一、以物抵債的界定

（一）以物抵債的邏輯

（二）以物抵債的類型

1、自行和解的以物抵債

2、民事調(diào)解書約定的以物抵債

3、法院判決的以物抵債

4、網(wǎng)拍流拍后的以物抵債

二、以物抵債的法律效力分析

（一）以物抵債成立的法律要件

（二）可以用于抵債的財產(chǎn)

1、有體物

2、權(quán)利

（三）完成物權(quán)/權(quán)利的轉(zhuǎn)移

三、以物抵債需關(guān)注的重點(diǎn)

（一）承擔(dān)稅費(fèi)較高

（二）持有成本較高

（三）資產(chǎn)控制不足

（四）存在法律風(fēng)險

四、以物抵債開展的思路

（一）合理確定抵債資產(chǎn)范圍

（二）合理確定抵債資產(chǎn)價格

（三）合理確定交易結(jié)構(gòu)運(yùn)營

五、以物抵債法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋

六、最高院以物抵債相關(guān)司法判例

1、契稅：3%-5%

2、印花稅：0.05%

3、土地出讓金：如原產(chǎn)權(quán)人欠繳，則由抵債接收方承擔(dān)

4、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅：按照稅法規(guī)定如能從稅務(wù)機(jī)關(guān)或者銷售方拿到增值稅專用發(fā)票，可以用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，如不能拿到發(fā)票，則不能抵扣。若抵債資產(chǎn)為自建房則需全額納稅

5、評估費(fèi)：分段幾家，標(biāo)的物評估價值在100萬元以下的按照0.8%計征；100萬元-1000萬元，按0.35%計征；1000萬元-5000萬元，按0.12%計征；5000萬元-1億元，按0.075%計征；1億元以上，每億元收取1萬元

5、公證費(fèi)：分段計價0.3% 不等

二

持有環(huán)節(jié)

1、增值稅：不動產(chǎn)為9%；動產(chǎn)為13%

2、房產(chǎn)稅：房屋出租的，房產(chǎn)租金收入的12%；未出租的，抵債房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值1.2%

3、土地使用稅：各地政策規(guī)定

4、車船稅：基于排氣量，每車每年收180-4500不等

5、倉儲費(fèi)、保管費(fèi)：或有，動產(chǎn)抵押時會涉及，根據(jù)實(shí)際情況支付

6、保險費(fèi)：不同標(biāo)的物保費(fèi)費(fèi)率不等

三

處置環(huán)節(jié)

1、增值稅

不動產(chǎn)：2016年4月30日前取得的，選擇簡易計稅方法按5%計征；2016年5月1日之后取得的，按照9%計征

動產(chǎn)：一般貨物為13%；特殊貨物為9%

2、土地增值稅：按照增值稅與扣除項(xiàng)目金額的比率，實(shí)行四級累進(jìn)稅率：30%；40%；50%；60%

3、印花稅：0.03%

4、城市維護(hù)建設(shè)稅：7%

5、教育非附加與地方教育費(fèi)附加：5%

6、企業(yè)所得稅：25%

7、評估費(fèi)：分段計價：標(biāo)的物評估價值在100萬元以下的，按0.8%計征；100萬元-1000萬元的，按0.35%計征；1000萬元-5000萬元的，按0.12計征；5000萬元-1億元，按0.075%計征；1億元以上的，每1億元收取1萬元

第二百零九條第一款 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：  　　（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）海域使用權(quán)；

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運(yùn)輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第三百九十九條 下列財產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán);

(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

第四百零一條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

第四百一十條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

第四百四十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：

(一)匯票、本票、支票;

(二)債券、存款單;

(三)倉單、提單;

(四)可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán);

(五)可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán);

(六)現(xiàn)有的以及將有的應(yīng)收賬款;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。

第四百四十一條 以匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立;沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第四百四十二條 匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權(quán)到期的，質(zhì)權(quán)人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款或者提取的貨物提前清償債務(wù)或者提存。

第四百四十三條 以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但是出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第四百四十四條 以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，但是出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第四百四十五條 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但是出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第五百六十八條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的到期債務(wù)抵銷；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷的除外。

當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達(dá)對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。

第五百六十九條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)協(xié)商一致，也可以抵銷。

第五百七十條 有下列情形之一，難以履行債務(wù)的，債務(wù)人可以將標(biāo)的物提存：

（一）債權(quán)人無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)；

（二）債權(quán)人下落不明；

（三）債權(quán)人死亡未確定繼承人、遺產(chǎn)管理人，或者喪失民事行為能力未確定監(jiān)護(hù)人；

（四）法律規(guī)定的其他情形。

標(biāo)的物不適于提存或者提存費(fèi)用過高的，債務(wù)人依法可以拍賣或者變賣標(biāo)的物，提存所得的價款。

二

《中華人民共和國民事訴訟法》（2022年）

第二百三十四條（原第二百二十七條） 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

三

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（2007年）

第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行;但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

第三十一條 人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷:

（一）無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的；

（二）以明顯不合理的價格進(jìn)行交易的；

（三）對沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財產(chǎn)擔(dān)保的；

（四）對未到期的債務(wù)提前清償?shù)模?/p>

（五）放棄債權(quán)的。

第三十二條 人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)，債務(wù)人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對個別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)?，管理人有?quán)請求人民法院予以撤銷。但是，個別清償使債務(wù)人財產(chǎn)受益的除外。

