來源：扒財精（ID：Bacaijing）

最近聽到一個消息，瑞安房地產(chǎn)計劃賣掉一部分上海的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，資產(chǎn)價值約100億元。

已經(jīng)和幾家國內(nèi)私募股權(quán)公司、房地產(chǎn)基金公司，還有一家百強房企接觸。

扒財精Bacaijing聽說，按照之前瑞安的叫價習(xí)慣，100億，大概會賣兩棟樓。找了瑞銀和渣打做財務(wù)顧問，還在估值。

如果這次交易順利，瑞安還可能把上海以外的物業(yè)也掛牌一部分出售。

如果項目賣出后一段時間找不到合適的新投資機會，瑞安將考慮把收益留作股票回購或特別股息使用。

賣什么？

瑞安還在梳理資產(chǎn)包，根據(jù)交易情況做調(diào)整，所以項目細節(jié)還不透明。

據(jù)扒財精Bacaijing了解，擺上展架的項目大概率有企業(yè)天地，瑞安在5號甲級寫字樓還有44.55%的股權(quán)，另外在太平橋項目的123號、124號、132號地塊也有三棟甲級寫字樓。

上海商業(yè)地標“新天地”、賣最貴的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花園“虹橋天地”...知名度最高的項目，瑞安持股比基本在80%-100%，暫時不會動。

潘龍?zhí)斓厥侨鸢搽y得的大面積住宅，鴻壽坊是2019年才拿的向當(dāng)?shù)亍氨響B(tài)”的項目，估計也不會動。

為什么賣？

上海是瑞安在中國境內(nèi)資產(chǎn)最多、價值最高的區(qū)域。

現(xiàn)在瑞安在上海有約172萬平方米的零售和辦公樓，商業(yè)物業(yè)組合的資產(chǎn)價值約在770億元（瑞安實占450億元）。

如果算竣工的部分約89萬平，已完工項目估值在200億-300億元左右。這次一口氣就計劃出售100億資產(chǎn)。

原因，或是出于兩個方面考慮。

一方面，瑞安想的是整體做資產(chǎn)重組。

扒財精Bacaijing注意到，這次瑞安找了瑞銀集團和渣打銀行做財務(wù)顧問，整體梳理資產(chǎn)更新估值。

搞清楚哪些項目低權(quán)益、變現(xiàn)慢、盈利面小、現(xiàn)金周期長，哪些項目能議價。

如果市場行情支持，瑞安還計劃把上海以外的佛山嶺南天地、重慶天地、南京未來城、武漢天地等，也挑幾件出來掛牌出售。

一方面，確實就是需要錢。

2020年，瑞安錄得虧損16.22億元，股東應(yīng)占凈利虧損7.4億元。

現(xiàn)金流凈額連續(xù)兩年負數(shù)，2020年擺正到了39.72億，是因為物業(yè)銷售額做到2019年的1.1倍。如果不看銷售部分，租金關(guān)收入20.84億元，同比下跌了7%。

也因為可銷售項目有限，瑞安的資金周轉(zhuǎn)速度一直比較低，10%左右。

而且上海物業(yè)收入占了總收入的72%。2020年上海物業(yè)的租金收入14.91億元，下跌 6%，整體租金收入立即就下來了。

只是這反差有點尷尬——被稱為“上海姑爺”的羅康瑞日常夸口，看好上海。今年業(yè)績會上還說，新的投資集中在上海。轉(zhuǎn)頭就把刀口，首先下在了上海。

港企回不了春？

前有李嘉誠的和黃、長實甩賣國內(nèi)資產(chǎn)被問詢；囤地不開發(fā)，被幾個城市下了“逐客令”；

后有九龍倉置業(yè)宣布將退出內(nèi)地市場；最近收并購風(fēng)尖浪口的融創(chuàng)，有消息說前段時間談了九龍倉在華東的項目（蘇州、常州）。

（扒哥說：九龍倉置業(yè)以出售物業(yè)為主，九龍倉集團以發(fā)展物業(yè)為主，二者已分拆）

希望瑞安想得明白，再也沒有地方，像中國內(nèi)地這么劃算了。

說到底，最早一批港資房企來到內(nèi)地，享受了最大的誠意，無論低價地、政策支持還是稅收補貼，這使它們最大程度獲取了時間收益。

這才是很多港資企業(yè)所謂“跨越周期”的主要原因，在時機和政策面前，所謂財技和穩(wěn)健的財務(wù)策略，只是小巫見大巫。

市場和政策導(dǎo)向變了，途有財技最多自保。只要行情不好，玩轉(zhuǎn)融資市場，瑞安、仁恒、恒基兆業(yè)、九龍倉置業(yè)等等依然好幾年虧得很慘。

這也是為什么，中國房地產(chǎn)到了“在杠桿上沖出規(guī)模、沖出市場、沖出收益”的階段，港企集體落幕。

但如今的房地產(chǎn)導(dǎo)向，又變了。杠桿被控制、存量時代講求長期經(jīng)營，包租婆的生意看似能回春。

只不過，可能港資已經(jīng)沒多少“入場券”了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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