作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平教授，曾提出了一個(gè)非常有名的觀點(diǎn)“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口”，這句話揭示了房地產(chǎn)發(fā)展與人口增長之間的深刻聯(lián)系。

前不久，根據(jù)公安部發(fā)布2020年人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，媒體據(jù)此繪制了歷年中國新增人口趨勢，發(fā)現(xiàn)近兩年人口增長有了根本性的轉(zhuǎn)變，如下圖：

根據(jù)上圖可以看出，在2016年以后算起，我們國家新增人口，已經(jīng)出現(xiàn)了四連降。而2016年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，因?yàn)樵谶@一年以前，全面放開二孩政策在各地執(zhí)行落地，出現(xiàn)了一小波人口出生高潮，享受了持續(xù)的政策紅利。如果不是二孩放開政策，可能新增人口減少的趨勢會(huì)加速進(jìn)行。問題到了2020年，開始變得嚴(yán)重起來，新出生人口剛剛過1000萬，2021年能不能超過1000萬，估計(jì)很難說。所以，近期有專家紛紛建議盡快放開人口生育限制，鼓勵(lì)大家多生小孩，甚至一度傳出東北將開放生育試點(diǎn)。

根據(jù)中國社科院的預(yù)測，在2029年，中國的總?cè)丝跀?shù)將達(dá)到峰值14.42億人，從2030年開始，人口將持續(xù)負(fù)增長，其中60歲以上老年人的比例，將超過三分之一。不管這個(gè)預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)不準(zhǔn)，但是這個(gè)趨勢確實(shí)是來了，我們有足夠的理由相信。

人口對房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)作用，毋庸置疑。在過去的二十年，中國有超過4億人，在城市安家落戶，而在城市擁有住房成為一種集資源、身份于一體的象征。正式由于大量人口在城市置業(yè)安家，帶來大量的住房需求，推動(dòng)產(chǎn)生了中國房地產(chǎn)的“黃金十年”“白銀十年”。這背后的主要貢獻(xiàn)力量，當(dāng)屬改革開放以后出生的70后，80后，以及較早的一批90出生人口潮，這部分龐大人群，是購房群體中的核心需求力量。

隨著這兩年新增人口趨勢的下滑，必然會(huì)對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響，以前的人口紅利驅(qū)動(dòng)模式將逐漸出歷史舞臺(tái)。而作為嚴(yán)重依賴人口增長房地產(chǎn)，發(fā)展格局和發(fā)展模式也將面臨重大調(diào)整：

1、房地產(chǎn)發(fā)展的天花板已臨近，未來將會(huì)呈現(xiàn)長時(shí)間緩慢增長，零增長，然后呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢。這里指的是全國的房地產(chǎn)開發(fā)銷售面積，而總的銷售金額，會(huì)隨著銷售價(jià)格的上漲而繼續(xù)上漲。2020年，全國總的商品房銷售面積176086萬平米，比2019年上漲了2.6%，而在2019年的時(shí)候，這個(gè)增長率還是6%左右。未來總的銷售面積將會(huì)進(jìn)入微增長，甚至零增長的時(shí)代。

這個(gè)大趨勢很重要，我覺得大家要基于此對未來的房地產(chǎn)有一個(gè)基本的判斷。因?yàn)榭偭康脑鲩L停滯，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場的蛋糕，不會(huì)再繼續(xù)變大，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀上的從業(yè)人數(shù)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和競爭格局。未來會(huì)更加比拼地產(chǎn)公司的效率，人效比，盈利能力，管理和決策效率，以及企業(yè)的外部經(jīng)濟(jì)性。如此種種，就會(huì)體現(xiàn)為行業(yè)的動(dòng)蕩越來越頻繁，比如裁員、福利待遇降低，公司兼并，通俗點(diǎn)講，也就是之前大家所熟知的“內(nèi)卷化”。

2、越來越多的城市房子會(huì)“剩余”。根據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司在2020年的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民住房平均擁有率為96%，有一套住房的家庭數(shù)量占比為58.4%，有兩套住房的家庭占比為31%，有三套及以上的家庭占比為10.5%，戶均擁有1.5套住房。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)是涵蓋了各類城市的，不管是一二線城市，還是縣城，鎮(zhèn)上的都算。

戶均擁有1.5套住房，很多人雖然感覺自己被平均了，但這確實(shí)是目前我國住宅存量的現(xiàn)狀。特別是一些三四五線城市，一套房子的總價(jià)并不太高，一個(gè)家庭有兩套以上房子的很常見。而這些城市里面的大部分城市新增人口，不管是自然人口增產(chǎn)，還是機(jī)械人口增長，大多都是不足以支撐城市的房地產(chǎn)發(fā)展的。在大多數(shù)家庭都有住房的情況下，未來的新增人口再買房的意愿會(huì)降低。房子過剩的情況，會(huì)越來越嚴(yán)重，二手房想出手的難度越來越大，新房銷售市場也好不到哪里去。

3、對房地產(chǎn)而言，普遍性的人口紅利沒有了，但是區(qū)域性的人口紅利仍然長時(shí)間存在。目前我們國家的城市化率剛剛過60%，未來很長一段時(shí)間內(nèi)，還會(huì)以每年接近1%的速度，繼續(xù)進(jìn)行城市化進(jìn)程。那就是每年有超過1000萬人進(jìn)入城市，這部分人群都是購房主力。按照國際經(jīng)驗(yàn)80%的城市化率，未來20年內(nèi)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們國家還有20年的結(jié)構(gòu)化人口紅利，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展仍然大有可為的基礎(chǔ)。

但是這個(gè)人口紅利是區(qū)域性的，主要是集中在一二線城市，省會(huì)城市以及部分省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，這部分城市對人口的吸附力較強(qiáng)。前兩年開始的各大城市人才落戶政策，已經(jīng)有越來越多的城市加入，加劇了這一趨勢，基礎(chǔ)設(shè)施，就業(yè)機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)配套具有優(yōu)勢的城市，將會(huì)有持續(xù)的人口輸入。而剩下的一些競爭力較弱的城市，將會(huì)面臨人口持續(xù)凈流出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前的窘境。

體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就是熱點(diǎn)城市銷售量價(jià)繼續(xù)走強(qiáng)。這對房企的拿地也帶來了不少的挑戰(zhàn)，不少房企在熱點(diǎn)城市的拿地競爭能力是不足的，即使是排名靠前的品牌房企，也存在個(gè)別區(qū)域公司拿地破局困難的情況。特別這兩年各大城市強(qiáng)勢崛起的城投公司，地方平臺(tái)國企，在土拍市場拿地不可謂不兇猛。

對于新人口增長危機(jī)下的房地產(chǎn)新變局，房企需要及時(shí)改變拿地策略，建立新的運(yùn)營思維，才能有效應(yīng)對。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 人口增長危機(jī)，房地產(chǎn)將面臨新難題