海普睿誠(chéng)律師事務(wù)所 
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作者：呂窈窕 張 楠 律師
來(lái)源：海普睿誠(chéng)律師事務(wù)所
01案情介紹
2010年11月，石某購(gòu)買某項(xiàng)目房產(chǎn)一套，總房?jī)r(jià)1143630元，其中800000元以按揭貸款方式支付。開(kāi)發(fā)商對(duì)該筆按揭貸款承擔(dān)階段性保證責(zé)任，保證期限至他項(xiàng)權(quán)證辦理之日為止。貸款發(fā)放后，因石某未能按期歸還銀行貸款，銀行遂向法院起訴，法院判令石某歸還全部貸款本息，開(kāi)發(fā)商對(duì)石某的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
開(kāi)發(fā)商依判決向銀行代償后，擬解除與石某簽訂的《商品房買賣合同》，注銷合同備案，收取違約金，收回房屋。過(guò)程中，石某積極尋找第三方買家，最終開(kāi)發(fā)商、石某、新買家簽訂達(dá)成一致，開(kāi)發(fā)商收回代償款、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的各項(xiàng)費(fèi)用，最終案件得到解決。
02分析思路
1、涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，可以引入第三方買家，開(kāi)發(fā)商通過(guò)配合買受人和新買家辦理更名，實(shí)現(xiàn)歸還按揭貸款，開(kāi)發(fā)商免除保證責(zé)任的目的。
引入第三方買家（第三方買家可以由開(kāi)發(fā)商引入或者買受人自行尋找），通過(guò)新買家提供的資金，結(jié)清銀行欠款、違約金及開(kāi)發(fā)商因斷供糾紛而支出的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商解除與斷供買受人的《商品房買賣合同》，與第三方買家簽訂新《商品房買賣合同》。
2、具體操作為：
（1）開(kāi)發(fā)商或斷供的買受人尋求第三方買家，斷供買受人與新賣家自行協(xié)商案涉房屋售賣價(jià)格。開(kāi)發(fā)商、買受人、第三方買家簽訂三方協(xié)議，約定各方權(quán)利義務(wù)及更名步驟；
（2）償還全部銀行欠款本息，向開(kāi)發(fā)商支付違約金及開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的各項(xiàng)費(fèi)用；
（3）前述費(fèi)用結(jié)清后，開(kāi)發(fā)商與發(fā)生斷供的買受人解除《商品房買賣合同》，共同辦理合同備案注銷手續(xù)；
（4）案涉房屋恢復(fù)可售狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商與第三方買家簽訂新的《商品房買賣合同》。
各方關(guān)系可見(jiàn)下圖：
03延伸閱讀
一般意義上的更名手續(xù)，通常發(fā)生在房屋的認(rèn)購(gòu)階段，購(gòu)房者與轉(zhuǎn)賣者并非二手房買賣關(guān)系，而是認(rèn)購(gòu)協(xié)議權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。商品房買賣合同尚未簽訂及備案，只需變更認(rèn)購(gòu)書(shū)及收款收據(jù)為新的購(gòu)買者。此后，轉(zhuǎn)賣者從商品房買賣交易中退出，開(kāi)發(fā)商直接與購(gòu)房者簽署《商品房買賣合同》并交付房屋。
但是，斷供案件的更名程序，案涉房屋的《商品房買賣合同》已經(jīng)過(guò)登記備案，通過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)生成登記備案號(hào)，如果更名則需要在房管局注銷原《商品房買賣合同》的登記備案，案涉房屋恢復(fù)可售狀態(tài)，之后，開(kāi)發(fā)商與新買家簽訂《商品房買賣合同》。
該種操作流程，相當(dāng)于該套房屋完成了兩次交易。因此，從控稅的角度來(lái)說(shuō)，部分地區(qū)的行政管理機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)該種方式予以規(guī)范。行政管理機(jī)關(guān)對(duì)于更名手續(xù)的限制也越來(lái)越嚴(yán)格，實(shí)踐中部分地區(qū)房管局已經(jīng)不允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主以簽署注銷表的方式進(jìn)行更名；有的地區(qū)以該種方式更名需提供相關(guān)法律文件并作充分合理說(shuō)明，因此，該種更名方式能否適用還依賴各地行政管理機(jī)關(guān)的制度及政策。
綜上，在發(fā)生斷供時(shí)，建議開(kāi)發(fā)商綜合評(píng)估房屋市場(chǎng)價(jià)格、銀行欠款數(shù)額、已支出的各項(xiàng)費(fèi)用、房屋查封情況、房產(chǎn)證辦理情況及房屋所在地房管局的政策限制等因素，確定適用何種方式解決糾紛，實(shí)現(xiàn)權(quán)利。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)斷供糾紛應(yīng)對(duì)秘籍之更名
