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作者：王彬
來源：負險不彬（ID：fuxianbubin）
資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)性工作步驟。大體流程上主要是明確業(yè)務基本事項——訂立業(yè)務委托合同——編制資產(chǎn)評估計劃——進行評估現(xiàn)場調(diào)查——收集整理評估資料——評定估算形成結論——編制出具評估報告——整理歸集評估檔案。
一、明確評估基準事項
二、資產(chǎn)評估委托合同的訂立
（一）資產(chǎn)評估委托合同的簽訂
由資產(chǎn)評估機構法定代表人（或執(zhí)行合伙事務合伙人）與委托人簽訂合同，簽訂合同前，應對對客戶的履約及誠信能力進行必要的風險評價、通過法律允許的必要形式取得客戶對其先行開展評估業(yè)務的請求或確認依據(jù)等，保護自身合法權益。司法鑒定或其他特殊業(yè)務建立評估委托關系所采用的文書并不一定使用資產(chǎn)評估委托合同的形式，對此資產(chǎn)評估委托合同準則規(guī)定，以其他形式建立委托關系的應符合法律要求。
（二）資產(chǎn)評估委托合同的主要內(nèi)容
三、資產(chǎn)評估計劃的擬定和調(diào)整
資產(chǎn)評估計劃為評估機構開展業(yè)務的工作思路和實施方案。涵蓋業(yè)務開展主要過程、時間進度、人員安排等主要內(nèi)容。
在項目正式開展前，資產(chǎn)評估機構專業(yè)人員在了解資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項的基礎上，結合資產(chǎn)評估目的以及相關管理部門對資產(chǎn)評估開展過程中的管理規(guī)定；評估業(yè)務風險、評估項目的規(guī)模和復雜程度；評估對象及其法律、經(jīng)濟、技術、物理等因素；評估項目所涉及資產(chǎn)的結構、類別、數(shù)量及分布狀況；委托人及相關當事人的配合程度；相關資料收集狀況；委托人、評估對象產(chǎn)權持有人（或被評估單位）過去委托資產(chǎn)評估的情況、誠信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關性；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的專業(yè)能力、經(jīng)驗及人員配備情況；與其他中介機構的合作、配合情況等主要因素，編制資產(chǎn)評估計劃。
確定具體評估步驟時，應明確如下要素：一是評估項目的背景和相關條件，包括評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估的重點和難點，參與本項目評估的其他中介機構；二是本次評估所采取的評估方法；三是應明確資產(chǎn)清查工作的重點及具體要求，如現(xiàn)場調(diào)查目標、現(xiàn)場調(diào)查工作總體時間安排、現(xiàn)場調(diào)查的主要內(nèi)容、現(xiàn)場調(diào)查的協(xié)調(diào)方式等內(nèi)容；應明確與參與本項目的審計、律師等其他中介機構的對接安排及注意事項等。
在評估工作推進過程中，由于前期資料搜集不齊全、現(xiàn)場調(diào)查受到限制或委托人提供資料不真實，工作推進后發(fā)現(xiàn)需要進一步補充資料和增加現(xiàn)場工作時間，從而造成未能按計劃完成進度?；蛘咴跇I(yè)務推進過程中發(fā)現(xiàn)未預料到的資產(chǎn)類型或者業(yè)務形態(tài)，導致原計劃的評估技術思路無法滿足需要，又或者由于委托人經(jīng)濟行為涉及的評估對象、評估范圍、評估基準日發(fā)生變化而導致的評估計劃不能如期推進的。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應盡快與委托人、其他相關當事人進行溝通，根據(jù)已確定的方案對評估專業(yè)人員進行調(diào)整、對部分評估工作作出重新安排、對評估技術方案進行修正。調(diào)整計劃要兼顧評估效率和工作質量的原則，充分利用已有的工作成果，將評估計劃調(diào)整導致的成本降低到最低水平。
四、評估現(xiàn)場調(diào)查
現(xiàn)場調(diào)查主要是通過走訪，以便對影響資產(chǎn)價值的物理、技術、法律、經(jīng)濟等因素進行客觀、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價值提供合理依據(jù)。因此，現(xiàn)場調(diào)查主要是了解評估對象的現(xiàn)狀（核實評估對象的存在性和完整性、了解評估對象的現(xiàn)實狀況）、關注評估對象的法律權屬。
（一）了解評估對象的現(xiàn)狀
一是核實評估對象的存在性和完整性。其中，在評估對象的存在性上，主要判斷評估對象是否真實存在：實物資產(chǎn)主要是通過實地査看、核查合同、盤點、函證等方式核實其存在性；無形資產(chǎn)上主要是通過核査權屬文件、申請登記材料、技術文件、第三方證明文件等核實其存在性；應收賬款、股權或其他經(jīng)濟權益主要是通過核查會計記錄、公司章程、權益證明、股權轉讓協(xié)議及函證等方式核實其存在性。評估對象的完整性要求上，主要是關注評估對象符合相關經(jīng)濟行為對資產(chǎn)范圍的要求，能夠有效實現(xiàn)其預定功能。因此既要關注資產(chǎn)物理意義上的完整性，也要關注資產(chǎn)功能上的完整性。
