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首批集中供地到來,4月土拍熱度將顯著升溫

丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
2021-08-12 19:43 1964 0 0
考慮到4月份將迎來大批重點(diǎn)城市首批集中供地掛牌,預(yù)計(jì)接下來的供應(yīng)將會(huì)維持高位。

作者:克而瑞研究中心

來源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

自2月底以來,22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注,到目前為止,“集中供地”新政出臺(tái)已有一個(gè)多月的時(shí)間,各地都在積極執(zhí)行,長春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊,成為新政的首個(gè)正式執(zhí)行者。

截止到目前,廣州、無錫、天津、北京也先后掛出了首批集中出讓地塊的正式出讓公告。

與此同時(shí),受重點(diǎn)城市供應(yīng)相對(duì)減少影響,部分非“集中供地”熱點(diǎn)三四線城市土地供應(yīng)節(jié)奏也略有加快,優(yōu)質(zhì)地塊也出現(xiàn)了明顯提升,如紹興,接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地。

從成交情況來看,在“集中供地”新政出臺(tái)后,受重點(diǎn)城市暫緩?fù)恋毓?yīng)影響,非重點(diǎn)城市成交占比顯著提升,升至72%,較新政出臺(tái)前提升了約20個(gè)百分點(diǎn),不僅如此,溢價(jià)率也出現(xiàn)了大幅增長,升至20.8%。

考慮到4月份將迎來大批重點(diǎn)城市首批集中供地掛牌,預(yù)計(jì)接下來的供應(yīng)將會(huì)維持高位。未來土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市。

京、廣首次集中掛牌量較2020年已過半

自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后,多個(gè)城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件,隨后傳出共22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度,涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

截至目前,長春、廣州、無錫、天津、北京5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告,上海、杭州、南京等發(fā)布了預(yù)公告。

從首批已經(jīng)集中供地的5個(gè)城市來看,除無錫外,其余四城供應(yīng)均十分“給力”,占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重均超35%,尤其是北京和廣州,分別為56%和55%,較2020年已過半,其次是天津,比重也達(dá)45%。總體供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

表:重點(diǎn)城市首批集中供地規(guī)模與2020年供地規(guī)模比較(萬平方米)

注:截止3月31日,長春、廣州、無錫、天津和北京5個(gè)城市正式發(fā)布首批集中出讓公告,上海、杭州、南京等僅發(fā)布預(yù)公告的城市未在統(tǒng)計(jì)之列。

數(shù)據(jù)來源:CRIC

從結(jié)構(gòu)來上來看,北京優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較高,海淀和朝陽供地供給12宗,占北京此次集中供地幅數(shù)的四成,其中朝陽更是重中之重,宅地供應(yīng)建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年,供地質(zhì)量有明顯提升,北京或?qū)⒊蔀?月土拍熱度較高重點(diǎn)城市。

相比之下,廣州的供地質(zhì)量相對(duì)欠佳,核心區(qū)僅有荔灣一宗地,天河、海珠更是不涉及;與此同時(shí),增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升,高達(dá)56%。從出讓底價(jià)上來看,廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價(jià)樓板價(jià)僅2.7萬元/平方米。

天津首次掛牌宅地58宗,其中市區(qū)6宗、環(huán)城29宗、遠(yuǎn)郊15宗和濱海新區(qū)8宗,各區(qū)“雨露均沾”,與2020年區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)也大致相仿。

表:首批集中供地城市供地結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

重點(diǎn)城市多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊“回爐”

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,3月掛牌的涉宅地塊中,起拍單價(jià)超過1萬元/平方米的高單價(jià)土地幅數(shù)共有85宗,其中集中供地的重點(diǎn)城市有62宗,分布在北京、廣州和無錫三個(gè)城市,均是首批集中供應(yīng)土地已經(jīng)掛牌的城市。

圖:2021年3月各城市掛牌的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量(按幅數(shù))

數(shù)據(jù)來源:CRIC

其中,北京起拍單價(jià)超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多,分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺(tái)和石景山區(qū),其中一度因“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會(huì)熱議,并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊也在首次集中掛牌之列。

根據(jù)出讓公告,樹村12號(hào)地塊起始價(jià)55.9億元,折合樓面價(jià)約67220元/平方米;樹村13號(hào)地塊起始價(jià)62.1億元,折合樓面價(jià)約67229元/平方米,與上次掛牌價(jià)格一致,競(jìng)拍規(guī)則也與上次保持一致,采取“限價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”競(jìng)拍規(guī)則。

