融資項目千千萬，對于資金方而言如何有效地甄別真實(shí)的融資需求系其后續(xù)成功投資的第一步。對此，筆者特結(jié)合西政投資集團(tuán)為地產(chǎn)項目提供融資的實(shí)操及同行交流經(jīng)驗，從資金方的角度為各位讀者分享資金方對融資項目的甄別及評估態(tài)度。 

融資主體的強(qiáng)弱程度與項目本體的優(yōu)質(zhì)程度決定了融資主體對融資機(jī)構(gòu)的可選擇度。同樣的，資金方根據(jù)各自對風(fēng)險偏好的不同，對于融資項目及融資主體的挑選大致呈現(xiàn)如下幾種態(tài)度：

1.強(qiáng)主體的優(yōu)質(zhì)項目：機(jī)構(gòu)搶著做；

2.強(qiáng)主體的一般項目：機(jī)構(gòu)看著做；

3.弱主體的優(yōu)質(zhì)項目：機(jī)構(gòu)挑著做；

4.弱主體的一般項目：機(jī)構(gòu)悠著做。

融資亦講究“非誠勿擾”，資金方與融資方最后是否能牽手成功，第一眼十分重要。資金方在與項目方前期對接過程中，基本能判斷項目融資需求的真實(shí)性、確定性以及后續(xù)推動的可行性。

（一）融資需求的真實(shí)性與確定性評估

從項目方的基本面（尤其是實(shí)際控制人的真實(shí)想法）評估確認(rèn)項目方對融資的態(tài)度，比如城市更新項目融資的必然性與迫切性，是確定通過融資自行操盤還是考慮項目轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)？是必須馬上融資還是存在內(nèi)部騰挪資金空間可暫時不需融資？對非金融機(jī)構(gòu)提供融資的接受度？

通常做慣了銀行等持牌金融機(jī)構(gòu)融資的項目方，通常不會輕易接受諸如基金等非金融機(jī)構(gòu)的融資；如果項目方的實(shí)際控制人對項目轉(zhuǎn)讓或者融資后自行操盤猶豫不決，資金方亦會慎重選擇合作。

（二）融資要素及融資可行性的評估

從核心融資要素（尤其是放款時間、融資成本、融資期限三個要素）反推融資的可行性。

1.判斷項目所處的階段或項目成熟度

對于城市更新項目，項目所處階段是列入更新計劃前還是計劃后，專規(guī)是否通過，實(shí)施主體是否確認(rèn)：計劃列入前后找私募等前融，拆賠雙80%以上加上已過專規(guī)則優(yōu)先找銀行或信托（如中行、建行、工行、交行；個別信托等）。

2.放款周期與融資期限的接受度

兩三周內(nèi)即需資金還是兩三個月內(nèi)資金到位？融資期限是半年、一年、二年或五年？如果火燒眉毛才尋找資金，并要求在短時間內(nèi)到位。該類項目融資方式有限，通?？蛇x擇過橋資金，并需有能力接受高額的融資成本。如果融資期限過長，如果涉及募集資金的，還需充分考慮投資者對長期限產(chǎn)品的接受度。

3.對融資成本的接受度

判斷融資方對成本接受度過低，還是無底線地接受高成本？

以城市更新項目為例，如果項目尚未通過專規(guī)，并且對融資成本接受度較低，該類項目由于成熟度不夠，除非資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商或有十分優(yōu)質(zhì)且足額的擔(dān)保，否則低成本資金的落實(shí)難度相對較大。

對于無底線接受高成本的項目，則要充分衡量該融資方的綜合實(shí)力以及項目未來的收益情況，是否有明確的退出方式或者接盤方，綜合衡量融資主體是否有能力承擔(dān)高額成本。

4.授信額度的可操作性

授信額度一般都根據(jù)融資金額、用途以及對應(yīng)的項目估值、擔(dān)保措施來判斷。

以筆者經(jīng)辦的深圳某工改融資項目為例，融資方名下的工改項目前期已有其他銀行提供了幾十個億的更新貸款，項目目前已達(dá)預(yù)售階段，但需找資金將前期的更新貸款替換。如果單獨(dú)申請開發(fā)貸款其授信額度無法覆蓋前期幾十個億的更新貸款。但有銀行可根據(jù)前期資金的實(shí)際使用情況，確保替換的幾十個億的資金流水、用途均為城市更新的拆遷補(bǔ)償?shù)瓤铐棧瑒t可重新確定授信額度，并可包含后期的開發(fā)貸款的金額。

通常進(jìn)行項目融資時，所獲得的授信額度不僅僅看項目本體及其估值，資金方亦會重點(diǎn)關(guān)注項目是否有所謂的“抓手”。尤其對于那些項目本身并不十分優(yōu)質(zhì)，但能提供本項目之外的融資擔(dān)保或有其他項目可以做融資用途的變通，該類項目亦能獲得資金的青睞，并獲得可觀的額度：

（1）風(fēng)控?fù)?dān)保措施的達(dá)標(biāo)程度，即是否有足額的“抓手”：如股權(quán)讓與擔(dān)保的接受度、土地后置抵押之外的其他資產(chǎn)抵押或其他擔(dān)保等；

（2）融資方案的可替代性：如更新項目本身無法融資，但可通過關(guān)聯(lián)的實(shí)體公司做其他融資產(chǎn)品。

（三）機(jī)構(gòu)與項目方的對接要素及項目可推動性評價

判斷項目可推動性不僅要關(guān)注對接人的層級及所獲得的授權(quán)支持程度，亦要充分判斷項目方的配合度問題。

1.項目方對接人的層級及其公司層面（實(shí)控人）對對接人的授權(quán)和支持

常規(guī)評價要素如項目方對接人的層級或背后的授權(quán)支持，比如宴請的時的餐飲標(biāo)準(zhǔn)、具體出席人等；項目方或其對接人對機(jī)構(gòu)的態(tài)度，敷衍還是配合？牛氣十足、自我感覺良好還是務(wù)實(shí)有度、不卑不亢或是放低姿態(tài)求助？

2.項目方的配合度問題

項目方或其對接人對核心溝通事項的反饋速度以及配合度，比如主體信息、財務(wù)報表、項目本體相關(guān)信息的提供，是遮遮掩掩還是有效配合等等。

以上系本系列文章的第一篇，后續(xù)筆者將為各位同業(yè)人士介紹地產(chǎn)融資過程中融資調(diào)查及融資談判的核心要素、融資盡調(diào)、融資方案設(shè)計等內(nèi)容。