投拓狗日記 
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作者：新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
前段時(shí)間，芽哥社群里，有一個(gè)很火的話題，“如何規(guī)避拿地的各種坑”。所以芽哥也是整理了一篇“碧桂園的淚，一級(jí)市拿地的坑”，沒想到文章刊發(fā)后迅速成為行業(yè)爆文，隨后不少朋友私聊我說希望再出一篇二級(jí)市場(chǎng)避坑指南。
這篇文章源于碧桂園在二級(jí)市場(chǎng)拿地的多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。大家可以作為手里的一個(gè)經(jīng)典范本，在拿地的時(shí)候拿出來(lái)看看，作為參照提醒，我想必然大有裨益。
二級(jí)市場(chǎng)盡管各種坑連坑，但是總的來(lái)說，無(wú)外乎以下幾點(diǎn)，理順后，也并沒有那么復(fù)雜。
1、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)；
2、資金支付風(fēng)險(xiǎn)；
3、土地?zé)o法過戶的風(fēng)險(xiǎn)；
4、土地權(quán)屬來(lái)源存在瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)；
5、特殊目標(biāo)公司的交易程勛；
6、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
下文案例中，主體碧桂園一律用我司代替。
一：土地閑置風(fēng)險(xiǎn)
1、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)情形和處置方式
2、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)的防范
二：支付閑置風(fēng)險(xiǎn)
1.合同價(jià)款支付要與合同履行節(jié)點(diǎn)掛鉤
三、土地使用權(quán)無(wú)法過戶的風(fēng)險(xiǎn)
提示：
1、土地使用權(quán)實(shí)行登記生效主義，不登記不發(fā)生效力。
2、土地登記薄與土地權(quán)利證書：土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明，土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)土地登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。
四：土地權(quán)屬、來(lái)源存在瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)
提示：
股權(quán)收購(gòu)并未改變目標(biāo)公司作為一個(gè)獨(dú)立主體的地位，變動(dòng)的只是其內(nèi)部的股權(quán)架構(gòu)，股權(quán)變動(dòng)后的目標(biāo)公司仍然要對(duì)以前目標(biāo)公司的行為承擔(dān)責(zé)任。
五：特有目標(biāo)公司的交易程序
1、特有目標(biāo)公司的交易程序—外資企業(yè)
2、特殊目標(biāo)的交易程序—國(guó)有企業(yè)
提示：
在收購(gòu)?fù)赓Y企業(yè)、國(guó)有企業(yè)的股權(quán)時(shí)要特別關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理程序，避免因辦理不了股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)而導(dǎo)致收購(gòu)方投入大量資金卻在法律上對(duì)目標(biāo)公司沒有任何權(quán)利。
六：債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
這篇文章總結(jié)于碧桂園二級(jí)市場(chǎng)拿地多年實(shí)操，大家可以轉(zhuǎn)發(fā)或收藏，作為參考學(xué)習(xí)的范本。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 碧桂園，二級(jí)市場(chǎng)拿地的閉坑符
