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作者:觀點地產(chǎn)新媒體
來源:觀點(ID:guandianweixin)
在郁亮看來,行業(yè)冬天來了,首先要自己解決自己過冬問題,救人先要保證自己的安全。
每年接近年尾的時間,萬科總會舉辦一場業(yè)務(wù)交流會,談?wù)勑袠I(yè)的看法、談?wù)勛陨淼陌l(fā)展……
因為疫情反復(fù),今年地點定在了上海,與往年不一樣的是,今年將過去拆分舉辦的各個區(qū)域交流會堆在了一塊,10月22日至23日短短兩天要舉辦三場交流會,來面對不同區(qū)域的媒體。
而因為集中,往年例牌交流會后再晚宴的流程有所變化,也讓郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等詢問,郁亮便主動開了口:“對行業(yè)的基本看法,可以概括為十六個字:尊重常識,回歸常態(tài),陣痛之后,仍有機會。”
“今天有許多事大家都覺得看不清楚,也很迷茫,在這種情況下,我認(rèn)為常識能發(fā)揮很大作用,幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據(jù)?!碧岢鲞@點,想來郁亮最重要的想法是不要迷戀過去。
郁亮用簡單的物極必反的道理,再次去強調(diào)在萬科看來行業(yè)早就已經(jīng)進入的新常態(tài)——2017年十九大報告明確“房住不炒”后,行業(yè)開始回歸到民生行業(yè)?;貧w,則是方方面面都需要回歸。
“回歸常態(tài)必有陣痛”,郁亮指出,回歸必然帶來金融行業(yè)減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的投入占比,對于開發(fā)商而言,最直接的表現(xiàn)就是縮表,而縮表就是要降債務(wù)、控杠桿以及去金融化。在此期間,資產(chǎn)端必然發(fā)生變化,投資、開工下降再疊加前期高地價拿地,將導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受重大沖擊。
事實上,過去一段時間,從泰禾、華夏幸福、再到藍光發(fā)展、恒大,陣痛的癥狀已經(jīng)完成從顯現(xiàn)到爆發(fā)的過程。房地產(chǎn)行業(yè)來到“至暗時刻”,已經(jīng)成為行業(yè)公認(rèn)的事實。
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已是寒冬,郁亮在談及人才流動問題時甚至調(diào)侃:“現(xiàn)在還有人加入地產(chǎn)行業(yè)嗎?地產(chǎn)人才要轉(zhuǎn)行,還有誰收留我們?還是好自為之吧,人才流動問題不是那么大?!?/p>
“冬天都差不多,都冷,要御寒。”郁亮認(rèn)為寒冬之下人人自危,抵御寒冷的辦法也無非兩種,一種是多穿點衣服,另外一個累一點,如跑步生產(chǎn)更多熱,哪怕衣服少一點,也能扛得住。
但也許是常年跑步,懂得寒風(fēng)中跑步的艱辛,馬拉松健將郁亮選擇了給萬科加衣服。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,萬科留在手上的錢一年比一年多。自2019年之后,萬科每一個季度的貨幣資金都處于同比增長狀態(tài),最新的數(shù)據(jù)(2021年半年),萬科手上已經(jīng)拿著1952.16億元的貨幣資金。
而跑步產(chǎn)熱,也就是如今不少其他開發(fā)商所選擇的加快周轉(zhuǎn)、加快結(jié)轉(zhuǎn),以此來換取更好財務(wù)表現(xiàn)的做法,被萬科所放棄??梢姷臄?shù)據(jù)是,萬科毛利率不斷在下降——同行都在通過大幅度增加營收來確保利潤增長的時候,萬科卻出現(xiàn)了利潤下滑。
其中,在2021年上半年,萬科營業(yè)收入1671.1億元,同比增長14.2%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元,同比下降11.7%。
郁亮調(diào)侃起了自己:“別忘了,過去幾年多少人罵我保守?!笔种心弥@么多錢要怎么花?他表示萬科仍在尋找機會,依然會把錢用在發(fā)展上。
但這個發(fā)展以目前萬科的表現(xiàn)而言,依舊處于保守階段。郁亮指出,萬科沒有停止拿地,只是拿地的要求標(biāo)準(zhǔn)高了?!叭f科自己有投資標(biāo)準(zhǔn),達到標(biāo)準(zhǔn)的就拿?,F(xiàn)在來看投資標(biāo)準(zhǔn)有更高要求,要特別好的項目才拿?!?/p>
