保全與執(zhí)行 
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作者：李舒、李元元、張華耀
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：在執(zhí)行程序中，法院裁定將被執(zhí)行人的不動產(chǎn)抵償給申請執(zhí)行人，但被執(zhí)行人已將該不動產(chǎn)出租給承租人時，承租人能否排除強制執(zhí)行，主張繼續(xù)占用、使用不動產(chǎn)？承租人不服以物抵債裁定，應通過何種程序主張權(quán)利，承租人主張權(quán)利的最后期限是什么？本文通過一則案例，對上述問題進行分析。
裁判要旨
承租人提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債裁定侵害了其對涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進行處理。
案情簡介
一、王琦與國托公司民間借貸糾紛一案，?？谥性河?012年7月3日立案執(zhí)行后，查封了被執(zhí)行人國托公司名下的房產(chǎn)。
二、2014年3月25日，國托公司與謝文、陳春達簽訂一份《租賃合同》，約定謝文承租國托公司名下部分房產(chǎn)。
三、2014年5月14日，?？谥性翰枚ü_拍賣國托公司名下被查封的房產(chǎn)，三次均因無人報名而流拍，?？谥性翰枚▽⑸鲜龇慨a(chǎn)以第三次拍賣保留價11266.3872萬元抵償給王琦，責令國托公司遷出上述房產(chǎn)。
四、2014年12月22日，承租人謝文提出異議，請求法院維護其對租賃房產(chǎn)的承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。海口中院經(jīng)審查認為，被執(zhí)行人國托公司的房產(chǎn)被查封后，國托公司未經(jīng)許可，與異議人謝文簽訂房屋租賃合同，在查封的房產(chǎn)上設(shè)置權(quán)利負擔，該租賃合同不能對抗人民法院的執(zhí)行，裁定駁回謝文的異議。
五、謝文不服，向海南省高院申請復議。海南省高院認為，關(guān)于本案應確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議的問題，謝文因與國托公司簽訂《租賃合同》而主張承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進行處理。謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，依法不予支持。
裁判要點及思路
本案的核心法律問題有兩個：一是本案應確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議；二是謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，能否得到支持。
關(guān)于本案應確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議的問題，根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第五條、第七條的規(guī)定，當事人以外的公民、法人和其他組織認為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對執(zhí)行標的的優(yōu)先購買權(quán)的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議，應當依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進行審查。另外，案外人異議系案外人基于對執(zhí)行標的主張實體權(quán)利提出的異議，而租賃權(quán)并非對執(zhí)行標的享有實體權(quán)利，該權(quán)利存在與否不能成為阻止法院采取強制執(zhí)行措施的理由。因此，本案中，謝文因與國托公司簽訂《租賃合同》而主張承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進行處理。
關(guān)于謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，能否得到支持的問題，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！?nbsp;本案中，國托公司在法院查封之后出租涉案房產(chǎn)，違反上述法律規(guī)定，由此給申請執(zhí)行人造成的損失應承擔法律責任；申請復議人謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，不應得到支持。
實務要點總結(jié)
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、承租人不服以物抵債裁定，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進行處理?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第七條第一款第一項的規(guī)定：“當事人、利害關(guān)系人認為執(zhí)行過程中或者執(zhí)行保全、先予執(zhí)行裁定過程中的以物抵債執(zhí)行措施違法的，法院應當依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進行審查?！?nbsp;根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第五條的規(guī)定，當事人以外的公民、法人和其他組織，認為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對執(zhí)行標的的優(yōu)先購買權(quán)的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議。可見，承租人享有的租賃權(quán)并非對執(zhí)行標的享有實體權(quán)利，因此，不適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的案外人異議程序，應按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進行處理。
