fù)責(zé)單獨(dú)給代建項(xiàng)目融資,按照市場(chǎng)利率支付融資成本。這種方式下,房企是賺了兩道錢(qián),而且由專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)把關(guān),風(fēng)險(xiǎn)本身也得到了控制。但是搞一個(gè)專(zhuān)業(yè)的投資公司,并且維護(hù)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì),本身也是一個(gè)不低的門(mén)檻,除非是專(zhuān)門(mén)干代建的房企,比如金地、綠城。
另一種,就是老李公司的這種做法,由代建方提供信用背書(shū),幫助項(xiàng)目方融資并且收取一定擔(dān)保費(fèi)用。這種做法也有風(fēng)險(xiǎn),那就是萬(wàn)一項(xiàng)目方不能償還債務(wù),需要承擔(dān)連帶清償責(zé)任。解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵,就要仔細(xì)篩選項(xiàng)目方。
而項(xiàng)目方的開(kāi)發(fā)規(guī)模,資金規(guī)模,則是一個(gè)很簡(jiǎn)單粗暴的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一些地方的小開(kāi)發(fā)企業(yè),本身的資金能力有限,一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)意外,項(xiàng)目就很容易陷入停頓,項(xiàng)目變成爛尾樓。代建方收不到代建費(fèi)都是小事兒,影響品牌形象,甚至是要代建方自掏資金整體收購(gòu)都是最嚴(yán)重的。除此之外,對(duì)項(xiàng)目方的資金情況進(jìn)行詳細(xì)的摸底,也是代建達(dá)成前必須要做的功課。
以綠城代建為例,綠城這兩年在嚴(yán)格控制跟小房企的合作,比例要控制在30%以?xún)?nèi),主要抓地方平臺(tái)國(guó)企和一些中等規(guī)模的房企。
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原標(biāo)題: 那個(gè)搞代建的房企,翻車(chē)了