在房企傳統(tǒng)銷售淡季的2月，整個(gè)成都的新房、二手房都在全面上漲。2021年3月2日，招商蛇口以樓面價(jià)12075元/㎡+34%無償移交摘得雙流區(qū)一宗住宅用地；3月16日，佳兆業(yè)以樓面價(jià)12897元/㎡+41%無償移交摘得天府新區(qū)一宗住宅兼商業(yè)用地，其中41%的無償移交創(chuàng)造了歷史新高。也就在3月16日土拍的同一周，住建部前往成都調(diào)研督導(dǎo)，至3月22日發(fā)布上述《通知》，成都的搶地、搶房形勢才開始回歸理性，但當(dāng)?shù)囟址康幕馃釕B(tài)勢似乎仍舊按捺不住。

再看看2021年3月23日，張家港土拍以471個(gè)馬甲瘋搶的態(tài)勢震驚了市場，有的房企甚至全國分部都來陪跑。從競價(jià)規(guī)則來看，蘇州當(dāng)下實(shí)行的是進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)之后，各家再出一輪報(bào)價(jià)然后取中間值的方式，誰最接近中間值就把地拍給誰，而房企自己安排進(jìn)去的馬甲數(shù)越多，則出價(jià)機(jī)會(huì)越多，也即在一定程度上就能夠順利地影響中間值的區(qū)間，也就更易于競價(jià)成功。

除上述的“瘋狂”搶地外，我們注意到，集中供地制度出臺(tái)一個(gè)月以來，全國各地住宅用地供應(yīng)的新增并不明顯。自3月份以來，浙江11天拍出了9個(gè)地王，成都、鄭州、南通、南京也出現(xiàn)了地王。除此之外，合肥、南京、四川天府新區(qū)、佛山、鹽城等城市在近一個(gè)月?lián)尫慷挤浅柡?，嘉興、常州、無錫、西安的優(yōu)質(zhì)片區(qū)、優(yōu)質(zhì)樓盤亦遭到瘋搶。

從市場各方的反應(yīng)情況來看，上述情況大大超出了各方的預(yù)期，銷售端的搶房（供應(yīng)不足）進(jìn)一步刺激了開發(fā)商的搶地，而開發(fā)商的搶地現(xiàn)象會(huì)更加刺激市場各方的神經(jīng)，最后肯定容易出現(xiàn)跟樓市調(diào)控相悖的結(jié)果。我們注意到，近期有很多中小開發(fā)商對(duì)土拍的走向表現(xiàn)出深深的擔(dān)憂，一是大房企可以通過馬甲（或其他表面不關(guān)聯(lián)的第三方）一起參與土地競拍的方式在出價(jià)和成交能力上占據(jù)壓倒性優(yōu)勢；二是大房企的融資渠道、融資成本遠(yuǎn)低于中小房企，大房企在融資和現(xiàn)金流方面的絕對(duì)優(yōu)勢讓大房企有更多的出價(jià)機(jī)會(huì)和出價(jià)能力?？傊?，中小房企目前對(duì)土拍總體上保持著悲觀的情緒。

成都此次的調(diào)控加碼具有非常強(qiáng)的針對(duì)性，比如針對(duì)搶地問題，直接規(guī)定“2021年全市住宅用地供應(yīng)總量同比增長20%以上且占經(jīng)營性用地比重不低于65%”，要求“中心城區(qū)的商品住宅用地都實(shí)行限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)的出讓方式”，以此引導(dǎo)房企理性拍地，以達(dá)到遏制土地價(jià)格飆漲以及樓市過熱的亂象。在競拍主體的資格準(zhǔn)入方面，成都的《通知》中直接將房企的“三道紅線”越線作為競拍主體的禁入條件，在一定程度上能確保競拍主體對(duì)土地款的繳付能力，也能對(duì)房企的拍地在政策層面形成更多的約束。因《通知》尚未公布相應(yīng)的操作細(xì)則，因此不排除在實(shí)際的執(zhí)行過程中視競拍主體的情況設(shè)置更詳細(xì)的分檔準(zhǔn)入機(jī)制。遺憾的是，對(duì)于中小房企來說，全國各地的土拍中大房企通過馬甲參與競拍的問題沒有什么受約束的跡象，全國其他地區(qū)（尤其是重點(diǎn)城市）住宅用地供應(yīng)的新增幅度是否能達(dá)到市場預(yù)期并促使拿地和銷售市場回歸理性也尚未有明確的答案，因此更多的中小房企只能在摸索中慢慢等待。

