丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年3月26日，為落實(shí)好黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。
近年來，個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等經(jīng)營用途貸款在滿足企業(yè)臨時性周轉(zhuǎn)性資金需求、提升企業(yè)持續(xù)運(yùn)行能力等方面發(fā)揮了積極作用，為做好“六穩(wěn)”工作、落實(shí)“六保”任務(wù)提供了有力支持。
但一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。為落實(shí)好黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，三部委共同研究起草了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下簡稱《通知》）。
嚴(yán)肅治理違規(guī)經(jīng)營貸的根本目的還是在于遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，使房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，同時釋放更多的信貸資源服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。
從《通知》的具體條款來看，有一定的實(shí)際效用，同時，我認(rèn)為，既然要動真格的，還需要各部門進(jìn)行多方面的配合，針對部分熱點(diǎn)城市，建議可在《通知》基礎(chǔ)上，因城施策，疊加一些更加嚴(yán)格的規(guī)定。
受疫情期間貨幣寬松影響，大量資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場
2020年一季度，受新冠疫情“黑天鵝”影響，各行各業(yè)都受到了不同程度的沖擊，受此影響，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低谷，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，2020年一季度GDP同比下降6.8%。
2020年2月3日央行創(chuàng)紀(jì)錄地開展1.2萬億元逆回購操作，春節(jié)后，央行向市場投放巨額流動性達(dá)3萬億元，明確釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向積極的信號。
同時，2020年內(nèi)貸款市場報價利率（LPR）出現(xiàn)多次調(diào)降，截止2021年3月22日最新報價，依然維持一年期3.85%，五年期4.65%低位。
為了扶植實(shí)體經(jīng)濟(jì)，2020年6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現(xiàn)利率，流動性方面保持結(jié)構(gòu)性寬松，提升貨幣政策傳導(dǎo)效率。在增量資金的驅(qū)動下，市場情緒顯著提升，隨著內(nèi)需、外需逐步恢復(fù)，宏微觀基本面數(shù)據(jù)見底回升。
然而，資本往往是趨利的，隨著結(jié)構(gòu)性寬松，配置需求增加，市場資金供大于求，大量資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，尤其是房價漲幅較大，一二手價差較大城市，出現(xiàn)“經(jīng)營貸”大量違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
疫情后深圳新房市場率先轉(zhuǎn)暖，進(jìn)而出現(xiàn)過熱征兆。2020年4月20日，深圳市場傳來重磅消息，人民銀行深圳支行貨幣信貸處內(nèi)部發(fā)文，緊急自查深圳市各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的“房抵經(jīng)營貸”，重點(diǎn)徹查“房抵經(jīng)營貸”資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。
在此之后，廣州、上海、北京等熱點(diǎn)城市陸續(xù)傳出嚴(yán)查“經(jīng)營貸”的消息。
截至目前，北京發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的“經(jīng)營貸”約3.4億元，廣州涉嫌違規(guī)金額約為1.47億元，而深圳則通報表示，對轄內(nèi)中資商業(yè)銀行自2020年以來審批的15.4萬筆、1771.73億元“經(jīng)營貸”，進(jìn)行了全面排查，發(fā)現(xiàn)21筆、5180萬元的資金涉嫌違規(guī)，將提前收回。
從結(jié)果來看，北京查處力度最嚴(yán)，且效果顯著。而深圳查處5180萬元違規(guī)經(jīng)營貸的通報則受到了市場的質(zhì)疑。
究其緣由，還主要是因?yàn)椋瑥?020年整體市場情況來看，深圳樓市的火爆程度在各大一線城市中可謂“一騎絕塵”，最終僅21筆、5180萬元的資金涉嫌違規(guī)的結(jié)論，明顯與實(shí)際情況出入較大。
遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，還需多個部門共同配合
正是在這樣的背景下，為了防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)范個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。
具體來看，《通知》一共提出了七大要求：
一是加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查。切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，落實(shí)好各項(xiàng)授信審批要求。
