作者：張云峰

來源：房產(chǎn)大象

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。

2020年8月14日市商務(wù)局將在福田舉行《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》聽證會。這標(biāo)志著深圳推動建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、全球數(shù)字商務(wù)創(chuàng)新型城市、國際貿(mào)易中心城市、高能級對外開放城市、全球資源配置樞紐城市已進(jìn)入全面落地階段。伴隨著深圳推動國際消費(fèi)中心城市建設(shè)和深圳區(qū)域商業(yè)布局的優(yōu)化，提升消費(fèi)創(chuàng)新引領(lǐng)能級，推動深圳商貿(mào)服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，營造深圳國際化消費(fèi)環(huán)境進(jìn)入全面實(shí)施階段，深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新里程。

問題來了，鋪可以投嗎？投鋪有戲嗎？鋪怎么投？ 

深圳商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀、趨勢

伴隨著深圳高歌猛進(jìn)一路發(fā)展，深圳地產(chǎn)也迎來了繁榮。據(jù)《規(guī)劃》顯示，2019年，深圳零售、餐飲和批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)超過30萬個，總營業(yè)面積約6800萬平方米，人均零售和餐飲面積約3平方米，高于上海、香港、東京等城市。

盛況之下，是不是每一個商業(yè)項目都賺得盆滿缽滿呢？其實(shí)那也不不見得?？此埔粯拥拇蠓睒s的背后，其實(shí)不同的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)不同的發(fā)展特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)簡單的可分為兩類，一類是消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)，主要是零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑的各種mall，另一類是用于辦公的各種寫字樓。

消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)迎來第二個春天

面臨產(chǎn)業(yè)升級、舊城改造的深圳，消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)仍有很大空間。就拿南山來說吧，比如白石州、南山村都有可能崛起新的商業(yè)綜合體，而“散亂差”的羅湖是舊改的大戶更是新商業(yè)的的大戶，新商業(yè)地產(chǎn)同樣可期，同樣在寶安、公明等舊城改造使商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展新機(jī)遇。

辦公類商業(yè)地產(chǎn)迎來兩極分化

深圳是創(chuàng)業(yè)者的天堂，深圳的城市中心由“羅湖到福田，由福田到南山，由南山再到前?！薄ｋS著深圳中心的一路向西是深圳辦公類商業(yè)地產(chǎn)的一路向西。

企業(yè)需要好的形象和好的辦公位置，企業(yè)在選擇辦公場所時“扎堆效應(yīng)”和“追新效應(yīng)”非常明顯。三十年前，人們以在國貿(mào)辦公為榮，二十年前人們以在地王為最尊，十年前人們以在平安大廈為傲，而現(xiàn)在企業(yè)的首選之地則是后海、深圳灣、前?！@種變化導(dǎo)致老羅湖寫字樓價低且空置率高，福田則平穩(wěn)，南山受追捧。辦公類商業(yè)地產(chǎn)迎來兩極分化。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)日子不好過，其實(shí)還有一些宏觀的原因，近日，恒大正在全國范圍內(nèi)大批出售寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等非核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)，出售的資產(chǎn)項目超過200個！由于疫情影響，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入盤整期，影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各種利空和利好因素交織，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變得復(fù)雜。商場里缺乏人氣、消費(fèi)者購買意愿下降、中小商鋪流動資金跟不上、甚至一些商鋪出現(xiàn)欠租現(xiàn)象正在引起人們的關(guān)注。 

投資商鋪還有戲嗎？

“投資商鋪還有戲嗎？”

“有戲。但要看怎么投?！?/p>

如上所述，深圳改革開放的發(fā)展大業(yè)正在如火如荼的進(jìn)行，深圳的商業(yè)地產(chǎn)在如火如荼的發(fā)展，特別是在住宅調(diào)控層層加碼，炒房越來越難操作的情況下，深圳商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)然有機(jī)會。但是也如上面分析，深圳商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)“類型區(qū)分、兩極分化”的趨勢，這決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資決不是“隨便投，買哪兒都賺錢“，而要有所為有所不為。