從住建部1月份調(diào)研督導(dǎo)上海、深圳，2月份調(diào)研督導(dǎo)北京，3月份調(diào)研督導(dǎo)杭州、無錫、成都，以及上述熱點(diǎn)城市隨后發(fā)布的從嚴(yán)調(diào)控政策來看，住建部針對(duì)熱點(diǎn)城市的調(diào)研督導(dǎo)將很大概率上引導(dǎo)其他樓市過熱城市的“抄作業(yè)”現(xiàn)象，其中成都的新增住宅用地供應(yīng)以及限制競拍主體準(zhǔn)入等政策規(guī)定很可能引起其他熱點(diǎn)城市的參考適用。在上述大背景下，我們預(yù)測大房企和中小房企在總體上都將有更多的土地競拍機(jī)會(huì)，其中土地競拍保證金的融資以及出表等問題無疑成為了房企應(yīng)對(duì)土拍的核心痛點(diǎn)。住宅用地集中供應(yīng)新規(guī)出臺(tái)后，房企土地競拍保證金的融資操作出現(xiàn)了不少的變化，融資產(chǎn)品的操作中房企對(duì)出表等的要求也有明顯的提高。就實(shí)務(wù)而言，房企當(dāng)前土地競拍保證金的融資主要是兩種方式，第一種是土地保證金資金池的融資，第二種是針對(duì)具體某個(gè)項(xiàng)目的土地保證金的融資。

土地保證金資金池的融資一般都是前融機(jī)構(gòu)與開發(fā)商共同設(shè)立平臺(tái)公司后，前融機(jī)構(gòu)以純債、股加債或明股實(shí)債等方式向平臺(tái)公司注入資金（開發(fā)商也需按配資比例注入），平臺(tái)公司參與土地競拍并繳納保證金，未競得土地時(shí)保證金原路返還，并繼續(xù)參與下一個(gè)地塊的競拍；已競得土地時(shí)則由平臺(tái)公司全資設(shè)立的項(xiàng)目公司繼續(xù)取得土地，并由項(xiàng)目公司取得前融資金后將保證金對(duì)應(yīng)的資金歸還給平臺(tái)公司，由此再繼續(xù)參與其他地塊的競拍。

從市面的情況來看，目前主要是兩類資金在操作保證金資金池的業(yè)務(wù)，第一類是小貸公司等短拆、過橋類資金，一般都是通過上述架構(gòu)配合房企參與土地競拍，資金的使用偏短期的性質(zhì)，因此資金使用成本按每天千一到千二點(diǎn)五計(jì)收；第二類是外資、國企金控以及其他前融機(jī)構(gòu)的長期資金，通過上述架構(gòu)完成放款后供開發(fā)商循環(huán)拍地使用，資金成本一般在年化13%-16%左右。

在我們目前的保證金資金池業(yè)務(wù)的操作中，核心的難點(diǎn)主要是兩個(gè)。第一個(gè)難點(diǎn)是成本的問題，因保證金資金池屬于偏信用的融資，主體準(zhǔn)入要求一般都是百強(qiáng)排名中靠前的房企，而保證金資金池的融資成本一般都在年化13%-16%左右（如果是境外放款的話一般是年化11%-15%左右，當(dāng)然優(yōu)質(zhì)主體的融資成本會(huì)相對(duì)較低），因此很多時(shí)候我們都會(huì)因?yàn)榉科蟮娜谫Y成本紅線問題導(dǎo)致N輪談判后仍舊無果而終。第二個(gè)操作難點(diǎn)是融資期限的問題，按我們財(cái)富端的要求，保證金資金池的融資期限原則上都應(yīng)達(dá)到1年或者1+1年（不然我們沒錢賺），而集中供地新規(guī)下資金池內(nèi)的款項(xiàng)可能存在較多的空檔期，因此會(huì)導(dǎo)致這種相對(duì)高成本的資金使用效益變低，而房企的短期用款訴求顯然無法滿足我們的投資收益要求。

因單個(gè)項(xiàng)目的單純土地保證金的融資無法解決后端土地款的二次融資的問題，因此前融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商都更加傾向于土地保證金及土地款的捆綁融資。在具體操作方面，一般都是前融機(jī)構(gòu)與開發(fā)商按配資比例注入資金競拍土地或者開發(fā)商先以自有資金支付保證金，前融機(jī)構(gòu)再按照配資比例提供土地款。當(dāng)然，就風(fēng)控角度而言，我們?cè)诓僮鬟@類土地前融業(yè)務(wù)時(shí)也是傾向于對(duì)優(yōu)質(zhì)主體的單個(gè)項(xiàng)目在保證金階段就進(jìn)行一定比例的配資（一般都是60%左右），開發(fā)商在拿地后繼續(xù)由我們做后端的土地款融資，也即保證金與土地款的融資實(shí)現(xiàn)捆綁才能更有效地控制前融的退出風(fēng)險(xiǎn)。