二、承租人在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)的，不能對抗申請執(zhí)行人的強制執(zhí)行申請；承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)。《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！薄秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。”可見，“先租賃后查封”，承租人享有的租賃權(quán)適用“買賣不破租賃”的原則，有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)。
三、承租人對以物抵債裁定提異議，應在執(zhí)行程序終結(jié)前提出。承租人對以物抵債裁定提異議時，其身份屬于“利害關(guān)系人”，適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議和復議程序?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第六條第一款規(guī)定：“當事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外。”另外，執(zhí)行標的物已執(zhí)行完畢不能等同于執(zhí)行程序終結(jié)，債權(quán)人有權(quán)在以物抵債裁定的執(zhí)行標的物執(zhí)行完畢后，執(zhí)行程序終結(jié)前，對其他債權(quán)人申請以物抵債的裁定提出執(zhí)行異議。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》
第五條 有下列情形之一的，當事人以外的公民、法人和其他組織，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議：
（一） 認為人民法院的執(zhí)行行為違法，妨礙其輪候查封、扣押、凍結(jié)的債權(quán)受償?shù)模?/p>
（二） 認為人民法院的拍賣措施違法，妨礙其參與公平競價的；
（三） 認為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對執(zhí)行標的的優(yōu)先購買權(quán)的；
（四） 認為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的事項超出其協(xié)助范圍或者違反法律規(guī)定的；
（五） 認為其他合法權(quán)益受到人民法院違法執(zhí)行行為侵害的。
第七條 當事人、利害關(guān)系人認為執(zhí)行過程中或者執(zhí)行保全、先予執(zhí)行裁定過程中的下列行為違法提出異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進行審查：
（一）查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣、以物抵債、暫緩執(zhí)行、中止執(zhí)行、終結(jié)執(zhí)行等執(zhí)行措施；
（二）執(zhí)行的期間、順序等應當遵守的法定程序；
（三）人民法院作出的侵害當事人、利害關(guān)系人合法權(quán)益的其他行為。
被執(zhí)行人以債權(quán)消滅、喪失強制執(zhí)行效力等執(zhí)行依據(jù)生效之后的實體事由提出排除執(zhí)行異議的，人民法院應當參照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進行審查。
除本規(guī)定第十九條規(guī)定的情形外，被執(zhí)行人以執(zhí)行依據(jù)生效之前的實體事由提出排除執(zhí)行異議的，人民法院應當告知其依法申請再審或者通過其他程序解決。
第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》
32．被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，人民法院有權(quán)責令責任人限期追回財產(chǎn)或承擔相應的賠償責任。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第二十四條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
《民事訴訟法》
第二百二十五條 當事人、利害關(guān)系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復議。
法院判決
以下是海南省高級人民法院在裁定書中“本院認為”部分的論述：
本院認為，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十四條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條的規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權(quán)查封和處置被執(zhí)行人的財產(chǎn)；被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封財產(chǎn)的，人民法院有權(quán)責令責任人限期追回財產(chǎn)或承擔相應的賠償責任；被執(zhí)行人就已經(jīng)查封的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。本案中，海口中院在執(zhí)行案件時依法查封被執(zhí)行人國托公司的房產(chǎn)，向房產(chǎn)管理部門送達了執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，并進行了公示，國托公司在法院查封之后出租涉案房產(chǎn)，違反上述法律規(guī)定，由此給申請執(zhí)行人造成的損失應承擔法律責任；申請復議人謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，違反上述法律規(guī)定，依法不予支持。?？谥性簩ι姘阜慨a(chǎn)的查封和處置并無不妥，認定謝文對涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)不受法律保護、不享有優(yōu)先購買權(quán)，并以（2012）海中法執(zhí)字第173—3號執(zhí)行裁定書，裁定將涉案房屋抵債給申請執(zhí)行人，以（2015）海中法執(zhí)異字第18號執(zhí)行裁定書，裁定駁回謝文的異議請求，符合法律規(guī)定，應予以維持。