李嘉誠曾經(jīng)說過：投資買房，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這在商業(yè)地產(chǎn)中尤其明顯?？梢哉f，決定商業(yè)地產(chǎn)投資成敗的是地段，決定個人能否盈利的關(guān)鍵是項目價格，決定你能否投資成功的是你口袋里的money。筆者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)堅持寧缺勿濫，最忌諱免強(qiáng)投資和不理性投資，抱著炒房賺大錢的幻想不科學(xué)的去跟風(fēng)投資，一不小心就竹籃打水一場空，在當(dāng)下尤其當(dāng)心。

方案曝光，未來已來，你應(yīng)知的我們的大深圳

《規(guī)劃》稱，啟動五個重大工程：商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程、深港口岸商業(yè)帶建設(shè)工程、國際化商圈建設(shè)工程、特色化商街建設(shè)工程、保稅區(qū)創(chuàng)新升級工程?！兑?guī)劃》要加快國際消費(fèi)中心城。將優(yōu)化市級核心商圈、區(qū)級商業(yè)中心、重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)布局，完善市級、區(qū)級、街區(qū)、社區(qū)四級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，加快形成層級分明、跨界融合、模式創(chuàng)新的現(xiàn)代化城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。

未來將建設(shè)國際知名商業(yè)街區(qū)：

沿布吉河岸新型消費(fèi)發(fā)展軸，依托蔡屋圍、東門、湖貝、人民南、水貝、筍崗六大核心商圈，構(gòu)建“一河六圈”消費(fèi)空間格局，提高消費(fèi)資源承載力，增強(qiáng)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)、消費(fèi)創(chuàng)新與消費(fèi)引領(lǐng)的引擎功能。

以福田CBD及環(huán)CBD商圈為重點(diǎn)，輻射帶動華強(qiáng)北商圈和車公廟-金沙商圈，推動購物公園、皇庭廣場等商業(yè)體聯(lián)動，形成與商務(wù)中心相匹配的高端商圈。

建設(shè)灣區(qū)商業(yè)中心：

依托后海超級總部基地，加快建設(shè)空中商業(yè)連廊，推動后海中心商業(yè)區(qū)、深圳灣萬象城等商業(yè)體互聯(lián)，建設(shè)一批商業(yè)新地標(biāo)。

規(guī)劃建設(shè)前海合作區(qū)奢侈品一條街，充分發(fā)揮前海合作區(qū)國際要素資源集聚優(yōu)勢，大力吸引國際奢侈品牌入駐，打造內(nèi)地奢侈品消費(fèi)重要目的地。

建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心：

加快龍崗超級CBD 規(guī)劃建設(shè)，圍繞“三館一城”和世貿(mào)中心、萬科廣場、珠江廣場等重點(diǎn)區(qū)域引導(dǎo)品牌集聚，打造面向深圳東部、輻射周邊城市的綜合商業(yè)中心。推進(jìn)寶安商業(yè)中心建設(shè)，發(fā)揮國際會展中心、國際藝展中心等的輻射作用，打造集“濱海+文化+休閑+購物”于一體的黃金商旅樂購海岸線。強(qiáng)化龍華商業(yè)區(qū)與北站商務(wù)區(qū)的資源互通、協(xié)同聯(lián)動，構(gòu)建以地鐵4 號線為軸，串聯(lián)北站、紅山、龍華等三大商圈的“一帶三圈”商業(yè)發(fā)展格局。

2020年已過半，回望2019年深圳商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)云變幻，這廂，領(lǐng)展收購怡景中心城、招蛇收購中航善達(dá)、九方“改姓”天虹……另一廂, 深業(yè)商業(yè)地產(chǎn)也不斷迎來新驚喜, 盒馬開出首個Mall、宏發(fā)大仟里亮相、萬達(dá)終于入深、奈雪開出全國首個奈雪夢工廠，華為開出全球旗艦店……　而國貨崛起，Z世代消費(fèi)趨勢、快閃成品牌營銷重器、美食小吃街成商場標(biāo)配、畢加索/梵高/達(dá)利/林茨電子藝術(shù)節(jié)等國際性科技/藝術(shù)展相繼在深圳亮相，亦充實(shí)了深圳商業(yè)內(nèi)容……接下來的商業(yè)地產(chǎn)傳奇將在深圳繼續(xù)上演，顯然其中有樂也有苦，有笑也會有淚，你準(zhǔn)備好了嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃稿》發(fā)布，投商鋪有戲嗎？