第三十三條 涉及債務(wù)人財產(chǎn)的下列行為無效：

（一）為逃避債務(wù)而隱匿、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的；

（二）虛構(gòu)債務(wù)或者承認(rèn)不真實(shí)的債務(wù)的。

第三十四條 因本法第三十一條、第三十二條或者第三十三條規(guī)定的行為而取得的債務(wù)人的財產(chǎn)，管理人有權(quán)追回。

四

《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》（財政部、財務(wù)總局公告[2022]31號，2022年9月）

一、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產(chǎn)，可選擇以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除取得該抵債不動產(chǎn)時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

二、對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收、處置抵債資產(chǎn)過程中涉及的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營業(yè)賬簿免征印花稅，對合同或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)其他各方當(dāng)事人應(yīng)繳納的印花稅照章征收。

三、對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收抵債資產(chǎn)免征契稅。

四、各地可根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》授權(quán)和本地實(shí)際，對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司持有的抵債不動產(chǎn)減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、本公告所稱抵債不動產(chǎn)、抵債資產(chǎn)，是指經(jīng)人民法院判決裁定或仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的抵債不動產(chǎn)、抵債資產(chǎn)。其中，金融資產(chǎn)管理公司的抵債不動產(chǎn)、抵債資產(chǎn)，限于其承接銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)涉及的抵債不動產(chǎn)、抵債資產(chǎn)。

六、本公告所稱銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，是指在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立的商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社以及政策性銀行。

七、本公告執(zhí)行期限為2022年8月1日至2023年7月31日。本公告發(fā)布之前已征收入庫的按照上述規(guī)定應(yīng)予減免的稅款，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的稅款或辦理稅款退庫。已向處置不動產(chǎn)的購買方全額開具增值稅專用發(fā)票的，將上述增值稅專用發(fā)票追回后方可適用本公告第一條的規(guī)定。

五

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2020年12月）

第十六條第一款 拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。

六

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修訂）

第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

七

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（2018年）

第二十六條 網(wǎng)絡(luò)司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍后應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺再次拍賣。

有兩個以上執(zhí)行債權(quán)人申請以拍賣財產(chǎn)抵債的，由法定受償順位在先的債權(quán)人優(yōu)先承受；受償順位相同的，以抽簽方式?jīng)Q定承受人。承受人應(yīng)受清償?shù)膫鶛?quán)額低于抵債財產(chǎn)的價額的，法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在指定的期間內(nèi)補(bǔ)交差額。

八

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（2001年修訂）

第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；

（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；

（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

（六）成交價格及支付方式；

（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。

九

《商品房銷售管理辦法》（2001年）

第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

十

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（2022年4月）

第三百一十條 對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；

（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。

案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

第四百九十三條  拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移。

第五百零六條第一款 被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請參與分配。

第五百零八條 參與分配執(zhí)行中，執(zhí)行所得價款扣除執(zhí)行費(fèi)用，并清償應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)后，對于普通債權(quán)，原則上按照其占全部申請參與分配債權(quán)數(shù)額的比例受償。清償后的剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他財產(chǎn)的，可以隨時請求人民法院執(zhí)行。

第五百一十一條 在執(zhí)行中，作為被執(zhí)行人的企業(yè)法人符合企業(yè)破產(chǎn)法第二條第一款規(guī)定情形的，執(zhí)行法院經(jīng)申請執(zhí)行人之一或者被執(zhí)行人同意，應(yīng)當(dāng)裁定中止對該被執(zhí)行人的執(zhí)行，將執(zhí)行案件相關(guān)材料移送被執(zhí)行人住所地人民法院。

第五百一十四條 當(dāng)事人不同意移送破產(chǎn)或者被執(zhí)行人住所地人民法院不受理破產(chǎn)案件的，執(zhí)行法院就執(zhí)行變價所得財產(chǎn)，在扣除執(zhí)行費(fèi)用及清償優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)后，對于普通債權(quán)，按照財產(chǎn)保全和執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的先后順序清償。

十一

最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）（2020年12月修正）

43、被執(zhí)行人的財產(chǎn)經(jīng)拍賣、變賣或裁定以物抵債后，需從現(xiàn)占有人處交付給買受人或申請執(zhí)行人的，適用民事訴訟法第二百四十九條、第二百五十條和本規(guī)定第41條、第42條的規(guī)定。

十二

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

十三

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（2016年）

第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

十四

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號，2020年12月）

第六十八條　債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得價款償還債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力。當(dāng)事人已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請求對該財產(chǎn)享有所有權(quán)的，人民法院不予支持；債權(quán)人請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持；債務(wù)人履行債務(wù)后請求返還財產(chǎn)，或者請求對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

債務(wù)人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在一定期間后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務(wù)人到期不履行回購義務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)參照第二款規(guī)定處理。回購對象自始不存在的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定，按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。

十五

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行和解若干問題的規(guī)定》（2017年11月6日通過，2020年12月23日修正）