除海淀樹村地塊以外,同樣被中止出讓的金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩個(gè)地塊也重新掛牌,折合樓面價(jià)5.1萬元/平方米,與上次掛牌保持一致,競(jìng)拍規(guī)則方面,上次掛牌為不限價(jià)地塊,本次掛牌出讓規(guī)則調(diào)整為“限價(jià)+競(jìng)政策持有份額”,與海淀樹村地塊掛牌出讓方式一致,限地價(jià)是為了防止土拍價(jià)格過高而刺激市場(chǎng)。

相比之下,廣州首次集中掛牌的宅地質(zhì)量相對(duì)欠佳,起拍價(jià)在2萬元/平方米以上的地塊僅有3宗,均位于白云區(qū),其中起拍價(jià)最高的永泰客運(yùn)站地塊,起拍價(jià)為33.39億元,起拍單價(jià)為27191元/平方米,該地塊最高限價(jià)48.43億元,當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后,競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配公租房,如果兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)出競(jìng)配建政府性房源建筑面積45000平方米后,改為搖號(hào)確定競(jìng)得人,由于廣州此次掛牌土地整體質(zhì)量相對(duì)欠佳,因此其土拍熱度大概率不及北京。

無錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地,涉及16宗之多,且這16宗土地均設(shè)置了最高限價(jià),其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗,最值得關(guān)注的當(dāng)屬經(jīng)開區(qū)的三宗宅地,其中經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交叉口西北側(cè)地塊最高起始樓面價(jià)17713元/平方米,最高限制樓面價(jià)19500元/平方米,當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),錫山區(qū)龍湖東下部住宅地塊競(jìng)拍規(guī)則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達(dá)最高限價(jià)之后,改為競(jìng)租賃住房建筑面積。鑒于當(dāng)前無錫樓市熱度高漲,房企拿地增加土儲(chǔ)的意愿十分強(qiáng)烈,大部分地塊大概率會(huì)封頂成交。

表:重點(diǎn)城市中接下來值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊

數(shù)據(jù)來源:CRIC

非重點(diǎn)城市中長三角依然是最大“熱源”

與重點(diǎn)城市高單價(jià)地塊集中推出不同,非重點(diǎn)地塊的高單價(jià)土地僅有23宗,分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港,均是近期市場(chǎng)熱度較高的城市。非重點(diǎn)城市之中,長三角城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量合計(jì)21宗,是土拍市場(chǎng)潛在的最大“熱源”。

分城市來看,紹興優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)數(shù)量最多,從區(qū)域來看,高度集中在柯橋和越城兩區(qū),尤其是越城區(qū)有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓。

從這些非重點(diǎn)城市中近期已經(jīng)成交的地塊與周邊同類地塊樓板價(jià)對(duì)比發(fā)現(xiàn),部分熱點(diǎn)地塊已經(jīng)刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊,該地塊南側(cè)緊鄰香樟公園,3公里范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校,且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與,在經(jīng)過200輪激烈競(jìng)拍后,最終碧桂園以8.39億元的總價(jià)競(jìng)得,成交樓面價(jià)14626元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)224%。

義烏土地市場(chǎng)也同樣火爆,處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運(yùn)站地塊,既毗鄰賓王商貿(mào)區(qū)、新光匯及吾悅廣場(chǎng),又與江濱公園一步之遙,地理位置極其優(yōu)越,同樣吸引了多家房企參拍,經(jīng)過102輪競(jìng)價(jià),最終被武漢地產(chǎn)拿下,成交樓板價(jià)高達(dá)36030元/平方米,創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價(jià)歷史新高。

由于義烏地市火爆,最終引發(fā)了調(diào)控,新政發(fā)布后義烏首次供應(yīng)的4宗商住地均落實(shí)了“限地價(jià),競(jìng)配套用房”的出讓方式,在限地價(jià)新政的制約之下,高溢價(jià)率現(xiàn)象勢(shì)必得到一定程度的緩解;不過如果考慮到競(jìng)配套住房的成本,地價(jià)大概率還是處于相對(duì)高位。

表:非重點(diǎn)城市接下來值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊

數(shù)據(jù)來源:CRIC

受長春、廣州、無錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響,3月土地供應(yīng)量環(huán)比2月明顯增加,但與去年同期相比,仍有超三成的降幅。

由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地,因此一線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量較大,二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對(duì)較小,因此二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重不高。

我們認(rèn)為,接下來的土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市;尤其是北京,起拍價(jià)超過3萬元/平方米的土地就有16宗之多,其中不乏海淀樹村、金盞鄉(xiāng)小店村這種起拍價(jià)超過5萬/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊,未來土拍熱度也或?qū)⒃谶@些優(yōu)質(zhì)地塊的帶領(lǐng)下顯著升溫。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 首批集中供地到來,4月土拍熱度將顯著升溫

丁祖昱評(píng)樓市

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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