二是了解評估對象的現(xiàn)實狀況。對于評估對象現(xiàn)實情況的了解，既要與資產(chǎn)價值的影響因素相關，支持資產(chǎn)價值的評定和估算，也要能夠系統(tǒng)、全面、充分的反映資產(chǎn)價值的影響因素的實際情況。不同類型的評估對象其關注重點也各有不同：針對整體企業(yè)，主要關注企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權和經(jīng)營管理結構；企業(yè)的資產(chǎn)、財務、經(jīng)營管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營計劃、發(fā)展規(guī)劃；影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素；企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景等內(nèi)容。針對房屋建筑物，主要關注取得方式、建筑物結構、建成時間、地址、用途、建筑面積、長度、寬度、層高、層數(shù)等。針對機器設備，主要關注設備名稱、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號、安裝地點、規(guī)定使用年限、購置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設備使用狀況、設備維修情況等。 針對存貨，通常應了解名稱及規(guī)格型號、計量單位、存放地點、數(shù)量、單價等。針對應收賬款等債權債務，則需了解債權債務人名稱、業(yè)務內(nèi)容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。
（二）關注評估對象的法律權屬
在現(xiàn)場調(diào)查時間，應取得評估對象的權屬證明，對于取得的權屬證明進行核查驗證，包括但不限于采用與原件核對，向有關登記管理機構查閱登記記錄等方式。針對不同的評估對象，權屬證明文件各有不同：如針對不動產(chǎn)、專利權、商標權、著作權、礦業(yè)權、車輛等實行產(chǎn)權登記制度的資產(chǎn)，權屬證明為相應的產(chǎn)權登記文件，比如房地產(chǎn)權證、房屋所有權證、土地使用權證、專利權證、著作權登記證書、采礦許可證、勘探許可證、車輛行駛證等；針對機器設備和存貨等，權屬證明主要包括購置合同、購置發(fā)票、付款證明、出庫入庫記錄等；針對企業(yè)價值評估涉及的股東全部權益和股東部分權益，權屬證明主要包括權屬證明主要包括公司章程、工商登記材料、股東登記名冊、出資證明、出資協(xié)議等；涉及國有資產(chǎn)的，還包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證。
五、現(xiàn)場調(diào)查的手段
六、現(xiàn)場調(diào)查的方式
1、逐項調(diào)查：逐項調(diào)查是指對納入評估范圍的所有資產(chǎn)及負債進行逐項核實，并進行相應的勘査和法律權屬資料核實。逐項調(diào)查主要適用于評估范圍內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量少、單項資產(chǎn)的價值量大，比如不動產(chǎn)評估項目；或者資產(chǎn)存在管理不善等風險，產(chǎn)權持有人或被評估單位提供的相關資料無法反映資產(chǎn)的實際狀況，并且從其他途徑也無法獲取充分、恰當?shù)脑u估證據(jù)，比如停產(chǎn)多年的企業(yè)資產(chǎn)評估項目、企業(yè)破產(chǎn)清算項目等。
2、抽樣調(diào)查：抽樣調(diào)査是按一定程序從研究對象的全體（總體） 中抽取一部分單位（樣本）進行調(diào)查或觀察獲取數(shù)據(jù)，并以此對總體的一定目標量作出推斷。主要是針對無法或不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負債等有關內(nèi)容進行逐項清查的項目，具體的抽樣調(diào)查方法較為多元，主要包括簡單隨機抽樣、分層抽樣、系統(tǒng)抽樣、整群抽樣、不等概率抽樣、多階段抽樣、重點項目抽樣等。其中，適用最多的是重點項目抽樣，即對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負債，遵循重要性原則，對于價值量大的、關鍵或重要的資產(chǎn)進行調(diào)查。在進行抽樣調(diào)查時，要考慮到抽樣風險，并確保由抽樣調(diào)査形成的調(diào)查結論合理、能夠基本反映資產(chǎn)的實際狀況，抽樣誤差要適度。在進行抽樣調(diào)査時，其樣本選擇的理由要形成評估底稿。
七、現(xiàn)場調(diào)查受限時處理方式
如果資產(chǎn)由于本身本身的特征、存放地點、法律限制等導致評估專業(yè)人員無法采用常規(guī)的調(diào)查技術手段對資產(chǎn)的數(shù)量、品質等進行實地勘查，又或者委托人或者其他相關當事人不提供資產(chǎn)明細資料、產(chǎn)權持有人或者被評估單位不配合進行現(xiàn)場調(diào)查工作等導致的現(xiàn)場調(diào)查受限時，如果所受限制并未對評估結果的合理性或評估目的所對應的而經(jīng)濟行為構成重大影響，或者能夠采取必要措施彌補不能實施調(diào)查程序的缺失，則可以持續(xù)推進資產(chǎn)評估業(yè)務，但需要在工作底稿中予以說明，分析其對評估結論的影響程度，并在資產(chǎn)評估報告中以恰當?shù)姆绞秸f明受限情況，所采取的替代程序的合理性以及其對評估結論合理性的影響。如果無法采用替代措施對評估對象進行勘查核實，或即使履行替代程序，也無法消除其對評估結論產(chǎn)生重大影響的事實。則必須終止執(zhí)行評估業(yè)務。
八、收集整理評估資料
