更多干貨,請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者:投拓江湖
來源:投拓江湖(ID:TT707276146)
最近在思考一個(gè)費(fèi)腦的問題:投資測(cè)算的價(jià)值出發(fā)點(diǎn)是什么?
是為了積極篩選合適的項(xiàng)目,擇機(jī)而上;還是消極淘汰一切不合適的項(xiàng)目,拒絕折騰?
投資的標(biāo)準(zhǔn)工作流程,大多都是接到項(xiàng)目的第一步先做測(cè)算,把大致的土地成本,開發(fā)節(jié)點(diǎn),各項(xiàng)成本,稅費(fèi),銷售價(jià)格和去化速度填進(jìn)去,得出一個(gè)初步的指標(biāo)結(jié)果。比如利潤率,ROE,IRR,現(xiàn)金流回正周期,等等。如果這個(gè)指標(biāo),與公司的投資標(biāo)準(zhǔn),差距不大,才會(huì)有下一步?jīng)Q定是否上會(huì)的操作,不滿足就會(huì)直接否掉。
作為投資人兩種基本功,測(cè)算和寫報(bào)告,測(cè)算的重要性甚至是大于寫報(bào)告的。因此很多公司,在研究和改進(jìn)測(cè)算表上走上了一條不歸路。從最初的靜態(tài)測(cè)算,后來成了動(dòng)態(tài)測(cè)算,再后來發(fā)展成集合套表,十多個(gè)子表構(gòu)成,需要成本、營銷、投資三個(gè)部門共同填寫才能完成。還會(huì)在大家的使用反饋中,持續(xù)改進(jìn),每個(gè)月一小改,一個(gè)季度一大改。
不少投資人,也在測(cè)算上下足了功夫,從進(jìn)公司的那一刻起,就努力在學(xué)各個(gè)子表的要素構(gòu)成,勾稽關(guān)系,稅費(fèi)計(jì)算與分?jǐn)偟倪壿?。都想把每個(gè)子表的內(nèi)容都弄清楚,各種BUG的邊界摸透。遇到一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目時(shí),還會(huì)與部門同事因?yàn)闇y(cè)算問題,爭得面紅耳赤。
很多公司的測(cè)算表很完美,制表人努力把各種情況都考慮進(jìn)去了,用表的投資人也很專業(yè)。但是,這并不代表就能多拿地,測(cè)算現(xiàn)實(shí)中發(fā)揮的作用,往往是相相反的。因?yàn)?,現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多變,測(cè)算是測(cè)不準(zhǔn)的,只能測(cè)出一個(gè)框架,未來的一些不可控因素,不會(huì)按照你測(cè)算標(biāo)的預(yù)測(cè)發(fā)展。
比如一個(gè)30畝,貨值5個(gè)億的項(xiàng)目,上投決會(huì)的利潤是6個(gè)點(diǎn),凈利潤也就3000萬左右。但是后面開發(fā),因?yàn)闊o證施工,還有環(huán)保處罰,光罰款就被罰了七八百萬。因?yàn)殚_發(fā)節(jié)點(diǎn)耽誤了兩個(gè)月,融資時(shí)間也拉長了,現(xiàn)金流回正時(shí)間也變了,IRR低到不能看。
再舉個(gè)真實(shí)的例子。
在2016年年初的時(shí)候,某二線城市的遠(yuǎn)郊縣打算勾一塊地。因?yàn)槭鞘准疫M(jìn)的房企,當(dāng)?shù)卣疅崃覛g迎,在保證摘牌的情況下,還給了1400元/平米的超低樓面價(jià)。但是當(dāng)?shù)乜h城的房價(jià)也剛過6000元,這個(gè)項(xiàng)目還在該縣的一個(gè)鎮(zhèn)上,離縣城還有還幾公里路。根據(jù)測(cè)算的結(jié)果,精裝售價(jià)要6400元/平米以上,才能不虧。
