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作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
自2019年10月深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關于印發(fā)深圳市地價測算規(guī)則的通知》（以下簡稱“《深圳市地價測算規(guī)則》”）后，凡深圳市范圍內供應建設用地使用權價格、租金及臨時用地使用費均主要采用標定地價測算體系進行地價測算（以劃撥方式供應的土地或產權歸政府的建筑面積部分不計收地價），由此，深圳的地價測算體系由基準地價時代全面進入到標定地價時代。截止當前，我們常見的城市更新、利益統(tǒng)籌項目等的地價測算也適用標定地價測算體系進行地價測算。鑒于此，筆者特結合地價測算的實操案例，對深圳市城市更新及利益統(tǒng)籌項目的地價測算進行梳理，以供投拓同行參考。
一、標定地價測算體系
（一）標定區(qū)域、標準宗地、標定地價
標定地價的官方定義是指政府為管理需要確定的，標準宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用（或設定條件）、正常市場條件下，法定最高使用年期或政府規(guī)定年期下，某一估價期日的土地權利價格。
1. 標定區(qū)域：標定區(qū)域是指在全市可建設用地邊界范圍內，政府相關部門依據專業(yè)的評估技術要求按住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用途劃分的區(qū)域。其中住宅用途標定區(qū)域410塊、商業(yè)用途424塊、辦公用途180塊、工業(yè)用途256塊，合計1270塊。下圖紅線區(qū)塊即是按住宅用途劃分的標定區(qū)域。
2. 標準宗地：在按用途劃分的標定區(qū)域內，有且只有一塊代表該標定區(qū)域內該用途的標準地塊，即標準宗地。以深圳市政府所處住宅用途標定區(qū)域為例（藍色方塊即是標準宗地）。
3. 標定地價：概況來講深圳市的標定地價即是標準宗地以每年某一固定期限（每年更新）為估價期日，土地使用期限按住宅70年、商業(yè)40年、辦公40年、工業(yè)30年，在現(xiàn)狀開發(fā)利用或部分假設條件、正常市場條件下的土地使用權價格。
標定地價會由市自然資源行政主管部門按年度更新并定期發(fā)布，當年度更新價格水平變化超過5%時，還需報政府批準，管理程度較原基準地價進一步提高。在實際測算地價的過程中我們也應考慮到地價漲幅的問題，這樣才更有利于項目實際利潤的判定。
（二）標定地價系數(shù)修正法
在發(fā)布的《深圳市地價測算規(guī)則》中明確了土地市場價格=標定系數(shù)修正法×70%+剩余法×30%，所以直接利用標定系數(shù)修正法估算的地價并不等于最終地價，其目的只是為了達到讓地價可預期。官方也已明確表示最終土地的市場價格與直接利用標定系數(shù)修正法測算的結果只是比較接近，具有較大的參考性。
在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定了使用標定地價系數(shù)法估價的程序：
（1）第一步：收集待估宗地標定區(qū)域及標定地價相關信息；
（2）第二步：選擇3個（或以上）的可比標準宗地；
（3）第三步：進行相關地價因素修正；
（4）第四步：測算待估宗地價格。
標定系數(shù)修正法計算公式如下：
P=P1×W1+P2×W2+P3×W3
P：待估宗地標定地價；
P1、P2、P3：3個可比標準宗地的比準價格；
W1、W2、W3：3個可比標準宗地的權重。
例如：
以商業(yè)用途的土地市場價格為例，其僅代表可轉讓的商業(yè)首層（底商）使用年期40年不涉及其他特殊政策規(guī)定情形下的市場價格，如涉及其他商業(yè)用途但業(yè)態(tài)不同（如商業(yè)二層、商業(yè)游樂設施等）或相關規(guī)定不同（如不可轉讓、使用年期不等于40年、符合政府產業(yè)發(fā)展、項目為城市更新項目等）則需對商業(yè)用途的市場價格按照《深圳市地價測算規(guī)則》進行系數(shù)修正。
（三）地價計算公式
宗地地價＝∑（土地的市場價格×對應建筑面積×基礎修正系數(shù)×項目修正系數(shù)）。其中，同一宗地包含多種建筑類型的，按照不同建筑類型和建筑面積分別測算地價后合計。
二、城市更新項目的地價測算案例
（一）案例基本假設
假設某城市更新項目拆除范圍面積17160㎡，開發(fā)建設用地面積12788㎡，其中，歷史用地類別方面，城中村用地10300㎡，歷史處置用地2488㎡。