第六條  當(dāng)事人達(dá)成以物抵債執(zhí)行和解協(xié)議的，人民法院不得依據(jù)該協(xié)議作出以物抵債裁定。

十六

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（2019年11月）

44、【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。

當(dāng)事人在一審程序中因達(dá)成以物抵債協(xié)議申請撤回起訴的，人民法院可予準(zhǔn)許。當(dāng)事人在二審程序中申請撤回上訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其申請撤回起訴。當(dāng)事人申請撤回起訴，經(jīng)審查不損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的，人民法院可予準(zhǔn)許。當(dāng)事人不申請撤回起訴，請求人民法院出具調(diào)解書對以物抵債協(xié)議予以確認(rèn)的，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議，沒有必要由人民法院出具調(diào)解書，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許，同時應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理。

45、【履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

71、【讓與擔(dān)?！總鶆?wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。

當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請求確認(rèn)財產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持。債務(wù)人因到期沒有清償債務(wù)，請求對該財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還所欠債權(quán)人合同項(xiàng)下債務(wù)的，人民法院亦應(yīng)依法予以支持。

十七

《最高人民法院研究室關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見的解讀》（2016年8月）

物權(quán)法第二十八條規(guī)定的“人民法院的法律文書”應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對物權(quán)權(quán)屬的變動。因此，不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書能夠直接引起物權(quán)變動。

十八

《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》（2015年12月）

九、關(guān)于以物抵債合同糾紛案件的審理問題

47、債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認(rèn)該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力。抵債物尚未交付給債權(quán)人的，債權(quán)人請求確認(rèn)享有抵債物所有權(quán)并要求債務(wù)人交付的，不予支持。抵債物已交付給債權(quán)人，參照《物權(quán)法》中質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人請求債權(quán)人履行清算義務(wù)或主張回贖的，法院應(yīng)予支持。

48、債務(wù)履行期屆滿后，在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。抵債物尚未交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔但未能提供證據(jù)證明有能力繼續(xù)履行原債務(wù)，債權(quán)人請求債務(wù)人履行以物抵債約定的，應(yīng)予支持。如果該抵債行為損害第三人利益，第三人可以參照《物權(quán)法》第一百九十五條第一款的規(guī)定主張撤銷。抵債物已交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔的，不予支持。當(dāng)存在《合同法》第五十四條規(guī)定的情形時，債權(quán)人、債務(wù)人均可請求變更或撤銷以物抵債行為。對當(dāng)事人利用以物抵債惡意逃債，第三人既可依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定主張抵債行為無效，也可依據(jù)《合同法》第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。

十九

最高院《關(guān)于當(dāng)前商事審判工作中的若干具體問題》（2015年12月）

債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物的價值可能存在較大差距。如果此時直接認(rèn)定該約定有效，可能會導(dǎo)致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般認(rèn)為應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認(rèn)該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力。在后果處理上：如果此時抵債物尚未交付給債權(quán)人，而債權(quán)人請求確認(rèn)享有抵債物所有權(quán)并要求債務(wù)人交付的，不予支持?！绻藭r抵債物已交付給債權(quán)人，參照《物權(quán)法》中質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人請求債權(quán)人履行清算義務(wù)或主張回贖的，法院應(yīng)予支持。債務(wù)履行期屆滿后，債權(quán)的數(shù)額就得以確定，在此基礎(chǔ)上達(dá)成的以物抵債協(xié)議，一般不會存在顯失公平的問題。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。在后果的處理上：如果此時抵債物尚未交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔但未能提供證據(jù)證明有能力繼續(xù)履行原債務(wù)，債權(quán)人請求債務(wù)人履行以物抵債約定的，應(yīng)予支持。

二十

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（2015年8月頒布，2020年8月修正）

第二十三條　當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。

二十一

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋[2015]5號）

第四百九十二條規(guī)定，被執(zhí)行人的財產(chǎn)經(jīng)過法定拍賣、變賣程序后，仍未能處置成功，法院可以將該財產(chǎn)交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)或管理，申請執(zhí)行人拒絕接收或管理的，該財產(chǎn)將退回被執(zhí)行人。

二十二

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（二）》（2013年7月）

第四十一條 債權(quán)人依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十條的規(guī)定行使抵銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)向管理人提出抵銷主張。管理人不得主動抵銷債務(wù)人與債權(quán)人的互負(fù)債務(wù)，但抵銷使債務(wù)人財產(chǎn)受益的除外。

第四十四條 破產(chǎn)申請受理前六個月內(nèi)，債務(wù)人有《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條第一款規(guī)定的情形，債務(wù)人與個別債權(quán)人以抵銷方式對個別債權(quán)人清償，其抵銷的債權(quán)債務(wù)屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的情形之一，管理人在破產(chǎn)申請受理之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟，主張?jiān)摰咒N無效的，人民法院應(yīng)予支持。

成都港招公司與招商局公司雙方協(xié)議以土地作價清償?shù)募s定構(gòu)成了代物清償法律關(guān)系；依據(jù)民法基本原理，代物清償作為清償債務(wù)的方法之一，是以他種給付代替原定給付的清償，以債權(quán)人等有受領(lǐng)權(quán)的人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)給付為生效條件，在新債務(wù)未履行前，原債務(wù)并不消滅，當(dāng)新債務(wù)履行后，原債務(wù)同時消滅。

債務(wù)人與次債務(wù)人約定以代物清償方式清償債務(wù)的，因代物清償協(xié)議系實(shí)踐性合同，故若次債務(wù)人未實(shí)際履行代物清償協(xié)議，則次債務(wù)人與債務(wù)人之間的原金錢債務(wù)并未消滅，債權(quán)人仍有權(quán)代位行使債務(wù)人的債權(quán)。

