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三輪土拍“爆冷”開拍,典型房企10月投資規(guī)模創(chuàng)全年最低

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2021-11-10 15:52 1959 0 0
受土拍規(guī)則變動、住宅銷售轉(zhuǎn)冷、行業(yè)融資管控收緊等因素影響,土地成交熱度顯著降溫。

作者:CRIC編輯部

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

“三季度以來,重點城市迎來了第二輪集中供地的密集成交,截至目前除鄭州以外,其余21城均完成了二輪集中土拍。

受土拍規(guī)則變動、住宅銷售轉(zhuǎn)冷、行業(yè)融資管控收緊等因素影響,土地成交熱度顯著降溫。

11月1日,無錫完成第三輪集中土拍,成為三輪土拍第一城,土拍熱度降至冰點,其中85%地塊底價成交,品牌房企拿地積極性明顯下挫,地方國企托底的現(xiàn)象仍在發(fā)生。

在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下,房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。10月,30家重點房企投資力度回落,投資規(guī)模為全年最低,考慮到房企資金鏈仍未得到實質(zhì)緩解,參與第三輪集中土拍的房企數(shù)量將進一步減少,投資力度仍將低位運行?!?/p>

01

無錫三輪土拍熱度依次遞減

作為首個完成三輪集中土拍的城市,無錫土地市場表現(xiàn)極具參考意義。

對比三輪集中土拍來看,無錫三輪土拍熱度依次遞減,尤其是第三輪土拍熱度降至冰點,整體溢價率降至0.01%,與首輪12%的溢價形成鮮明對比。

就溢價地塊比重來看,第三輪集中土拍成交的溢價地塊僅有3宗,比重僅有15%,底價成交成為三輪土拍主旋律。而無錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價,溢價比重超100%;二輪22宗地塊中仍有9宗搖號成交,溢價比重達到73%。

從流拍率來看,無錫表現(xiàn)出很強的韌性,三輪土拍表現(xiàn)均比較平穩(wěn)。除二輪土拍中有1宗地塊因區(qū)位偏遠、無人競價而流拍致使流拍率為4%外,其余地塊全部成功出讓;而首輪和三輪土拍流拍率均為0。

表:無錫第三輪集中土拍與一、二輪成交情況對比

備注:僅統(tǒng)計含宅地塊

 數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價成交的情形不同,三輪集中土拍僅有一家品牌房企報名參拍,參拍的大都是無錫本地城投公司,比重高達七成之多,并且多以政企合作的形式開發(fā)。

土地成交價格明顯降低,無錫第三輪集中土拍依然延續(xù)“限地價+搖號”的競拍規(guī)則,由于底價成交地塊居多,低溢價之下三輪土拍成交的大部分地塊地價較前兩輪有明顯的下調(diào),為房企預留了較為充足的利潤空間。

對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看,11宗純宅地(定銷房不計入)平均地房比為0.62,低于前兩輪平均地房比0.71和0.66,盈利空間有所提升。

圖:無錫三輪土拍純宅地平均地房比變動

 數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

02

典型房企投資規(guī)模降至全年最低

房企銷售業(yè)績增速放緩,四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀,房企銷售將持續(xù)承壓。未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變,發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。

對比第一輪集中供地,30家重點監(jiān)測房企整體拿地力度放緩。

在土地供應側調(diào)控持續(xù)深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下,重點監(jiān)測城市的土拍熱度較此前明顯降溫。加上目前信貸仍未放寬、房企現(xiàn)金流承壓,臨時撤牌和延期出讓,國企、央企為競拍主力等現(xiàn)象也成為不少城市的“標配”。

受10月國慶假期及土拍規(guī)模等結構性影響,30家重點房企投資力度回落,投資規(guī)模為全年最低。CRIC監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,30家典型房企新增土儲總建面為523萬平方米,環(huán)比下降58%;新增土地成交價格684億元,環(huán)比下降40%,已降至全年最低。

從地價水平來看,受北京、上海和杭州等城市二輪集中土拍帶動,30家重點房企新增土地平均樓板價13091元/平方米,與上月相比上升44%。

表:2021年10月30家監(jiān)測企業(yè)新增土地統(tǒng)計表(單位:萬平方米、億元、元/平方米)

備注:1、數(shù)據(jù)來源于CRIC監(jiān)測,與企業(yè)公布存在差異。2、不包含港澳臺及海外地區(qū)。3、2020年數(shù)據(jù)已根據(jù)年報更新。

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

03

土拍降溫仍將持續(xù)一段時間

結合近期政策環(huán)境來看,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下,土拍“降溫”在一定時間內(nèi)還將延續(xù)。

另外,從無錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來看,三輪拍地門檻較二輪大多有所放松,如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持(公共住房)上限、無錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。

因此,為了應對土地市場的降溫,將會有更多重點城市會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。接下來重點城市將迎來第三批土地密集入市,部分供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等城市要進一步加大宅地供應量,尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市,第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

在寬供應、低門檻的前提下,企業(yè)拿地積極性將會有所提升,第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預計會有所改善。但由于房企資金鏈緊張,參與競拍的房企數(shù)量將進一步減少,部分城市最終成交價將會明顯降低。

整體來看,土地市場的高溢價時代將一去不返,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下,低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態(tài)。第三輪集中供地中,資金實力較強的房企依然有望迎來更多值得關注的拿地機會。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 三輪土拍“爆冷”開拍,典型房企10月投資規(guī)模創(chuàng)全年最低

丁祖昱評樓市

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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