作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

通知明確，認定對象為具有良好的滑雪場地資源，滿足滑雪場所開發(fā)條件，能夠滿足游客以滑雪運動為主，兼具戶外運動、康養(yǎng)度假、休閑娛樂等旅游需求的度假設施和服務功能集聚區(qū)。

除了常規(guī)的認定準則外，通知還要求主要經營主體近2年無嚴重違法違規(guī)等行為記錄，近2年未發(fā)生重大旅游安全責任事故和社會反響強烈的負面輿情事件等。

冰雪事業(yè)，這個原本稍顯陌生的消費市場正隨著冬奧會的臨近，一步步走入人們的視野，成為上億人的旅游、休閑選擇。

自2015年7月31日，北京和張家口取得2022年國際冬奧會舉辦權，國務院在2016年初下達“統(tǒng)籌健身休閑，大力發(fā)展冰雪產業(yè)”的任務。

根據(jù)中國體育總局發(fā)布的《冰雪運動發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》顯示，2025年要實現(xiàn)直接參加冰雪運動的人數(shù)超過5000萬，并“帶動3億人參與冰雪運動”；2020年冰雪產業(yè)總規(guī)模達到6000億元，2025年冰雪產業(yè)總規(guī)模達到10000億元的目標。

數(shù)據(jù)顯示，預計到2021年，冰雪休閑旅游人次將達到2.3億，冰雪休閑旅游收入也會超過3900億。

跟隨著10年萬億的市場目標，房企和旅游度假集團爭相加入這個代表著“未來”的市場之中。它們有頭部房企萬科，有專注旅游的復星旅文，有中途借道萬達入局的融創(chuàng)，還有仁恒這類并不經常投資商業(yè)地產的房企。

如今，冬奧會在即，房企們對這片陌生市場的投資能否如愿？

2015年初，吉林萬科松花湖度假區(qū)正式對外營業(yè)。作為萬科轉型“城市配套服務商”以來面世的第一個體驗消費地產項目，承擔了一次重要嘗試。

松花湖度假區(qū)項目坐落于吉林市南部近郊，最大的特點是距離市區(qū)僅有20分鐘。據(jù)了解，萬科從2011年接手開始，為項目投資了400億，配置有1個高端酒店、2個主題度假酒店、5棟托管度假公寓和青山民宿，以及一條商業(yè)步行街。

隨著冬奧會的確定，萬科決定與冰雪事業(yè)進一步貼近，宣布與昆侖鴻星冰球俱樂部達成戰(zhàn)略合作，成為萬科龍隊和萬科陽光隊的冠名贊助商。

在恒大、綠地等房企為了足球事業(yè)砸上數(shù)十億組建超級球隊之時，萬科做了一個影響力更小，但也更“經濟”的買賣，投資贊助國內的頭號冰球隊，與自身冰雪事業(yè)進一步協(xié)同。

另一方面，松花湖項目也沒有讓萬科失望，2016-2017雪季累計接待游客34萬人，營收1.1億元，配套地產銷售也達到數(shù)十億元。

2016年業(yè)績會，郁亮曾表示，10年后萬科萬億江山的一半，都將來自新業(yè)務，而冰雪事業(yè)正是其中之一。

2017年，萬科冰雪事業(yè)部宣布成立，將萬科松花湖度假區(qū)、萬科石京龍滑雪場、北大壺滑雪度假區(qū)（非自持）三大雪場納入其中。

用前任董事長王石的話說，就是“在做一項偉大的事業(yè)”。

據(jù)觀點地產新媒體了解，萬科參股的北京國家高山滑雪有限公司在2018年中標延慶冬奧村和山地新聞中心建設，以及延慶冬奧賽區(qū)賽后運營。

目前，北京冬奧會延慶賽區(qū)核心區(qū)內冬奧村已完成消防驗收和竣工驗收，并交付使用。

冬奧會延慶賽區(qū)核心區(qū)位于北京延慶小海坨地區(qū)，冬奧會后將作為奧運遺產向公眾開放，并增設大眾雪場，成為北京滑雪面積最大的滑雪度假區(qū)，總建筑面積11.8萬平方米，由6個居住組團、1個公共組團和停車區(qū)域組成。

盡管萬科在冬奧會相關議題上動作連連，但是在冰雪事業(yè)上的投資需要前期沉淀大量資金，導致原本就對大型投資慎之又慎的萬科難免打起退堂鼓。

過去，旅游地產更多被認為是“套娃式”賣房，通過相關配套住宅或商鋪銷售從而反哺酒店和度假村的模式，已經成為了共識。

萬科并不是一個“以夢為馬”的公司，在一些多元化業(yè)務上的頻繁踱步亦能看出，而在絕大多數(shù)時候都用數(shù)字討論結果之時，這一種長期投資便難以獲得認可。

萬龍滑雪場董事長羅力經常表示：“在中國凡是做雪場沒有不賠本的，投資越大賠得越多?！?/p>

解決具體的資金難題上，萬科并非沒有嘗試。

2018年7月3日，萬科松花湖信托收益權資產支持專項計劃成功發(fā)行，總規(guī)模10.59億，其中優(yōu)先級規(guī)模10.06億，AAA評級，產品期限8年，加權發(fā)行利率5.26%。

松花湖度假區(qū)主要收入來源于雪季滑雪收入和酒店收入以及房地產開發(fā)收入，而滑雪場收入和酒店是此次的底層資產。

在2015-2018年，公司營收分別為0.56億元、2.51億元、3.72億元和1.88億元；同期，凈虧損分別為1.01億元、0.81億元、0.46億元和0.57億元，仍未實現(xiàn)盈利。

