觀點(diǎn) 
更多干貨，請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：以收并購(gòu)為增長(zhǎng)動(dòng)力之一，碧桂園服務(wù)在不斷邁開(kāi)市場(chǎng)擴(kuò)張的步伐。
7月28日，入局機(jī)場(chǎng)物業(yè)管理公司新華正達(dá)持股70%，加強(qiáng)對(duì)機(jī)場(chǎng)物業(yè)的布局；8月1日信息顯示，碧桂園服務(wù)收購(gòu)湖南天環(huán)物業(yè)100%股權(quán)，吃下了長(zhǎng)沙本土“領(lǐng)頭羊”物管公司，增加約700萬(wàn)平方米在管面積。
值得注意的是，該兩項(xiàng)收并購(gòu)背后早已有碧桂園投資的身影，此番股權(quán)變更相當(dāng)于“左手倒右手”，將其納入物業(yè)上市公司并表。
工商資料顯示，天環(huán)物業(yè)成立于2006年4月，法定代表人朱新星，注冊(cè)資本500萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、建筑材料銷(xiāo)售、日用雜品零售等。此前，該公司由深圳市帕拉丁五期股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、曹豐分別持股80%、20%。
帕拉丁五期股權(quán)投資成立于2015年11月，注冊(cè)資本6718980萬(wàn)元人民幣，屬于貨幣金融服務(wù)。該公司由佛山市順德區(qū)榮躍企業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“榮躍企管”）、增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、萬(wàn)向信托股份公司、佛山市慧佳企業(yè)管理有限公司分別持股79.8335%、9.9792%、9.9792、0.1634%、0.0446%。
其中碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為碧桂園境內(nèi)發(fā)債主體，亦是碧桂園在境內(nèi)最主要經(jīng)營(yíng)主體；而其他持股方也多與碧桂園有關(guān)聯(lián)。
榮躍企管成立于2016年8月，注冊(cè)地址位于佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂管理區(qū)辦事處碧桂園國(guó)際會(huì)所，即順德碧桂園總部范圍內(nèi)。此外，該公司與碧桂園多家項(xiàng)目公司均存在股權(quán)出質(zhì)等關(guān)聯(lián)；間接持股企業(yè)達(dá)1000家，疑似關(guān)聯(lián)的59家公司里面，包括了碧桂園旗下博智林機(jī)器公司和鳳凰優(yōu)選平臺(tái)等。
向上股權(quán)穿透，榮躍企管由佛山市順德區(qū)捷逸企業(yè)管理有限公司100%持股，而該公司由自然人股東吳業(yè)能、吳春銘通過(guò)西藏捷誠(chéng)投資管理中心（有限合伙）、西藏捷勝投資管理有限公司100%持股。
西藏捷誠(chéng)有限合伙基金下有多達(dá)上千家入股公司，涉及了多家碧桂園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、投資公司、子基金、長(zhǎng)租公寓等相關(guān)公司。其中包括與分別持股50%投資了“深圳市碧桂園產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司”及長(zhǎng)租公寓公司。
業(yè)內(nèi)分析，西藏捷誠(chéng)顯然是一家為碧桂園實(shí)現(xiàn)股權(quán)騰挪等一系列資金操作的基金。也有熟悉碧桂園的內(nèi)部人士指出：“雖然沒(méi)有直接持有股權(quán)，帕拉丁投資同樣為碧桂園關(guān)聯(lián)公司，為碧桂園家族投資公司?！?/p>
也有信息顯示，此前碧桂園有通過(guò)將子公司或二級(jí)子公司剔除出報(bào)表的方式，達(dá)到間接改善集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債的效果，其中便涉及西藏捷誠(chéng)投資管理中心（有限合伙）之間有關(guān)聯(lián)的股權(quán)交易。
7月28日信息顯示，碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司成為?？谛氯A正達(dá)空港服務(wù)有限公司的新投資人，持股70%股權(quán)。
原投資方深圳市慧和企業(yè)管理有限公司將退出，股權(quán)變更前，新華正達(dá)由慧和企管持股70%、徐薇持股30%；股權(quán)變更后，新華正達(dá)由碧桂園服務(wù)持股70%、徐薇持股30%。
而原投資方慧和企管由上文所述的順德榮躍企管持股99.4746%、深圳市帕拉丁持股0.5254%。
另外值得一提的是，根據(jù)工商信息，帕拉丁五期股權(quán)投資的企業(yè)集團(tuán)為民營(yíng)火箭企業(yè)藍(lán)箭航天。此前碧桂園創(chuàng)投相繼參投藍(lán)箭航天的融資——于2019年12月，藍(lán)箭航天完成5億元人民幣C輪融資，投資方為碧桂園創(chuàng)投；2020年9月藍(lán)箭航天宣布完成12億元人民幣C+輪融資，碧桂園創(chuàng)投參與領(lǐng)投。
可以肯定的是，通過(guò)連續(xù)的股權(quán)交易，碧桂園服務(wù)正式將新華正達(dá)、天環(huán)物業(yè)并表。
以新華正達(dá)為例，該公司成立于1994年11月，是國(guó)內(nèi)空港綜合配套服務(wù)供應(yīng)商，主要服務(wù)包括航站樓保潔服務(wù)、飛機(jī)外蒙皮清潔服務(wù)、飛機(jī)客艙清潔服務(wù)、機(jī)坪保潔服務(wù)等。