關(guān)于本案是否應當審查謝文與國托公司簽訂的《租賃合同》效力的問題。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條的規(guī)定，對于被執(zhí)行人擅自處分被查封的財產(chǎn)，與第三人簽訂租賃合同，執(zhí)行異議和復議程序要解決的是該租賃和占有是否能對抗申請執(zhí)行人、是否能阻止法院執(zhí)行的問題，而租賃合同效力問題不是本案執(zhí)行異議和復議過程中審查和裁定的內(nèi)容。因此，當事人之間就租賃合同效力的爭議，在本案中本院不予審查，當事人可以通過訴訟程序或其他法律途徑處理。
關(guān)于本案應確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第五條、第七條的規(guī)定，當事人以外的公民、法人和其他組織認為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對執(zhí)行標的的優(yōu)先購買權(quán)的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進行審查。本案中，謝文因與國托公司簽訂《租賃合同》而主張承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進行處理。另外，案外人異議系案外人基于對執(zhí)行標的主張實體權(quán)利提出的異議，而租賃權(quán)并非對執(zhí)行標的享有實體權(quán)利，該權(quán)利存在與否不能成為阻止法院采取強制執(zhí)行措施的理由。因此，本案不適用案外人異議的法律規(guī)定，?？谥性哼m用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定進行審查是正確的。
綜上，申請復議人謝文在法院查封被執(zhí)行人國托公司的房產(chǎn)之后，與國托公司就該涉案房產(chǎn)簽訂《租賃合同》，并以此為由主張對涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)、請求撤銷?？谥性旱南嚓P(guān)裁定，理由不成立。?？谥性厚g回謝文的異議請求是正確的，依法應予以維持。
案件來源
謝文、王琦與海南國托科技有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書【海南省高級人民法院（2015）瓊執(zhí)復字第12號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、承租人在不同意按約繼續(xù)交納租金，構(gòu)成根本違約的情形下，主張其對案涉租賃物享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，法律應對此作出否定性評價。
案例一：張?zhí)旌?、劉華俊二審民事判決書【安徽省高級人民法院（2019）皖民終814號】
2016年8月17日，一審法院作出的（2013）蕪中執(zhí)字第00256號執(zhí)行裁定已裁定將案涉廠房及土地交付董繼兵個人獨資的繁昌縣科匠包裝有限公司抵償李能虎、迎客松公司所欠債務，即案涉廠房及土地的所有權(quán)人自該裁定送達時已變更為繁昌縣科匠包裝有限公司。而從《租賃合同》的履行情況來看，張?zhí)旌?、劉華俊自述僅以債轉(zhuǎn)租的形式向迎客松公司支付了300萬元租金，按約尚需向新的產(chǎn)權(quán)人交納未付的押金200萬元、租金300萬元。經(jīng)一審法院當庭詢問，張?zhí)旌?、劉華俊明確表示即使法院認定《租賃合同》有效并應繼續(xù)履行，其也不同意向新的產(chǎn)權(quán)人交納租金。至此，張?zhí)旌?、劉華俊只愿享有權(quán)利而不愿承擔相應對價義務的行為，已構(gòu)成根本違約，其主張的租賃權(quán)已無受法律保護之必要，相應的《租賃合同》亦無繼續(xù)履行之必要。張?zhí)旌?、劉華俊在不同意按約繼續(xù)交納租金的情形下主張其對案涉租賃物享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，法律應對此作出否定性評價。
二、執(zhí)行標的物已執(zhí)行完畢不能等同于執(zhí)行程序終結(jié)，債權(quán)人有權(quán)在以物抵債裁定的執(zhí)行標的物執(zhí)行完畢后，執(zhí)行程序終結(jié)前，對其他債權(quán)人申請以物抵債的裁定提出執(zhí)行異議。
案例二：韓勝強、孫艷華借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書【最高人民法院（2019）最高法執(zhí)監(jiān)488號】
本院認為，本案申訴人申訴理由主要為被執(zhí)行人唯一財產(chǎn)被裁定以物抵債，侵犯了其合法權(quán)益，請求予以執(zhí)行回轉(zhuǎn)，并支持其參與分配。本案異議、復議裁定主要以其異議不符合受理條件等理由從程序上予以駁回。故本案審查的重點問題是韓勝強對以物抵債所提異議是否已經(jīng)逾期。經(jīng)審查，異議、復議裁定認為其異議不符合受理條件存在事實不清、法律依據(jù)不足問題。
首先，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定：“當事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外”的規(guī)定，利害關(guān)系人只要在執(zhí)行程序終結(jié)前提出就應當對其異議進行審查，執(zhí)行標的物已執(zhí)行完畢不能等同于執(zhí)行程序終結(jié)。本案中，營口中院異議裁定及遼寧高院復議裁定對該案執(zhí)行程序是否終結(jié)，終結(jié)的時間等重要事實未予審查，在韓勝強對以物抵債裁定提出異議后，僅以標的物已經(jīng)交付給該案申請執(zhí)行人抵償債務，執(zhí)行標的物已執(zhí)行完畢為由認定申訴人的異議請求不符合執(zhí)行異議案件的受理條件，存在事實不清、對法條理解不當問題。
其次，從本案申訴人異議、復議的理由來看，其主張曾在以物抵債裁定作出前，于2015年12月7日向營口中院提交《參與執(zhí)行分配申請書》申請參與分配，但營口中院一直拖延不予立案，導致被執(zhí)行人唯一財產(chǎn)被以物抵債給另案申請執(zhí)行人。對該項事實，異議及復議裁定也均未予以審查認定，存在違法剝奪當事人程序權(quán)利的可能。且遼寧高院認為韓勝強要求參與分配屬于分配方案的異議，從而對申訴人韓勝強請求參與分配問題以《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第五百一十二條的規(guī)定為由進行審查，屬于適用法律錯誤。
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