總規(guī)劃建筑面積104000㎡，其中，規(guī)劃用地類型方面，商品住宅70334㎡（含保障性住房8396㎡，已按深府辦〔2016〕38號文要求配建保障性住房），商業(yè)26916㎡（地上一、二層均為13458㎡），公建配套6750㎡。
（二）城市更新項目的地價測算
1. 利用標定地價估算項目住宅用途市場價格
住宅用途土地市場價格約21492.4元/㎡。
2. 利用標定地價估算項目商業(yè)用途市場價格
商業(yè)用途土地市場價格約45151.35元/㎡。
3. 計算用地類別或改造類型占比
（1）城中村：城中村用地面積/開發(fā)建設用地面積=10300/12788=80.5%
（2）歷史用地處置：歷史用地處置面積/開發(fā)建設用地面積=2488/12788=19.5%
4. 計算城市更新項目修正系數(shù)
依據前述公式：項目修正系數(shù)=∑（各“用地類別或改造類型”面積占比×對應修正因子）計算各用途項目修正系數(shù)。
（1）r=（地上計容建筑面積+地下計容建筑面積）/總用地面積=104000/12788=8.13
（2）計算住宅用途地價在城中村用地類型下的修正因子：0.1×(1-4.5/8.13)=0.1×(1-0.55)=0.045 ，住宅用途地價在歷史用地處置類型下的修正因子則通過查詢城市更新項目修正系數(shù)表直接按0.11確定。
（3）住宅用途項目修正系數(shù)=∑（“用地類別或改造類型”面積占比×對應修正因子）=80.5%×0.045+19.5%×0.11=0.036+0.021=0.057
（4）計算商業(yè)用途地價在城中村用地類型下的修正因子：0.18×（1-4.5/8.13）=0.18×(1-0.55)=0.081。商業(yè)用途地價在歷史用地處置類型下的修正因子則直接通過查詢城市更新項目修正系數(shù)表按0.2確定。
（5）商業(yè)用途項目修正系數(shù)=∑（各“用地類別或改造類型”面積占比×對應修正因子）=80.5%×0.081+19.5%×0.2=0.065+0.039=0.104
5. 項目各用地類型（如住宅、商業(yè)等）地價計算
宗地地價=∑（土地市場價格×對應建筑面積×基礎修正系數(shù)×項目修正系數(shù)）
（1）住宅地價：
保障房移交政府無需繳納地價。
住宅地價=住宅用途土地的市場價格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產權修正系數(shù)X城市更新項目修正系數(shù)=21492.4×(70334-8396) ×1×1×1×0.057=7587.82（萬元）
（2）商業(yè)地價：
依據深規(guī)土規(guī)﹝2017﹞3號文規(guī)定——同一宗地內，居住用地有住宅建筑和商業(yè)建筑，則商業(yè)建筑使用權為70年。
①地上商業(yè)一層地價=商業(yè)用途土地的市場價格X地上一層商業(yè)建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產權修正系數(shù)X地上商業(yè)樓層修正系數(shù)X城市更新項目修正系數(shù)=45151.35×13458×1×1.0889×1×1×0.104=6881.33（萬元）
②地上商業(yè)二層地價=商業(yè)用途土地的市場價格X地上二層商業(yè)建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產權修正系數(shù)X地上商業(yè)樓層修正系數(shù)X項目修正系數(shù)=45151.35×13458×1×1.0889×1×0.6×0.104=4128.80（萬元）
③商業(yè)地價合計=地上商業(yè)一層地價+地上商業(yè)二層地價=6881.33+4128.80=11010.13（萬元）
6. 宗地地價匯總
公建配套及保障房產權移交給政府，無需繳納地價。
宗地地價=∑（土地市場價格×對應建筑面積×基礎修正系數(shù)×項目修正系數(shù)）=住宅地價+商業(yè)地價=7587.82+11010.13=18597.95（萬元）=約合1.86（億元）。
三、土地整備利益統(tǒng)籌項目留用地的地價測算案例
根據深圳市規(guī)劃和自然資源局對留用地地價測算的公開答復，留用地的地價也采用標定地價體系進行測算，也即原《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號中關于利益統(tǒng)籌項目留用地地價測算參考基準地價的規(guī)定需更新為按標定地價進行測算。