二

朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（[2011]民提字第344號）

朱俊芳與嘉和泰公司就同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定：如借款到期償還了借款，則《商品房買賣合同》不再履行；如借款到期未能償還借款，則履行《商品房買賣合同》，在兩份合同均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第40條、《物權(quán)法》第186條有關(guān)‘禁止流押’的規(guī)定。

三

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案二審判決書（最高人民法院[2015]民一終字第180號）

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。在不存在《合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。

四

中國銀行股份有限公司山東省分行與匯統(tǒng)房地產(chǎn)有限公司、煙臺銀信投資管理有限公司等金融借款合同糾紛、合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛執(zhí)行裁定（[2016]最高法執(zhí)監(jiān)85號）

當(dāng)事人協(xié)商以物抵債是一種私法行為，屬于執(zhí)行和解的一種形式，人民法院應(yīng)主動審查執(zhí)行當(dāng)事人抵債行為是否觸犯第三人權(quán)益，而不宜直接出具執(zhí)行裁定予以確認(rèn)，以防止當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益。

五

通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛二審民事判決（[2016]最高法民終484號）

以物抵債，系債務(wù)清償?shù)姆绞街唬钱?dāng)事人之間對于如何清償債務(wù)作出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當(dāng)事人明確約定外，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效。本案中，興華公司與通州建總呼和浩特分公司第二工程處2012年1月13日簽訂的《房屋抵頂工程款協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不存在違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形，故該協(xié)議書有效。

六

中國銀行股份有限公司山東省分行與匯統(tǒng)房地產(chǎn)有限公司、煙臺銀信投資管理有限公司等金融借款合同糾紛、合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛執(zhí)行裁定（[2016]最高法執(zhí)監(jiān)85號)

本案中，中行山東分行是基于人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為，通過執(zhí)行裁定取得涉案房產(chǎn)的物權(quán)，是國家司法公權(quán)行為處分物權(quán)的結(jié)果，不屬于善意取得，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法第二十八條的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)適用善意取得制度。關(guān)于山東高院26-1號裁定是否應(yīng)予撤銷的問題?！谒模瑘?zhí)行程序中，雙方當(dāng)事人協(xié)商以物抵債是一種私法行為，屬于執(zhí)行和解的一種形式，人民法院應(yīng)當(dāng)審查執(zhí)行當(dāng)事人抵債行為是否觸犯第三人權(quán)益，不宜出具執(zhí)行裁定予以確認(rèn)，以防止當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益或者通過執(zhí)行裁定來規(guī)避行政審查等情形發(fā)生。本案雖然沒有證據(jù)證明中行山東分行與中銀公司、銀信公司惡意串通，但是中銀公司明顯存在選擇性抵債的情形，并損害了工行市中支行公平受償?shù)臋?quán)益?；谏鲜隼碛?，山東高院26-1號裁定應(yīng)予撤銷。

七

白懷平、姜紹東等案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定（[2016]最高法民申1094號)

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”2011年11月15日，露易莎公司因欠白懷平等四人共計220萬元借款無法償還，遂與四人簽訂了以物抵債協(xié)議，以220萬元的價格將宏源果蔬公司陽谷縣不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給白懷平等四人。協(xié)議書簽訂后，白懷平等四人根據(jù)與露易莎公司簽訂的仲裁協(xié)議，向聊城仲裁委員會提出仲裁申請。2013年2月8日，聊城仲裁委員會作出（2012）聊仲裁字第60號裁決書，確認(rèn)白懷平等四人與露易莎公司于2011年11月15日簽訂的以物抵債協(xié)議成立。該裁決書中沒有物權(quán)設(shè)立或變更的內(nèi)容，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的仲裁委員會的法律文書。因此，白懷平等四人根據(jù)案涉聊城仲裁委員會裁決書，提出有關(guān)宏源果蔬公司陽谷縣不動產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人已經(jīng)得到生效法律文書確認(rèn)的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

八

深圳市湘鋼實(shí)業(yè)有限公司與深圳市科盛達(dá)實(shí)業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案再審民事裁定（[2016]最高法民申3384號）

據(jù)原判決查明的事實(shí)，科盛達(dá)公司與湘鋼公司于2007年7月3日簽訂案涉合同約定：對于科盛達(dá)公司在深圳市蛇口漁業(yè)二村A2地塊宗地號K704-17地段土地上興建的樓宇，湘鋼公司自愿購買其第五層，建筑面積為1023.16平方米，第六層至第十層建筑面積為4538.7平方米，合計5561.86平方米；雙方同意上述樓宇單價為4000元/平方米，合計13672000元整；科盛達(dá)公司以該面積樓房抵付湘鋼公司的所欠鋼材款13672000元，如科盛達(dá)公司在土地證下發(fā)后十日內(nèi)將欠款及原鋼材購銷合同的違約金付清，湘鋼公司同意科盛達(dá)公司將樓收回；科盛達(dá)公司無權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以還清湘鋼公司之款時，湘鋼公司可向科盛達(dá)公司追索。上述合同系當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，原判決認(rèn)定合同有效并無不當(dāng)。案涉合同簽訂后，因案涉房屋未進(jìn)行竣工驗(yàn)收、未辦理初始登記手續(xù)，尚未具備過戶登記至湘鋼公司名下的條件，在科盛達(dá)公司于2013年6月3日被深圳中院受理破產(chǎn)清算時，上述案涉合同尚未履行完畢，案涉房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移登記至湘鋼公司名下，湘鋼公司對案涉房屋并不享有物權(quán)，該公司有關(guān)科盛達(dá)公司已經(jīng)認(rèn)可案涉房屋歸湘鋼公司所有的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

