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作者：投資雜記
時代、奧園、正榮、融信、美的、華發(fā)、建發(fā)，一波AAA房企接踵而來，目不暇接。掐指一算，AA+的房企真不多了，且買且珍惜。在其他行業(yè)，AAA是最高信用等級的象征；而在不遠(yuǎn)的將來，AAA將成為房企的標(biāo)配，屈指可數(shù)的將是非AAA房企。
那么，如何預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)的外部評級是否會上調(diào)呢?還是可以沿用我們的地產(chǎn)債分析框架來做判斷。
第一，政策環(huán)境。在政策比較寬松或者穩(wěn)定的時候，調(diào)升評級有比較好的外部環(huán)境。如果大家預(yù)期政策收緊、調(diào)控加碼，對房企的銷售和融資是悲觀預(yù)期的話，這時候調(diào)升評級是會有點(diǎn)壓力，除非企業(yè)自身過硬，是個真AAA的料。
第二，企業(yè)背景。強(qiáng)大的股東背景肯定是加分項。國有背景肯定是非常好的，只要有一定規(guī)模、土地布局明朗、杠桿水平趨于合理，上調(diào)評級是遲早的事情，華發(fā)、建發(fā)就是例證；民企的話主要是老板在地產(chǎn)之外有太復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)。像美的置業(yè)，背靠美的控股，共享美的品牌，這是其調(diào)升評級的重要因素。一般民企是沒有這種優(yōu)勢的。
第三，規(guī)模。不論是哪個行業(yè)，規(guī)模都是外部評級考慮的重要因素，在地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房地產(chǎn)目前是一個集中度不斷提升的行業(yè)，2018年按銷售金額算CR100的份額已經(jīng)達(dá)到了66.73%，也就是三分之二的市場份額集中在百強(qiáng)房企手里。規(guī)模包括絕對規(guī)模和相對規(guī)模。絕對規(guī)模包括資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模等，而且銷售規(guī)模每年企業(yè)都會有一個預(yù)計銷售額，相對可預(yù)期；相對規(guī)模主要是指排名，包括流量口徑和權(quán)益口徑的排名。
第四，土地儲備。土地儲備決定了企業(yè)未來的發(fā)展。包括其土地儲備是全國化布局還是區(qū)域深耕，布局的城市是以低能級城市為主還是以一二線城市為主，拿地成本是否合理（通過地貨比等來判斷），拿地是否激進(jìn)（是否有高價地、拿地支出占當(dāng)年現(xiàn)金回款比重）等。
第五，杠桿水平。包括經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿、合作杠桿。經(jīng)營杠桿主要是指預(yù)收款，這部分是不用付息，預(yù)收款占比高也說明企業(yè)銷售比較理想，后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入有保障；財務(wù)杠桿是最重要需要考慮的，是剛性債務(wù)，財務(wù)杠桿水平高的企業(yè)不穩(wěn)定，抵御不利環(huán)境的能力差；合作杠桿主要是通過和金融機(jī)構(gòu)和其他房企開展合作，主要反映在長期股權(quán)投資和少數(shù)股東權(quán)益，通過合作可以快速增加規(guī)模，不過這種方式增加的規(guī)模與主要依靠自身積累的企業(yè)相比更虛一點(diǎn)。
通過以上幾個角度，結(jié)合企業(yè)自身情況，大致可以判斷企業(yè)目前的情況是否基本達(dá)到了評級機(jī)構(gòu)給AAA的條件。如果以上幾個方面從過去比較弱逐步有了好轉(zhuǎn)改善，則提升評級有了基礎(chǔ)。除了以上幾個方面去做判斷，房企和評級機(jī)構(gòu)的溝通也很重要，包括名額的爭取，畢竟每年上調(diào)評級的額度是有限的。
不過，當(dāng)AAA評級成為標(biāo)配的時候，外部評級已經(jīng)失去了區(qū)分企業(yè)信用差異的作用，成為了房企的面子。是呀，誰還不是個AAA呢？當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成為AAA俱樂部之后，大家可能得寄望于國際評級和內(nèi)評了。畢竟，一樣的AAA，有著不一樣的里子。或許，未來機(jī)構(gòu)將把AAA作為地產(chǎn)債的準(zhǔn)入門檻。聽起來是不是有點(diǎn)魔幻?
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