丁祖昱評樓市 
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作者：CRIC編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
“三季度以來，重點城市迎來了第二輪集中供地的密集成交，截至目前除鄭州以外，其余21城均完成了二輪集中土拍。
受土拍規(guī)則變動、住宅銷售轉(zhuǎn)冷、行業(yè)融資管控收緊等因素影響，土地成交熱度顯著降溫。
11月1日，無錫完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城，土拍熱度降至冰點，其中85%地塊底價成交，品牌房企拿地積極性明顯下挫，地方國企托底的現(xiàn)象仍在發(fā)生。
在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。10月，30家重點房企投資力度回落，投資規(guī)模為全年最低，考慮到房企資金鏈仍未得到實質(zhì)緩解，參與第三輪集中土拍的房企數(shù)量將進一步減少，投資力度仍將低位運行?！?/p>
01
無錫三輪土拍熱度依次遞減
作為首個完成三輪集中土拍的城市，無錫土地市場表現(xiàn)極具參考意義。
對比三輪集中土拍來看，無錫三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.01%，與首輪12%的溢價形成鮮明對比。
就溢價地塊比重來看，第三輪集中土拍成交的溢價地塊僅有3宗，比重僅有15%，底價成交成為三輪土拍主旋律。而無錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價，溢價比重超100%；二輪22宗地塊中仍有9宗搖號成交，溢價比重達到73%。
從流拍率來看，無錫表現(xiàn)出很強的韌性，三輪土拍表現(xiàn)均比較平穩(wěn)。除二輪土拍中有1宗地塊因區(qū)位偏遠、無人競價而流拍致使流拍率為4%外，其余地塊全部成功出讓；而首輪和三輪土拍流拍率均為0。
表：無錫第三輪集中土拍與一、二輪成交情況對比
備注：僅統(tǒng)計含宅地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價成交的情形不同，三輪集中土拍僅有一家品牌房企報名參拍，參拍的大都是無錫本地城投公司，比重高達七成之多，并且多以政企合作的形式開發(fā)。
土地成交價格明顯降低，無錫第三輪集中土拍依然延續(xù)“限地價+搖號”的競拍規(guī)則，由于底價成交地塊居多，低溢價之下三輪土拍成交的大部分地塊地價較前兩輪有明顯的下調(diào)，為房企預留了較為充足的利潤空間。
對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，11宗純宅地（定銷房不計入）平均地房比為0.62，低于前兩輪平均地房比0.71和0.66，盈利空間有所提升。
圖：無錫三輪土拍純宅地平均地房比變動
02
典型房企投資規(guī)模降至全年最低
房企銷售業(yè)績增速放緩，四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀，房企銷售將持續(xù)承壓。未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。
對比第一輪集中供地，30家重點監(jiān)測房企整體拿地力度放緩。
在土地供應側調(diào)控持續(xù)深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下，重點監(jiān)測城市的土拍熱度較此前明顯降溫。加上目前信貸仍未放寬、房企現(xiàn)金流承壓，臨時撤牌和延期出讓，國企、央企為競拍主力等現(xiàn)象也成為不少城市的“標配”。
受10月國慶假期及土拍規(guī)模等結構性影響，30家重點房企投資力度回落，投資規(guī)模為全年最低。CRIC監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，30家典型房企新增土儲總建面為523萬平方米，環(huán)比下降58%；新增土地成交價格684億元，環(huán)比下降40%，已降至全年最低。
從地價水平來看，受北京、上海和杭州等城市二輪集中土拍帶動，30家重點房企新增土地平均樓板價13091元/平方米，與上月相比上升44%。
表：2021年10月30家監(jiān)測企業(yè)新增土地統(tǒng)計表（單位：萬平方米、億元、元/平方米）
備注：1、數(shù)據(jù)來源于CRIC監(jiān)測，與企業(yè)公布存在差異。2、不包含港澳臺及海外地區(qū)。3、2020年數(shù)據(jù)已根據(jù)年報更新。
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03
土拍降溫仍將持續(xù)一段時間
結合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內(nèi)還將延續(xù)。
另外，從無錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來看，三輪拍地門檻較二輪大多有所放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、無錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。
因此，為了應對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。接下來重點城市將迎來第三批土地密集入市，部分供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等城市要進一步加大宅地供應量，尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。
在寬供應、低門檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預計會有所改善。但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數(shù)量將進一步減少，部分城市最終成交價將會明顯降低。
整體來看，土地市場的高溢價時代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態(tài)。第三輪集中供地中，資金實力較強的房企依然有望迎來更多值得關注的拿地機會。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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