很明顯,純粹從測(cè)算的角度來看,這個(gè)項(xiàng)目是注定不能拿的,無論怎么看都會(huì)虧。但最終這個(gè)項(xiàng)目,還是在集團(tuán)的支持下拿了,因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候公司缺土儲(chǔ),這個(gè)項(xiàng)目可以一下子拿幾百畝。只要不太虧,公司都愿意干,而且愿意等房價(jià)上漲。后來到了2017年,后面全國樓市輪動(dòng)上漲,這個(gè)項(xiàng)目不僅沒虧,還賺的盆滿缽滿。
如果僅僅只是以測(cè)算作為價(jià)值參考,那這個(gè)項(xiàng)目就不拿了,也不會(huì)有后面大把掙錢的事情了。
在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)中,也有的項(xiàng)目拿地的時(shí)候,測(cè)算有10個(gè)點(diǎn)的利潤,后來銷售均價(jià)還漲了五六百元。項(xiàng)目竣工結(jié)算后,發(fā)現(xiàn)最終的利潤率竟然比10個(gè)點(diǎn)還低,這是為什么呢?因?yàn)椴牧铣杀旧蠞q了(比如近幾年商混成本漲價(jià)就很厲害),突然出了個(gè)裝配式住宅政策,成本又高了不少。跟總包單位扯皮,結(jié)算款又多花了不少,超出了成本控制目標(biāo)。
那么拿地階段,做測(cè)算還有價(jià)值嗎?還是純粹的自己玩?
只能說,測(cè)算表提供了一個(gè)價(jià)值研判工具,項(xiàng)目的好壞,以及拿地后經(jīng)營目標(biāo)是不能按測(cè)算表的預(yù)期實(shí)現(xiàn),甚至?xí)耆车蓝Y。當(dāng)然,也有人會(huì)說,投資只管現(xiàn)在能不能拿地,對(duì)后面的開發(fā)銷售,也不負(fù)有責(zé)任,考慮太多因素,是不是太累了。
可以說,那些過于認(rèn)認(rèn)真真做測(cè)算的,反而是拿不到什么好地,或者說是壓根拿不到地。為了湊上會(huì)指標(biāo),測(cè)算在各個(gè)區(qū)域公司的投資部人員手里,展現(xiàn)了極大的靈活性。區(qū)域總讓成本再降個(gè)三百,售價(jià)再加個(gè)五百,利潤率由五個(gè)點(diǎn)變成了九個(gè)點(diǎn),大大超出集團(tuán)投資標(biāo)準(zhǔn),妥妥地一個(gè)好項(xiàng)目就這樣誕生了。再好好包裝包裝,就可以上會(huì)了。
如果是遇到不想上的項(xiàng)目,成本就再加個(gè)五百,售價(jià)降個(gè)三四百,潤率由八個(gè)點(diǎn)變成了五個(gè)點(diǎn)。剛好夠得上投資標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過這一通操作,降低了三個(gè)點(diǎn)利潤,完美錯(cuò)過,就可以不上會(huì)了。
不少人,甚至在日復(fù)一日簡單重復(fù)的測(cè)算中,摸索出了一套自己“偷懶”的捷徑。在測(cè)算表中,額外加入各種加減乘除勾稽公式,方便項(xiàng)目測(cè)算時(shí),直接簡單填幾個(gè)數(shù)字,就可以迅速出結(jié)果。不超過五分鐘,搞定一個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算,畢竟都是算著玩,項(xiàng)目又不會(huì)真的上。
如果只是玩這些游戲,那么測(cè)算就成了純粹的自己玩,沒有任何價(jià)值。
因此,很多決策層面的大領(lǐng)導(dǎo),基本上不會(huì)去在意你的測(cè)算,更不會(huì)關(guān)注你那點(diǎn)成本售價(jià)的細(xì)節(jié),這其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他們心里只算一筆大賬,只要邏輯上沒問題,沒有硬傷和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)項(xiàng)目基本上就可以干。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!
原標(biāo)題: 測(cè)算認(rèn)真做,反而拿不了地