根據《深圳市地價測算規(guī)則》，利益統(tǒng)籌項目與城市更新項目地價測算主要區(qū)別在于項目修正系數(shù)的不同，城市更新項目適用城市更新項目修正系數(shù)，利益統(tǒng)籌項目適用留用土地項目修正系數(shù)。利益統(tǒng)籌項目根據用地類型不同，區(qū)分為（1）非農建設用地、征地返還用地；（2）農村集體經濟組織利益統(tǒng)籌土地整備項目留用土地。
（一）非農建設用地、征地返還用地進入市場
如留用地用地類型為非農建設用地、征地返還用地進入市場，那么在此情形下，可進一步劃分：（1）留用地為非農建設用地和在本社區(qū)安置的征地返還用地；（2）留用地為在本社區(qū)和社區(qū)外安置的征地返還用地。
1. 留用地為非農建設用地和在本社區(qū)安置的征地返還用地
在此情形下，項目修正系數(shù)需按容積率進行區(qū)分，容積率≤3.2的部分項目修正系數(shù)為0.01，地下及容積率>3.2的部分項目修正系數(shù)為0.2，不區(qū)分項目規(guī)劃建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅或工業(yè)。
2. 留用地為在本社區(qū)和社區(qū)外安置的征地返還用地
在此情形下，項目修正系數(shù)按價值進行區(qū)分，等價值部分項目修正系數(shù)為0.01，超出等價值部分項目修正系數(shù)為0.2，亦不區(qū)分項目規(guī)劃建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅或工業(yè)。
（二）農村集體經濟組織利益統(tǒng)籌土地整備項目留用土地進入市場
在此情形下，項目修正系數(shù)主要需按項目規(guī)劃基礎建筑面積和共享建筑面積進行區(qū)分?；A建筑面積部分，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅的，項目修正系數(shù)為0.02，規(guī)劃業(yè)態(tài)為工業(yè)的，項目修正系數(shù)為0.01；共享建筑面積部分，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅的，項目修正系數(shù)為0.2，規(guī)劃業(yè)態(tài)為工業(yè)的，項目修正系數(shù)為0.01。
需注意，根據《土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》，共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下，可在基礎建筑面積的基礎上增加的建筑面積。共享建筑面積原則上不超過基礎建筑面積的30%。共享建筑面積中政府或政府指定機構回購60%的建筑面積用于人才住房、公共租賃住房或創(chuàng)新型產業(yè)用房等，其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于原農村集體經濟組織繼受單位。但目前以深圳各利益統(tǒng)籌項目來看，獲批共享建筑面積的項目并不多。
（三）利益統(tǒng)籌項目的地價測算
以留用地用地類型為“農村集體經濟組織利益統(tǒng)籌土地整備項目留用土地進入市場”為例，若某一利益統(tǒng)籌項目主要規(guī)劃為住宅和商業(yè)，共享建筑面積為基礎建筑面積30%，其中共享建筑面積40%可售的情形下，項目住宅用途標定地價按29,006.00元/平方米，項目商業(yè)用途標定地價按35,046.00元/平方米，根據項目所涉實際規(guī)劃，則利益統(tǒng)籌項目留用地地價計算如下：
根據對利益統(tǒng)籌項目留用地地價進行測算，我們可以看出，利益統(tǒng)籌項目本身地價測算并不復雜，主要是在于對項目具體規(guī)劃指標的了解和用地類型的確認，相較城市更新項目還需對項目修正系數(shù)進行再次計算的情形會簡單一些。
另需注意，根據原《關于地價測算工作的通知》（深國房〔2004〕8號）第四項規(guī)定，宗地出讓的地價分為土地使用權出讓金、土地開發(fā)金及市政配套設施金三部分。其中土地使用權出讓金占地價的15%，土地開發(fā)金和市政配套設施金占地價的85%。雖現(xiàn)地價測算依據主要參照《深圳市地價測算規(guī)則》（深府辦規(guī)〔2019〕9號），但根據目前部分項目所涉《土地出讓合同》或《土地出讓合同補充協(xié)議》相關內容，采用標定地價系數(shù)修正法計算地價時，上述三部分所涉比例原則上參照實行。
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