北京法拍房資訊 作者：鯨拍房
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
如今線上拍賣非常便利，越來越多人也非常接受這種方式買房。法拍房畢竟是由糾紛引起，還是需要大家在參拍前做好充分的調(diào)研。鯨拍房根據(jù)經(jīng)手過的上千個參拍案例來總結(jié)出相關經(jīng)驗，整理了法拍房撿漏與避“坑”指南，供大家參考。
法拍房常見的那些“坑”
? 第一坑：房屋被租賃
一般我們遇到的有租賃情況的標的大致可分為四種：
①無效租賃，但被執(zhí)行人及案外人極度不配合；
②長期抵債的租賃；
③真實租賃；
④原本無租約，卻突然冒出租約。
? 第二坑：房屋無法交付
經(jīng)常關注拍賣公告的朋友們會發(fā)現(xiàn)，法院在介紹標的時都會寫上“按調(diào)查時現(xiàn)狀拍賣”。但實際上，標的是個什么情況，只有真實下戶走訪才能發(fā)現(xiàn)。像是爛尾樓、沒有水電煤開戶、公告時沒有人實際有人居住、公告空置實際有群組等等這些情況都要在拍之前核實清楚。
有小伙伴會問為什么會發(fā)生這種情況？可能絕大部分人都不知道，房子從開始張貼拍賣執(zhí)行裁定，到正式上拍到大家能在網(wǎng)上看到，快的會有3-6個月， 慢的會有一年的時間，這中間可能發(fā)生的變化太大了。
? 第三坑：有人占用
如果標的被占用，且占用人極不配合，那么房屋交付就會有一定的風險，甚至會造成有產(chǎn)證卻住不了的尷尬境地。
基本上分為三類：
①被執(zhí)行人占用②債權(quán)人占用③案外人占用
在我們處理有人占用的房屋時，也要依據(jù)占用人身份的差異，來適當調(diào)整解決方式。
? 第四坑：高額稅費未事前評估
高額稅費的構(gòu)成因素主要來源于：房產(chǎn)類型、產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)。
1. 產(chǎn)權(quán)歸屬于公司
這種房子看似起拍價格很低，實際上有很高額的稅費，這樣的房子拍下就得不償失了。其中，繼承、贈予也是會有高額的稅費的。
2. 合同房
合同房在公告一般是會寫上：“已預售登記，合同備案號xxxx”，這樣的房子是需要二次過戶的，也就意味著買受人需要多交一份契稅。
3. 土地為劃撥性質(zhì)
該類型的房子還不能保證過戶問題，能否順利過戶還需要專業(yè)的調(diào)研調(diào)查才能確定的。
? 第五坑：潛在欠費風險
前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，這樣的風險防不勝防，一旦發(fā)現(xiàn)風險立即調(diào)整預算才是最有效的規(guī)避方式。
? 第六坑：貸款風險
①銀行不能按時貸款
②客戶預審與拍中后征信發(fā)生重大變化
③貸款成數(shù)遠不及預期
④貸款材料來不及準備
? 第七坑：流程中業(yè)務操作出錯
法官業(yè)務出錯、擔保公司業(yè)務出錯、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務出錯等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等，心里煩躁不說還無可奈何。
也會存在法官業(yè)務不熟悉，協(xié)執(zhí)抬頭出錯、產(chǎn)權(quán)證號出錯等問題。現(xiàn)實情況中我們也經(jīng)常遇到這樣的情況，這些文件包含的內(nèi)容多，特別是數(shù)字之類的，非常容易出錯。
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