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貨幣政策報告與金融政策表態(tài)相背,房地產(chǎn)信貸政策如何演變?

克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
2021-11-25 10:25 2783 0 0
第三季度央行貨幣政策執(zhí)行報告出爐,房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占比分別跌至19.7%和27.1%,并提及目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控

作者:克而瑞研究中心

來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

短期居民按揭貸款將邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖,但成交整體回升幅度有限。

第三季度央行貨幣政策執(zhí)行報告出爐,房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占比分別跌至19.7%和27.1%,并提及目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。而從近期中央對于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)來看,維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,似乎與貨幣政策報告相背。

我們認(rèn)為短期居民按揭貸款將邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖,但成交整體回升幅度有限。房企亟需做好苦熬寒冬的準(zhǔn)備,并積極開展“自救”,加強(qiáng)銷售回款仍是第一要務(wù)。

01房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占比

分別跌至19.7%和27.1%

2020年8月底,房企融資的“三道紅線”正式落地。2020年末,房貸管理的“兩道紅線”落地執(zhí)行。預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿,倒逼房企降負(fù)債、居民降杠桿。

據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效,房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比皆步入下降通道,三季度末分別跌至19.7%和27.1%。此番央行重申:目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

2020年末,全國房地產(chǎn)貸款余額49.6萬億元,占各項貸款余額的比重跌至28.7%,較2019年末減少0.3個百分點(diǎn)。其中,個人住房貸款余額34.5萬億元,占各項貸款余額的比重達(dá)20%,較2019年末增加0.3個百分點(diǎn),但增幅明顯有放緩趨勢。

2021年三季度末,全國房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元,占各項貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%,較2020年末再降1.6個百分點(diǎn)。其中,個人住房貸款余額37.4萬億元,占各項貸款余額的比重跌至19.7%,較2020年末減少0.3個百分點(diǎn)。


02房企過半到位資金來源銷售回款

市場下行資金周轉(zhuǎn)壓力加劇

而在房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的政策大環(huán)境下,2021年以來,基于個別大型房企風(fēng)險暴露,金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降,房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為。與此同時,國際評級機(jī)構(gòu)批量下調(diào)中國房企信用評級,房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇,“促銷售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識。

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年1-10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元,同比增長8.8%。其中,國內(nèi)貸款2萬億元,同比下降10%,占比跌至12.1%,較2020年末減少1.7個百分點(diǎn)。自籌資金5.3萬億元,同比增長5.1%,占比跌至31.6%,較2020年末減少1.2個百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款6.2萬億元,同比增長21%,占比升至37.2%,較2020年末增加2.8個百分點(diǎn)。個人按揭貸款2.7萬億元,同比增長9.7%,占比升至16%,較2020年末增加0.5個百分點(diǎn)。說明國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限,定金及預(yù)收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源,企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

值得一提的是,2021年下半年以來,全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,企業(yè)銷售回款同樣陷入增長困境,房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。2021年10月,定金及預(yù)收款新增5351億元,同比下降12.9%,個人按揭貸款新增2554億元,同比增長1%,相較于上半年兩位數(shù)以上的高增長態(tài)勢相差甚遠(yuǎn)。


03居民按揭貸款邊際改善但對樓市利好有限

房企需積極“自救”

而從近期中央關(guān)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)來看,房地產(chǎn)信貸政策將緊緊圍繞兩個“維護(hù)”展開,即維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。短期居民按揭貸款將邊際改善,主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等,尤其要保障好剛需群體信貸需求,在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持,進(jìn)而保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行,不能突破市場平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

基于居民按揭貸款將邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖,成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升,但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市,市場依舊面臨較大的下行壓力,成交回升幅度將更為乏力。

基于銀行放貸的風(fēng)險偏好,短期房企融資難的困境難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。受限于房地產(chǎn)政策難言轉(zhuǎn)向,疊加市場整體復(fù)蘇乏力,企業(yè)還需做好苦熬寒冬的準(zhǔn)備,并積極開展“自救”,加強(qiáng)銷售回款仍是第一要務(wù)。長期來看,行業(yè)內(nèi)的兼并重組案例將持續(xù)增多,不僅“大魚吃小魚”,而且“大魚吃大魚”的現(xiàn)象將頻繁發(fā)生,問題房企將有序出清,優(yōu)質(zhì)房企則將獲得集中度提升的機(jī)會。


注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 快評 | 貨幣政策報告與金融政策表態(tài)相背,房地產(chǎn)信貸政策如何演變?

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克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團(tuán)專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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