九

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案二審判決([2015]民一終字第180號)

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對彥海公司合計2. 6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361,398,017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38, 601, 982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，并計算復(fù)利。法院生效裁判認(rèn)為，本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《物權(quán)法》第186條規(guī)定禁止的情形，亦不適用最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定。尊重當(dāng)事人事后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之義。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。但在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時，人民法院對基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。

十

通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛案([2016]最高法民終484號)

對以物抵債協(xié)議的效力，履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當(dāng)事人有明確約定外，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，含同即為有效。

當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債的更改，亦可能屬于新債清償?；诒Ｗo(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意，否則，當(dāng)事人干債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。

在新債清償情形下，舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅，舊債務(wù)和新債務(wù)處于銜接并存的狀態(tài)；在新債務(wù)合法有效并得以履行完畢后、因完成了債務(wù)清償義務(wù)，舊債務(wù)才歸于消滅。在債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成以物抵債協(xié)議、新債務(wù)與舊債務(wù)并存時，確定債權(quán)是否得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)以債務(wù)人是否按照約定全面履行自己義務(wù)為依據(jù)，若新債務(wù)屆期不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的、債權(quán)人有權(quán)請求債確人履行舊債務(wù)，且該請求權(quán)的行使，并不以以物抵債協(xié)議無效、被撤銷或者被解除為前提?！?/p>

十一

張南華、常德堂皇置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定（[2017]最高法民申128號)

堂皇公司因債務(wù)清償期限屆滿無力償還借款,經(jīng)與張南華協(xié)商出具案涉《承諾書》,約定以堂皇公司開發(fā)的商品房抵頂1250萬元債務(wù)，同時約定了抵債房屋的移轉(zhuǎn)和過戶程序，及雙方在此過程中的權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任，并由黃選樂對違約賠償責(zé)任承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該《承諾書》系各方當(dāng)事人真實(shí)一致的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對當(dāng)事人具有約束力。原審法院關(guān)于“從抵債的目的來看，以物抵債具有實(shí)踐性。若僅有合意，未轉(zhuǎn)移物權(quán)，則債務(wù)未消滅，抵債的目的未達(dá)成，債務(wù)人仍可另行選擇償債方式，即‘以物抵債’協(xié)議并不產(chǎn)生強(qiáng)制履行的效力”的認(rèn)定，缺乏法律依據(jù)。且在本案中，張南華在起訴時明確提出了返還其已代付的200萬元款項(xiàng)的訴訟請求，但原審法院未進(jìn)行審理并作出裁判，遺漏了當(dāng)事人訴訟請求，剝奪了其相應(yīng)的辯論權(quán)利。

十二

魏某與青島海宜林投資控股有限公司、青島中海盛明置業(yè)投資有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案（[2017]最高法民終354號）

當(dāng)事人之間的以物抵債協(xié)議不能體現(xiàn)雙方真實(shí)意思表示的，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不必然引起房屋權(quán)屬變動的法律后果。且訟爭房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只享有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)，不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，以房抵債協(xié)議不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書申請強(qiáng)制執(zhí)行。

十三

湖北江山重工有限責(zé)任公司、襄陽市慧江混凝土有限公司房屋買賣合同糾紛再審民事判決（[2018]最高法民再50號）

以物抵債協(xié)議涉及多方當(dāng)事人間多個債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清償安排，是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，并不以協(xié)議約定的房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移登記為生效要件，因此四方協(xié)議與商品房合同均成立且已經(jīng)生效；各方當(dāng)事人原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)因以物抵債協(xié)議的成立而消滅，華康公司應(yīng)按協(xié)議的約定履行交房義務(wù)。

十四

郭榮田、姚長義再審民事判決書([2018]最高法民再445號)

以物抵債調(diào)解書只是法院對當(dāng)事人以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是確認(rèn)債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)合法，并不產(chǎn)生對物權(quán)權(quán)屬的變動效果。此處主要涉及《物權(quán)法》第28條（現(xiàn)為民法典第二百二十九條）中導(dǎo)致物權(quán)變動的人民法院的法律文書范圍的理解，《物權(quán)法》第28條中的法律文書是指法院作出的直接為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)或者變動物權(quán)的法律文書。一般而言，該類文書僅限于共有糾紛訴訟中，法院直接認(rèn)定案件當(dāng)事人之間對于案涉標(biāo)的物的共有關(guān)系的判決或裁定。在這類案件中，法院的介入直接對訴爭物的權(quán)屬作出了判斷，產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。而在法院出具關(guān)于以物抵債的民事調(diào)解書的場合，法院只是確認(rèn)當(dāng)事人之間以物抵債這種清償方式的合法性，并不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。這類調(diào)解書具有給付內(nèi)容，法院可以強(qiáng)制義務(wù)人交付標(biāo)的物或完成權(quán)利變更登記。只有在標(biāo)的物完成交付或者完成權(quán)利變更登記后，才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。因此，債權(quán)人并不因此取得抵債物的所有權(quán)。債權(quán)人作為案外人以物抵債的民事調(diào)解書為依據(jù)，排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不能支持。