不過，該期ABS在2020年4月27日提前終止，隨后進行清算。

2020年12月25日，萬科撤銷冰雪事業(yè)部，將旗下業(yè)務和團隊并入酒店及度假事業(yè)部，由原冰雪事業(yè)部負責人丁長峰繼續(xù)負責。

原冰雪事業(yè)部首席運營官陸慧曾對媒體表示，除了深信冰雪行業(yè)前景好之外，也坦承經營困境。雪場運營成本高，財務成本高，經營期有限，固定支出難以削減。投資角度來看，只能吸引真正的長期投資人。

截至目前，萬科冰雪度假業(yè)務運營吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目，2020年疫情雪季累計接待滑雪游客62萬人次。

算上冬奧會結束將入市的小海坨項目，萬科旗下將擁有4個冰雪項目。

與萬科在滑雪度假村上做文章不同，融創(chuàng)室內冰雪生意更像一個傳統(tǒng)地產商的投資。

融創(chuàng)文旅背后是2017年的那筆世紀交易，從萬達手中接盤而來的13個文旅城。

先以438.44億元將西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目納入麾下，交割后項目承擔現(xiàn)有全部貸款約454億元。隨后，融創(chuàng)再用3筆交易合計63億拿下剩余文旅業(yè)務。

值得一提的是，萬達在出讓文旅業(yè)務后，自身還持有投資230億元打造的長白山國際度假區(qū)，位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，其中就包含了滑雪場。

自2017年哈爾濱融創(chuàng)雪世界開業(yè)以來，融創(chuàng)文旅目前運營7家滑雪場，共35個雪場正在戰(zhàn)略布局中，在營包括廣州、重慶、無錫、成都、哈爾濱、昆明6家室內雪場與1家室外雪場吉林北大壺滑雪度假區(qū)。

以廣州融創(chuàng)雪世界為例，占地面積7.5萬平方米，是目前華南地區(qū)面積最大的室內冰雪場館，常年溫度保持在-6至-4攝氏度。

室內滑雪場作為文旅城的重要IP產品，往往是融創(chuàng)文旅城最能出圈的項目，無論是廣州文旅城的“華南最大室內冰雪場”，還是成都文旅城的“全球最大室內冰雪場”。

在南方打造室內冰雪場，能擺脫環(huán)境天氣對項目造成的季節(jié)性壓力，同時也是推動國家政策和引流的重要手段。不過，文旅城內的住宅產品銷售收入對整個項目依然起到了至關重要的作用。

近兩期的財務報告中，雖然融創(chuàng)并沒有單獨披露冰雪業(yè)務的具體進展，但給予了充分的肯定，指出“發(fā)展迅速，影響力繼續(xù)上升”。

根據(jù)融創(chuàng)文旅官網(wǎng)的披露，現(xiàn)已布局12座文旅城、4個旅游度假區(qū)、9個會議會展中心、25個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋49個樂園、48個商業(yè)及近150家高端酒店。

營收方面，融創(chuàng)文旅上半年收入約26.1億元，同比增加約166.3%；管理利潤約4.4億元；客流量約7201萬人次，同比增加約102.9%。

但在文旅城中沉淀了大量資金的融創(chuàng)，也一度傳出了要被出售的消息。融創(chuàng)并沒有回應此事，而在隨后宣布通過融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務配股籌資3億美元，并獲得大股東4.5億美元無息貸款。

對融創(chuàng)來說，其文旅城投資往往達到數(shù)百億，雖然所需資金并不需要在同一時間支出，但在當前市場形勢下壓力并不小。

例如，融創(chuàng)在深圳寶安的338.3億文旅城項目，計劃打造世界最大室內雪世界；融創(chuàng)接盤的杭州灣文旅城，規(guī)劃面積超過4000畝，原本計劃投資達到300億。

如今，一線城市周邊的大型室內滑雪場正成為新的寵兒，滿足了人們對于雪世界的向往，同時減少了旅行要求，尤其是以南方城市為代表。

過去，通過大型室外滑雪場為重要項目的復星旅文Club Med也在太倉推動復游城項目的建設，預期將于2023年開業(yè)。其中，阿爾卑斯雪世界項目已與2021年初全面開工。復星旅文董事長錢建農表示，將會在滑雪領域加速布局。

另一方面，一向以高端住宅社區(qū)聞名的仁恒置地也入局了冰雪項目，其在南京江心洲文旅度假區(qū)項目，僅地塊成交價就達到78.4億元，計劃將包含滑雪運動樂園、冰雪娛樂小鎮(zhèn)。

有業(yè)內人士表示，房企積極入局文旅或冰雪業(yè)務，并不僅僅是一個純粹的商業(yè)行為。作為一種產業(yè)協(xié)同拿地，室內冰雪場是一項房企去化存量項目的不錯解法，同時還能起到背書和宣傳作用。

例如兩度遞表均沒有成功上市的奧山控，就包含了少量的冰雪業(yè)務。

奧山控股副總裁張金提出了公司戰(zhàn)略目標，2023年要有50個冰雪的項目在全國落地。

奧山控股認為，從事冰雪運動及娛樂業(yè)務將提升公司的品牌知名度，以及增強公司從地方政府收購土地時的競爭力。

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原標題： 解局 | 冰雪季背后的房企