二是加強(qiáng)信貸需求審核。要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。
三是加強(qiáng)貸款期限管理。要根據(jù)借款人實(shí)際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營。
四是加強(qiáng)貸款抵押物管理。要合理把握貸款抵押成數(shù)，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性。
五是加強(qiáng)貸中貸后管理。要嚴(yán)格落實(shí)資金受托支付要求，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測和預(yù)警。要和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的要立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。
六是加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理。要落實(shí)主體責(zé)任，完善內(nèi)部制度，強(qiáng)化內(nèi)部問責(zé)，加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款監(jiān)測分析和員工異常行為監(jiān)控。
七是加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理。建立合作機(jī)構(gòu)“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。
從具體條款來看，“經(jīng)營貸”監(jiān)管全面趨嚴(yán)，無論是貸前貸中貸后都在加強(qiáng)監(jiān)管，同時還涉及銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管理。
然而事實(shí)上，“經(jīng)營貸”的自查并非那么簡單，許多違規(guī)使用“經(jīng)營貸”進(jìn)行投機(jī)炒作的投資客有多種變通方式，隱蔽性較強(qiáng)。
市場上甚至還延伸出部分利用“經(jīng)營貸”違規(guī)“炒房”的“一條龍”服務(wù)，如提供“無房戶”名額，提供首付“過橋資金”，“打新”成功后通過“經(jīng)營貸”回款等一系列“騷操作”。這在某種程度上又進(jìn)一步推高了部分城市房價。
因此，我認(rèn)為，此次既然三部委共同研究起草《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，是要動真格的，那么在具體的落實(shí)過程中還需要各部門進(jìn)行多方面的配合，其中監(jiān)管部門應(yīng)該需要做的部分，銀行應(yīng)該需要做的部分都要明確。針對部分熱點(diǎn)城市，建議還可以在《通知》基礎(chǔ)上，疊加一些更加嚴(yán)格的規(guī)定。
針對部分熱點(diǎn)城市，建議進(jìn)一步疊加更嚴(yán)規(guī)定
從具體實(shí)施情況來看，首先在加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查部分，要重點(diǎn)防止個人成立空殼企業(yè)來騙貸，對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年的借款人建議可暫時不做融資服務(wù)，需要待其經(jīng)營一定年限后再做融資服務(wù)。
在信貸審核過程中，對銀行流水的審查力度還需加強(qiáng)，尤其是資金流水與實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身匹配問題。在這過程中，監(jiān)管部門需考慮到銀行的自查積極性，避免出現(xiàn)類似深圳自查結(jié)果明顯與實(shí)際情況出入較大的情況。同時建議添加責(zé)任追查制度。
在貸款抵押物管理方面，尤其是一手房“熱點(diǎn)項(xiàng)目”，建議一年之內(nèi)不發(fā)放“經(jīng)營貸”。同時“經(jīng)營貸”的周期應(yīng)按實(shí)際情況縮短，如兩年左右，降低發(fā)放金額成數(shù)，減少資金騰挪空間。
在投機(jī)炒作較為嚴(yán)重的地區(qū)，或者一二手價差較大的城市，如深圳、上海、北京、成都、杭州、南京等，建議按市場實(shí)際情況，暫停一段時間的“經(jīng)營貸”發(fā)放，或者嚴(yán)控發(fā)放額度。
針對部分熱點(diǎn)城市，建議進(jìn)一步疊加更加嚴(yán)格規(guī)定，如在市場明顯過熱的情況下，當(dāng)期所有新購房，無論一手房還是二手房，兩年內(nèi)皆不得申請“經(jīng)營貸”。
總體來看，聯(lián)系到2021年3月22日，人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會，明確指出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
我認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊，投機(jī)炒作也將得到一定程度的遏制，房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸理性。受此影響，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一二線城市的房地產(chǎn)市場將得到有效緩解。
未來，對住房金融宏觀審慎管理的加強(qiáng)，對差別化住房信貸政策的嚴(yán)格落實(shí)，還需要各部門進(jìn)行多方面的配合，使其成為常態(tài)化管理。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 陣地丨三部委嚴(yán)打經(jīng)營貸，建議熱點(diǎn)城市執(zhí)行從嚴(yán)