據(jù)了解，這是碧桂園服務(wù)拿下的第四個(gè)機(jī)場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目，此前其于2019年6月中標(biāo)北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)南航基地物業(yè)管理項(xiàng)目，隨后不久中標(biāo)上海浦東機(jī)場(chǎng)T1航站樓水、電、空調(diào)等工程維修項(xiàng)目；今年5月份中標(biāo)拉薩貢嘎機(jī)場(chǎng)T3航站樓項(xiàng)目。
一方面，碧桂園服務(wù)增強(qiáng)了機(jī)場(chǎng)物業(yè)的拓展，同步深入西南地區(qū)公共物業(yè)的市場(chǎng)；此外，按照4.25%增長(zhǎng)率測(cè)算，到2021年新華正達(dá)營(yíng)收有望突破1億，追上上市公司新大正，這亦給碧桂園服務(wù)較好的營(yíng)收預(yù)期。
在盈利預(yù)期上，非住宅類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目毛利率普遍高于住宅物業(yè)。以新大正為例，2020年住宅物業(yè)毛利率約為17%，公共物業(yè)毛利率則達(dá)到了21%。
業(yè)態(tài)拓展之余，在管規(guī)模亦是物管企業(yè)比拼的重點(diǎn)，本次碧桂園服務(wù)并表湖南天環(huán)物業(yè)應(yīng)是一次較好的規(guī)模、業(yè)務(wù)補(bǔ)充。
據(jù)介紹，湖南天環(huán)物業(yè)迄今已發(fā)展成為長(zhǎng)沙市最早獲批國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的四家物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，并躋身長(zhǎng)沙市物業(yè)服務(wù)行業(yè)前10強(qiáng)，具備國(guó)家城市房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)，在長(zhǎng)沙本土有“領(lǐng)頭羊”的地位。
規(guī)模上，天環(huán)物業(yè)下轄5家分公司，1個(gè)子公司，管理面積約700萬(wàn)平方米，在長(zhǎng)沙、湘潭、郴州、吉首等地有20多個(gè)直屬項(xiàng)目，現(xiàn)擁有員工1000多人。
業(yè)態(tài)上，天環(huán)物業(yè)有近20年的完全市場(chǎng)化運(yùn)作，承接物業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅、別墅、寫(xiě)字樓、城市綜合體、政府辦公樓、學(xué)校和工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，業(yè)務(wù)范圍還包括全委接管服務(wù)、顧問(wèn)咨詢服務(wù)、銷(xiāo)售案場(chǎng)服務(wù)、延伸增值服務(wù)合專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域服務(wù)等多種合作模式。
可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)股競(jìng)爭(zhēng)中，收并購(gòu)?fù)馔丶肮蓹?quán)并表大多從規(guī)模體量、戰(zhàn)略布局補(bǔ)短、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)完善等方面考量，短期內(nèi)亦包括拓展物業(yè)想象空間，以實(shí)現(xiàn)估值的提升；長(zhǎng)期則更多是為發(fā)展空間和盈利性考慮。
加速收并購(gòu)?fù)馔?，一方面有利于迅速提升第三方面積占比。根據(jù)年報(bào)，2020年碧桂園服務(wù)來(lái)自品牌拓展新增合同管理面積達(dá)到7246萬(wàn)平方米，占總新增合同面積的53.3%，而收并購(gòu)的比例也達(dá)到11.5%。相比之下，來(lái)自碧桂園輸送的面積占35.1%。
此外，新增外拓項(xiàng)目中，對(duì)存量項(xiàng)目占比和非居住業(yè)態(tài)項(xiàng)目占比也有所傾斜。2020年，碧桂園服務(wù)該兩項(xiàng)指標(biāo)分別為66%和50.2%。
今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)在收并購(gòu)?fù)馔厣铣藦囊?guī)模量級(jí)層面考慮之外，也更傾向于在業(yè)務(wù)層面不斷拓展邊界。在基礎(chǔ)物管服務(wù)之上，城市服務(wù)、商業(yè)寫(xiě)字樓、團(tuán)購(gòu)等是未來(lái)幾年的發(fā)力點(diǎn)，這都被認(rèn)為是大有可圖的業(yè)務(wù)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年1月-2021年8月，碧桂園服務(wù)新增對(duì)外投資共計(jì)22起，除收并購(gòu)6家中小型物管公司及藍(lán)光嘉寶擴(kuò)充規(guī)模外，其他收并購(gòu)的15家企業(yè)涵蓋了科技、零售、金融、批發(fā)、媒體行業(yè)等；業(yè)務(wù)則包括商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、社區(qū)傳媒、房屋租賃、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)等。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