十五

陜西新華發(fā)行集團(tuán)漢中市南鄭區(qū)新華書店有限責(zé)任公司（原陜西新華發(fā)行集團(tuán)南鄭縣新華書店有限責(zé)任公司）、劉曉泉再審審查與審判監(jiān)督民事裁定([2019]最高法民申2060號)

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”因此，《物權(quán)法》第二十八條所稱的“法律文書”，應(yīng)當(dāng)以生效之時即能夠直接導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書為限。在美新公司與南鄭新華書店公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案中，陜西省漢中市中級人民法院于2018年4月25日作出（2018）陜07民終246號民事判決，判令美新公司向南鄭新華書店公司返還案涉土地并配合辦理過戶手續(xù)。從該判項(xiàng)表述看，其在性質(zhì)上為判令美新公司向南鄭新華書店公司履行相應(yīng)給付義務(wù)，因而該判決生效之時并不能夠直接導(dǎo)致案涉土地權(quán)屬的變動，故不屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的情形。

十六

鞍山市東大建筑工程有限公司、張志國再審民事裁定（[2019]最高法民再219號）

一審法院在執(zhí)行該院生效調(diào)解書確認(rèn)奧達(dá)美公司欠東大公司工程款債務(wù)10811200元及其利息債權(quán)的過程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定書，裁定將案涉房屋作價抵償奧達(dá)美公司欠東大公司的債務(wù)，并明確房屋所有權(quán)自該裁定送達(dá)東大公司時轉(zhuǎn)移，之后于5月23日向東大公司和奧達(dá)美公司送達(dá)該裁定。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移?！睋?jù)此，東大公司在一審法院于2016年5月23日向其送達(dá)以物抵債裁定時取得訴爭房屋所有權(quán)。

十七

鞍山市東大建筑工程有限公司、張志國案外人執(zhí)行異議之訴最高人民法院民事裁定([2019]最高法民再219號)

最高法院認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴以“執(zhí)行過程中”案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議為前提，目的在于阻卻執(zhí)行程序的繼續(xù)進(jìn)行。在執(zhí)行法院已作出以房抵債的裁定并送達(dá)之后，執(zhí)行程序已終結(jié)，案外人此后才提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，不符合執(zhí)行異議之訴的受理?xiàng)l件，應(yīng)不予受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)駁回起訴。

十八

北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司、黑龍江華風(fēng)家俱裝飾材料市場有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴最高人民法院民事判決([2019]最高法民終1548號)

當(dāng)事人之間為借款擔(dān)保而簽訂《商品房買賣合同》，并辦理房屋移交和備案登記，但雙方并未形成真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。在人民法院因執(zhí)行案件就該房屋查封之后，無論該房屋的名義買受人是否形成以物抵債或者以借款轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿靠?，都不能改變《商品房買賣合同》系為借款擔(dān)保的性質(zhì)。名義買受人（案外人）對該房屋享有的權(quán)利不能排除人民法院對作為該房屋實(shí)際所有權(quán)人（被執(zhí)行人）的執(zhí)行。

十九

肖建、江西井岡山祥云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行案最高人民法院執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定([2019]最高法執(zhí)監(jiān)412號)

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條規(guī)定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。在查封期限內(nèi)，人民法院對查封的房產(chǎn)作出以物抵債裁定，裁定查封的房產(chǎn)及其土地使用權(quán)一并歸申請執(zhí)行人所有的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，上述財產(chǎn)的所有權(quán)自人民法院以物抵債執(zhí)行裁定送達(dá)申請執(zhí)行人時起已發(fā)生轉(zhuǎn)移，即歸申請執(zhí)行人所有。

二十

六盤水宗鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、六盤水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司金融借款合同糾紛執(zhí)行執(zhí)行裁定([2019]最高法執(zhí)監(jiān)298號)