機會是什么?收并購顯然不是,因為在郁亮看來,行業(yè)冬天來了,首先要自己解決自己過冬問題,救人先要保證自己的安全。
雖然郁亮仍希望對行業(yè)做貢獻,“我們會積極地想方設(shè)法,在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情,如果給一些具體的機會,我們在市場化原則之下去考量?!?/p>
換而言之,就是要達到投資標(biāo)準(zhǔn)。
“天下沒有做完的生意,只有沒做好的生意。”郁亮繼續(xù)談起對未來的看法,他沒有在國內(nèi)同行中找到參考案例,但他稱看到了其他行業(yè),看到了國外同行的答案,給了萬科很大的啟發(fā)。
在同行中,郁亮提及,萬科在黃金時代找到了“帕爾迪”(美國地產(chǎn)開發(fā)商),越上了千億?!艾F(xiàn)在我們找到了'大和房建'(日本地產(chǎn)開發(fā)商),在縮表的時候行動比較堅決,如今已連續(xù)十余年位列世界五百強企業(yè)的300多名。”
只要有成功經(jīng)驗可以參考,就已經(jīng)給了郁亮信心,更何況在他看來,中國的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好,從城市和客戶的需求維度來看,仍有很多機會。
而這個寒冬,就是萬科為春天做準(zhǔn)備的時間?!霸诙煲獋涫芗灏?,能否熬下去,要看能不能在為春天做準(zhǔn)備。”郁亮表示,具備活下去的能力,不是冬天過了奄奄一息。他強調(diào),在冬天御寒的能力,首當(dāng)其沖要尋找在下個春天,活得好,活得久的能力。
可見的變化是,如今萬科旗下萬物云、商業(yè)、萬緯物流、長租等多個板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。其中萬緯物流已經(jīng)入駐46個城市,倉儲規(guī)模超1100萬平方米,倉儲項目150個,冷鏈園區(qū)33個;泊寓目前已管理房間數(shù)20.07萬,開業(yè)14.97萬,平均出租率95%;萬物云也分別在萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城三個板塊提出30%以內(nèi)、30%-60%以及大于60%的增速目標(biāo)。
其中以萬物云為例,據(jù)其CEO朱保全介紹,萬物云城在去年成立時給定了一個“小目標(biāo)”:計劃三年內(nèi)落地100個城市服務(wù)項目,目前已經(jīng)簽約了40個城市服務(wù)項目?!叭臧?#39;城'計劃可以提前完成?!?/p>
他預(yù)計,經(jīng)過一年的發(fā)展,萬物云今年的收入將同比增長37.4%到250億元,利潤達到20億元左右。
“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面,已經(jīng)找到一些模式,這些賽道已經(jīng)夠萬科未來幾年做的?!边@些賽道,都可以被視作郁亮要走回春天所需要的創(chuàng)新點。
但需要注意的是,萬物云作為萬科目前最拿得出手的業(yè)務(wù)之一,其利潤規(guī)??赡軆H有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)5%左右的水平。為什么會被視為走回春天所需的創(chuàng)新點?
是因為在郁亮看來,這些都是能讓萬科開始在下個春天被需要?!俺鞘行枰覀冏鲞@些東西,我們也需要這點小錢,有點小錢我們就很滿意?!边壿嬕兓瑥拇箦X到小錢,快錢到慢錢。
郁亮強調(diào)一個理念,面對新業(yè)務(wù),對錢衡量的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣,千萬不要想著賺大錢,要賺小錢?!叭f科賣樓都是以萬為單位,到物流公司都是以角為單位。萬科有個項目叫一塊錢項目,到了物流,要按分為單位。”言下之意,萬科要更精細(xì)化。
此外,萬科亦為了能在未來被需求,一直努力在“討好”年輕人,包括成立“筋廠”品牌等。而針對萬科賺年輕人錢的想法,郁亮笑稱:“年輕人錢難賺,因為錢少了,賺年輕人錢是為了以后賺他們錢?!?br/>
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原標(biāo)題: 現(xiàn)場 | “穿衣”御寒 郁亮如何過冬與迎春