需注意的是，目前房企都普遍希望前融機(jī)構(gòu)以股權(quán)或股加債的形式注入融資款項(xiàng)，主要是股權(quán)部分對(duì)應(yīng)的資金（股本、資本公積）注入能有效降低房企整體的負(fù)債率（即便是明股實(shí)債也能解決出表的問題）。當(dāng)然，在具體業(yè)務(wù)操作上，一些頭部房企也已經(jīng)開始在有意識(shí)地引導(dǎo)前融機(jī)構(gòu)往股加債或門檻固定收益+真股浮動(dòng)收益的合作方向去嘗試，比如單個(gè)項(xiàng)目合作的情況下，債的部分成本為年化9%，算上股的收益后綜合下來的年化成本會(huì)在14%-15%左右，后續(xù)通過模擬清算的方式退出，且可與開發(fā)貸并存。

從“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)的影響來看，鑒于各類資金機(jī)構(gòu)對(duì)每個(gè)交易對(duì)手（即房企）都會(huì)有整體授信額度的限制或貸款集中度的控制，因此從機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，我們認(rèn)為房企應(yīng)特別關(guān)注土地款前融的如下市場走向。

從我們財(cái)富端的業(yè)務(wù)操作情況來看，土地競拍保證金資金池融資業(yè)務(wù)在投資人群體中的接受度相對(duì)較低，主要原因是風(fēng)控措施方面的偏信用特征。我們目前在操作的產(chǎn)品中，LP主要是外資類及國內(nèi)的實(shí)業(yè)類企業(yè)，我們最終放款給開發(fā)商的成本基本都要求在年化15%左右。從市場的走向來看，小貸公司以及一些前融機(jī)構(gòu)都在大力拓展融資需求金額在1-2億元之間的保證金資金池業(yè)務(wù)，因這種小金額的資金池產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)更為可控。當(dāng)然，就我們自身的偏好長周期的資金池業(yè)務(wù)而言，我們?nèi)詢A向于操作資金需求體量較大的項(xiàng)目。

前文有提到，針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的土地款配資屬于比較常規(guī)的土地款前融業(yè)務(wù)，相較于保證金資金池這種偏純信用的融資產(chǎn)品，前融機(jī)構(gòu)對(duì)這種鎖定了具體項(xiàng)目的土地款前融業(yè)務(wù)都更加偏好。從我們的業(yè)務(wù)操作情況來看，地方性的龍頭房企或?qū)嵙π偷闹行￠_發(fā)商對(duì)這類產(chǎn)品的接受度會(huì)更高一些，我們對(duì)這類開發(fā)商的放款成本也基本能控制在年化13%-15%左右。從最近的前融實(shí)務(wù)來看，對(duì)于前融機(jī)構(gòu)來說，大房企的單個(gè)項(xiàng)目的土地前融業(yè)務(wù)并不是太為理想，原因主要是大房企的資信、評(píng)級(jí)優(yōu)勢能獲得銀行私行等渠道的更低成本的資金。另外從業(yè)務(wù)操作本身來看，今后的土地款前融將主要圍繞以下兩種模式進(jìn)行操作。

1. 股權(quán)或股加債產(chǎn)品：在無法提供抵押物的情況下，我們目前偏向股加債的投資方式，不過一般都會(huì)要求開發(fā)商將土地保證金及土地款的融資業(yè)務(wù)捆綁給我們處理，另外在需要后置抵押的情況下，我們可以將一部分融資款委托小貸公司放款或通過保理產(chǎn)品等方式完成抵押登記。

2. 純債產(chǎn)品：在開發(fā)商不需要出表的情況下，我們目前更傾向于借助小貸公司或做成保理產(chǎn)品完成放款并解決后置抵押的問題。

需要說明的是，因房企在“三道紅線”的監(jiān)管背景下對(duì)出表的訴求存在很大的差異，因此我們?cè)诋a(chǎn)品架構(gòu)和放款方式的設(shè)計(jì)上很多時(shí)候都得考慮融資方的個(gè)性化需求。