本案的審查重點(diǎn)是，六盤水中院作出以物抵債裁定是否正確。關(guān)于本案是否應(yīng)當(dāng)裁定以物抵債的問題。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百六十六條規(guī)定：“申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成和解協(xié)議后請求中止執(zhí)行或者撤回執(zhí)行申請的，人民法院可以裁定中止執(zhí)行或者終結(jié)執(zhí)行?！备鶕?jù)該法條規(guī)定，在執(zhí)行過程中，如申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成和解協(xié)議，申請執(zhí)行人可以選擇向人民法院申請中止執(zhí)行或者撤回執(zhí)行申請，人民法院將根據(jù)該項(xiàng)申請裁定中止執(zhí)行或者終結(jié)執(zhí)行。而中止執(zhí)行和終結(jié)執(zhí)行屬不同性質(zhì)的結(jié)案方式，二者的法律后果明顯不同。在中止執(zhí)行的情況下，執(zhí)行程序僅為暫時停止，待導(dǎo)致中止執(zhí)行的因素消失后，執(zhí)行程序又可得以繼續(xù)進(jìn)行。而終結(jié)執(zhí)行意味著執(zhí)行程序的徹底結(jié)束，代表著原執(zhí)行案件的消滅，即便此后申請執(zhí)行人因符合法定條件得以再次申請執(zhí)行，人民法院也再次立案執(zhí)行，但此執(zhí)行案件并非原執(zhí)行程序的繼續(xù)，而是屬于新的執(zhí)行案件。就本案而言，因申請執(zhí)行人六盤水農(nóng)商行撤回執(zhí)行申請，六盤水中院已裁定本案終結(jié)執(zhí)行。此后，雖然六盤水中院又依六盤水農(nóng)商行的申請立（2018）黔02執(zhí)恢19號案件執(zhí)行，但立“執(zhí)恢”號案件系基于加強(qiáng)對執(zhí)行案件立、結(jié)案管理工作的需要，并非代表原執(zhí)行程序的恢復(fù)，亦非原執(zhí)行程序的繼續(xù)，該案屬于新的執(zhí)行案件。此情形下，六盤水中院未重新啟動評估、拍賣程序，而是以原執(zhí)行程序中的變賣保留價徑行裁定將案涉土地使用權(quán)抵償債務(wù)，適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。另，關(guān)于能否將案涉土地使用權(quán)直接裁定過戶給案外人的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十九條、第二十七條、第二十八條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十二條的規(guī)定，對于無法拍賣或變賣的被執(zhí)行人財產(chǎn)，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人的申請裁定將該財產(chǎn)作價抵償債務(wù)，接受抵債的主體應(yīng)為申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人，而非案外人。本案中，鐘山分公司和恒邦公司非本案的申請執(zhí)行人，也非其他執(zhí)行債權(quán)人，六盤水中院直接裁定將案涉土地使用權(quán)過戶給兩公司，于法無據(jù)，亦應(yīng)予以糾正。

二十一

神木縣金星小額貸款有限公司、王鮮借款合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定([2019]最高法民申1335號)

關(guān)于王鮮應(yīng)否向金星公司承擔(dān)償還本金2000萬元及利息責(zé)任的問題。根據(jù)二審查明的事實(shí)，王鮮與金星公司簽訂《借款合同書》，向其借款6000萬元，王鮮已償還借款本金4000萬元和部分利息。后雙方簽訂《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》，約定王鮮以其持有的股權(quán)和房產(chǎn)抵償借款本息，但前述股權(quán)至今尚未辦理工商變更登記。第一，王鮮與金星公司所簽《協(xié)議書》《補(bǔ)充協(xié)議》中并未約定原借貸關(guān)系消滅，僅變更還款方式，雙方之間的借貸關(guān)系仍然存在。第二，一、二審?fù)徶?，雙方對王鮮向金星公司借款6000萬元、就該借款已償還本金4000萬元并支付利息至2012年5月30日的事實(shí)不持異議，而至今《協(xié)議書》中約定用以抵債的股權(quán)尚未辦理變更登記，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出協(xié)議約定的履行期限，以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)，故金星公司選擇依據(jù)《借款合同書》向王鮮主張承擔(dān)償還本息的責(zé)任，有事實(shí)和法律依據(jù)。由上，二審法院認(rèn)定王鮮與金星公司成立合法、有效的民間借貸關(guān)系，其應(yīng)向金星公司承擔(dān)償還本金2000萬元及利息的責(zé)任，并無不當(dāng)。王鮮的該項(xiàng)再審申請理由不能成立。

二十二

江蘇蘇興建設(shè)工程有限公司、黃山市黃山區(qū)名人國際藝術(shù)家莊園置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案([2019]最高法民終1349號)

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，是對房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，而以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于辦理人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中基于買賣產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)有基礎(chǔ)性的差別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)益。就本案而言，原審已查明，孟福明雖在查封前與梅林美公司簽訂了合同，并以工程款抵扣了全部購房款，但此房屋已于查封前抵押給了永城公司，并在鄂州市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心辦理了抵押登記，而且此房屋亦未交付孟福明居住。雙方所簽以工程款抵扣房款的買賣合同實(shí)際是孟福明實(shí)現(xiàn)自己債權(quán)的一種方式，孟福明并非購買房屋居住的消費(fèi)者，故孟福明對涉案房屋亦不可能產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)。其次，本案系案外人提起的執(zhí)行異議之訴，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)僅是在房屋變價款分配順位上的優(yōu)先權(quán)利，不能達(dá)到阻卻執(zhí)行的效果，且孟福明提交的證據(jù)不足以證明其對涉案房屋享有優(yōu)先權(quán)，故原審據(jù)此認(rèn)定孟福明提交的證據(jù)不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的基本事實(shí)并不缺乏證據(jù)證明，適用法律亦無不當(dāng)。

二十三

雞東縣華盛煤炭有限公司、黑龍江省八五一〇農(nóng)場案外人執(zhí)行異議之訴最高人民法院民事裁定([2020]最高法民申3126號)

動產(chǎn)以物抵債協(xié)議履行過程中，通過占有改定方式完成交付，買受人取得對標(biāo)的物的間接占有，應(yīng)視為以物抵債協(xié)議已履行完畢，買受人享有可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

二十四

宜昌博高建筑工程有限公司、洪春林第三人撤銷之訴最高人民法院民事裁定([2020]最高法民申5284號)

以物抵債的協(xié)議抵償?shù)慕疱X債權(quán)為普通債權(quán)，其目的在于消滅舊的金錢之債，該部分普通債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于已在先辦理抵押的債權(quán)。