對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核査驗證事項以及法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無法實施核查和驗證的事項，應當采取以下應對措施：一是對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核查驗證事項，委托或要求委托人委托其他專業(yè)機構出具意見；二是對于因法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無法實施核查和驗證的事項，應在工作底稿中予以說明，分析其對評估結果影響程度。如果無法核査驗證的資料是評估結論的重要依據(jù)，該資料的不確定性將較大程度影響評估結論的合理性，評估機構不得出具資產(chǎn)評估報告。
九、評估資料的歸納、整理及評估結論的形成
首先，由于收集的資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進行鑒別和剔除；其次，要對所收集的評估資料信息、數(shù)據(jù)的合理性、相關性進行分析，以提高評估資料的可靠性。在此基礎上，要恰當?shù)倪x擇評估方法（資產(chǎn)評估方法包括收益法、市場法和成本法三種基本方法及其衍生方法，每種基本方法下還有具體的評估方法，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況恰當選擇評估方法。其中，成本法應合理確定重置成本和各相關貶值因素；市場法應合理選擇可比案例，分析評估對象和可比參照物的相關資料和價值影響因素，通過可比因素的差異調(diào)整，得出評估對象的價值；收益法應合理預測未來收益，并合理確定收益期和與收益口徑一致的折現(xiàn)率，通過折現(xiàn)計算，得出評估對象的評估值），資產(chǎn)評估專業(yè)人員還需要合理選擇技術參數(shù)，應用評估模型等，形成初步評估結論，并對結論的合理性進行分析。
十、編制出具評估報告
評估機構對評估報告的審核應注重審核的內(nèi)容及效果，具體審核的內(nèi)容主要包括：評估程序履行情況；評估資料完整性、客觀性、適時性；評估方法、評估技術思路合理性；評估目的、價值類型、評估假設、評估參數(shù)以及評估結論在性質和邏輯上一致性；對計算公式及計算過程正確性；對技術參數(shù)選取合理性；計算表格之間鏈接關系正確性；采用多種方法進行評估時，需審查對各種評估方法所依據(jù)的假設、前提、數(shù)據(jù)、參數(shù)可比性；最終評估結論合理性；評估報告合規(guī)性。
提交正式報告前，資產(chǎn)評估機構及評估專業(yè)人員與委托人或者相關當事人進行必要的溝通，既有助于了解委托人或者相關當事人對評估結論的反饋意見，也有助于委托人或者相關當事人合理理解評估結論，正確使用評估報告。與委托人或者委托人許可的相關當事人溝通的內(nèi)容包括但不限于：是否存在與評估對象實際情況不一致的情況；是否履行了評估委托合同約定的內(nèi)容；評估方法的適用性、參數(shù)選取的合理性、模型計算的正確性，評估目的、價值類型和評估方法的匹配性等；評估報告披露信息的正確性和恰當性。資產(chǎn)評估機構及評估專業(yè)人員與委托人或者委托人許可的相關當事人就評估報告有關內(nèi)容所進行的溝通，應在不影響其對最終評估結論進行獨立判斷的前提下進行。
十一、外部審核意見的處理
企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門、金融企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門和文化企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門等管理的國有資產(chǎn)評估項目，要在資產(chǎn)評估機構提交評估報告后，按照國家有關規(guī)定組織專家對資產(chǎn)評估報告進行外部審核。根據(jù)現(xiàn)行的國有資產(chǎn)評估管理規(guī)定，對國有資產(chǎn)評估項目實行“核準備案”的管理制度，國有資產(chǎn)評估項目的核準備案通常實行專家評審制度，由國有資產(chǎn)管理部門組織專家對資產(chǎn)評估報告進行評審。審核主要包括以下內(nèi)容：一是資產(chǎn)評估所涉及的經(jīng)濟行為批準情況；二是評估基準日的選擇是否適當，評估基準日的選擇是否符合有關評估準則的規(guī)定要求；三是資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致；四是評估方法運用的合理性和評估依據(jù)的適當性；五是企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權屬證明文件、財務會計資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾；六是評估程序是否符合相關評估準則的規(guī)定；七是評估報告是否符合相關準則的規(guī)定和要求。
外部審核意見的應對外部審核意見進行分析，形成意見回復，并根據(jù)需要對評估報告的相關內(nèi)容進行補充或修改。評估報告如有修改應按評估機構內(nèi)部的審核要求履行審核程序，重新出具評估報告，并按規(guī)定提交資產(chǎn)評估報告委托人。
十二、整理歸集評估檔案
資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常應當在資產(chǎn)評估報告日后90日內(nèi)，整理工作底稿，并與其他相關資料形成評估檔案，交由所在資產(chǎn)評估機構妥善管理。重大或者特殊項目的歸檔時限不晚于評估結論使用有效期屆滿后30日。應整理歸集的評估檔案包括：工作底稿、評估報告、其他相關資料。工作底稿的整理和評估檔案的歸集應當符合法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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