二十五

南京澳林地產(chǎn)有限公司、宿遷澳林置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定([2020]最高法民申6153號)

關(guān)于以房抵工程款協(xié)議問題。首先，案涉《商品房抵工程款協(xié)議書》屬于在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第四十四條適用對象為債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，第四十五條并未對協(xié)議的效力作出規(guī)定，南京澳林公司、宿遷澳林公司據(jù)此主張協(xié)議有效并無法律依據(jù)。原判決認(rèn)定協(xié)議無效并無不當(dāng)。其次，在案涉《商品房抵工程款協(xié)議書》無效的情況下，不存在新債消滅舊債和該協(xié)議能否實(shí)際履行的問題，原判決認(rèn)定宿遷澳林公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行支付工程款及延期付款利息的債務(wù)并無不當(dāng)。最后，由二審判決可知，南京澳林公司在上訴請求事實(shí)與理由中僅闡述了宿遷澳林公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù)，而并未涉及若宿遷澳林公司應(yīng)承擔(dān)債務(wù)時南京澳林公司是否構(gòu)成債務(wù)加入、是否對該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題，未對連帶責(zé)任的認(rèn)定提出異議。民事訴訟法第一百六十八條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。”故二審法院對此未予以審查，維持一審判決，并無不當(dāng)。

二十六

上訴人魏廣澤與被上訴人趙海川、一審第三人中衛(wèi)市楚雄房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案([2021]最高法民終681號)

以房抵債者不是消費(fèi)者購房人，無論是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、二十九條規(guī)定的條件，都不能對抗涉案房屋的抵押權(quán)，不能排除基于抵押權(quán)對涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

二十七

韓小蘭、唐作銀申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴最高人民法院民事裁定([2021]最高法民申1134號)

以房抵債者，不是基于生存權(quán)，而是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，因此，以房抵債者不是消費(fèi)者，不具有優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)利。

二十八

李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍驛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案（[2021]最高法民終1029號）

受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務(wù)人簽訂的以物抵債協(xié)議只具有借款擔(dān)保的性質(zhì)，不具有以物抵債的性質(zhì)，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權(quán)，亦無法據(jù)此排除對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

二十九

國家開發(fā)銀行與林某姝、黑龍江省盛恒基中加教育科技有限公司、黑龍江省盛恒基房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司等案外人執(zhí)行異議之訴案（[2021]最高法民終1212號）

房屋受讓人提供的房款收據(jù)雖載明案涉房屋座落位置、建筑面積、價款等內(nèi)容，但作為一般財務(wù)信息載體尚不具備書面房屋買賣合同的法定要件。僅憑房款收據(jù)認(rèn)定受讓人符合查封前簽訂合法有效的書面買賣合同于法無據(jù)，受讓人的請求不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定的情形，其對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

三十

華某均與重慶進(jìn)出口融資擔(dān)保有限公司、成都全新石化有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案（[2021]最高法民終1245號）

“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，擔(dān)保物權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得的物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于擔(dān)保物權(quán)。買受人通過以物抵債的方式取得物權(quán)期待權(quán)，其順位劣后于擔(dān)保物權(quán)，不能排除抵押權(quán)人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

三十一

再審申請人甘肅長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司與被申請人劉霞房屋買賣合同糾紛案([2021]最高法民申4177號)

關(guān)于原審判決在案件審理范圍上是否未依法審查必要內(nèi)容以及是否審理程序有誤的問題。經(jīng)審查，劉霞與長業(yè)公司簽訂《協(xié)議書》確認(rèn)長業(yè)公司欠劉霞借款2100萬元，為償還上述債務(wù)，長業(yè)公司與劉霞經(jīng)核算剩余債務(wù)后簽訂了《框架協(xié)議》，雙方將原借款關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。以物清償系清償債務(wù)的一種方法，本案是以房屋給付替代原欠款的清償，以債權(quán)人劉霞現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)長業(yè)公司的給付為生效要件。在新債務(wù)未履行前，原債務(wù)并不消滅；當(dāng)新債務(wù)履行后，原債務(wù)同時消滅。對于案涉《框架協(xié)議》約定的內(nèi)容而言，長業(yè)公司承諾向劉霞出售長業(yè)金座大廈16、17層共計1402.6平方米商品房及四個機(jī)械停車位清償其所欠劉霞的全部欠款，劉霞還須向長業(yè)公司支付9309940元。只有長業(yè)公司在履行完上述協(xié)議后，雙方之間的債權(quán)債務(wù)才歸于消滅，符合代物清償?shù)臉?gòu)成要件。由于代物清償屬于新債清償，如僅有代物清償合意而未能實(shí)際履行代物清償協(xié)議，原借款債務(wù)并不消滅。本案中長業(yè)公司在房地產(chǎn)管理部門為劉霞辦理了商品房預(yù)售備案登記，未能按照《框架協(xié)議》履行將案涉房屋交給劉霞的義務(wù)，故《框架協(xié)議》項(xiàng)下的借款債務(wù)并未消滅，長業(yè)公司仍負(fù)有向劉霞償還借款本金的義務(wù)。長業(yè)公司關(guān)于《框架協(xié)議》簽訂后借款關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系，原借款關(guān)系已經(jīng)消滅的主張，原審法院未予采信并無不當(dāng)。故長業(yè)公司的該項(xiàng)再審請求，本院不予支持。