克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
接下來(lái)重點(diǎn)城市集中土拍時(shí)，地塊流拍現(xiàn)象仍會(huì)屢見報(bào)端。
繼福州之后，青島和濟(jì)南也在9月上旬迎來(lái)了第二次集中土拍。和此前完成二輪土拍的福州多宗地觸頂搖號(hào)不同的是，青島和濟(jì)南二輪集中成交熱度則稍顯平淡，多宗土地在開拍前臨時(shí)撤牌，成交地塊均是零溢價(jià)成交。和首輪相比，青島和濟(jì)南二輪土拍發(fā)生了哪些變化？對(duì)市場(chǎng)后期走勢(shì)會(huì)有怎樣的變化？
01
供應(yīng)變化：青島二輪供應(yīng)量大增95%
兩城取消競(jìng)配建以控實(shí)際地價(jià)
供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)方面。和首輪供應(yīng)量相比，青島二輪集中供地量大幅增加，共涉及87宗地，涉宅用地總建面較首次大增95%，嶗山、李滄、市北等中心城區(qū)供地比例也有所上升，高價(jià)地占比也較首次明顯提升。濟(jì)南的供應(yīng)量和首輪相比則減少17%，本批共有49宗宅地入市，總建面達(dá)427萬(wàn)平方米；不過(guò)，濟(jì)南此次供應(yīng)高價(jià)地比例也較首批有所增長(zhǎng)，供地質(zhì)量有所提升。
同此前完成二輪集中土拍的無(wú)錫和福州一樣，為了響應(yīng)中央對(duì)控地價(jià)的要求，青島和濟(jì)南也對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，具體包括：
1） 溢價(jià)率上限明顯下調(diào)：青島和濟(jì)南本次出讓所有涉宅地塊的最高溢價(jià)率均限制在15%以內(nèi)，而首輪兩個(gè)城市均有地塊成交溢價(jià)率超過(guò)60%。
2） 競(jìng)拍方式改變：均取消競(jìng)配建（政府儲(chǔ)備性公有房），地價(jià)觸及上限價(jià)后改為競(jìng)品質(zhì)（青島）或抽簽搖號(hào)（濟(jì)南）來(lái)確定最終競(jìng)得人。
3） 嚴(yán)禁馬甲拍地：青島和濟(jì)南均在出讓文件中提出不得多個(gè)馬甲公司參與競(jìng)拍，并要求參與商品住宅用地競(jìng)買的企業(yè)須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同時(shí)也加強(qiáng)了房企購(gòu)地資金的審查。
不過(guò)，青島和濟(jì)南以住宅用地需引入產(chǎn)業(yè)或搭配產(chǎn)業(yè)用地的出讓方式并未改變，有多宗地需要和其它性質(zhì)用地捆綁競(jìng)拍或涉及引入產(chǎn)業(yè)要求。以濟(jì)南中心城區(qū)供應(yīng)地塊來(lái)看，城區(qū)24宗地中僅有不到5宗為純居住用地，其余地塊基本與產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓，對(duì)拿地房企要求較高。
02
熱度變化：二輪土拍熱度濟(jì)南明顯轉(zhuǎn)冷
地塊底價(jià)成交與流拍互現(xiàn)
整體來(lái)看，青島和濟(jì)南此次土拍表現(xiàn)均比較平淡，大部分地塊均以底價(jià)成交，僅青島有4宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。最終，截止9月10日，青島和濟(jì)南分別成交63幅和32幅地，分別攬金242億元和118億元。
對(duì)比首輪集中土拍來(lái)看，青島和濟(jì)南此次集中土拍熱度表現(xiàn)各異。其中，青島此次土拍熱度和上次一樣仍然比較平穩(wěn)：在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下，青島二輪成交平均地價(jià)較首輪有所上漲，不過(guò)成交溢價(jià)率受限價(jià)影響較首批集中成交微降了1個(gè)百分點(diǎn)，流拍率表現(xiàn)也相對(duì)平穩(wěn)，供應(yīng)大增的背景下也僅較首批上漲了8個(gè)百分點(diǎn)至10%。
濟(jì)南二輪土拍熱度則明顯轉(zhuǎn)冷。本輪集中出讓，濟(jì)南不僅無(wú)一地塊溢價(jià)成交，更是有17宗地塊因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買而臨時(shí)撤牌，導(dǎo)致流拍率飆升至30%以上；而首輪集中土拍濟(jì)南的平均溢價(jià)率達(dá)12%，流拍率亦控制在5%的低位，熱度明顯高于此次集中出讓。
03
拿地房企變化：多家規(guī)模房企在青島補(bǔ)倉(cāng)
本土企業(yè)成為濟(jì)南拿地主力
而在企業(yè)拿地方面，本地房企成為兩城二輪供地的拿地主力。以青島來(lái)看，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競(jìng)得，不過(guò)金茂、中鐵建、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局，未來(lái)將進(jìn)一步深耕青島。
濟(jì)南二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競(jìng)得。成交的32宗地中，僅綠地、中梁、旭輝等三家規(guī)模房企有土地入賬，其余地塊多被本土房企尤其是地方國(guó)資委控股的企業(yè)競(jìng)得，而首輪有多宗地入賬的萬(wàn)科、中海等均未在此輪布局。
04
總結(jié)：多城拿地門檻進(jìn)一步提升
流拍率接下來(lái)仍有走高勢(shì)頭
總體來(lái)看，在供地規(guī)則調(diào)整下，青島和濟(jì)南二輪集中土拍最終均以平淡收?qǐng)?。不過(guò)，相比于無(wú)錫、福州的冷熱分化，青島和濟(jì)南的土地市場(chǎng)涼意更甚：在多宗地有產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓等要求下，底價(jià)成交成為兩城二輪集中土拍的主旋律。
需要注意的是，青島和濟(jì)南的流拍率均較首輪明顯上升，包括剛剛完成集中出讓的福州亦是如此。一方面，這和房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊、房企拿地明顯謹(jǐn)慎的大環(huán)境有關(guān)。另一方面，這些城市出讓地塊拿地門檻提高也是地塊流拍高發(fā)的原因之一。結(jié)合各地土地出讓條件來(lái)看，多個(gè)城市在出讓地塊時(shí)有多重附加條件以發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)或基建，如取消出讓的福州三江口大體量綜合用地、濟(jì)南歷下盛福片區(qū)組團(tuán)地塊等均有多重拿地要求。因此，雖然這些城市取消了競(jìng)配建，但是這并不意味著房企拿地成本能大幅降低，尤其是綜合拿地成本較高的地塊在行業(yè)資金緊缺的背景下更易遭遇流拍。
而就已公布二輪集中供地公告的城市來(lái)看，待拍城市中不少城市二輪集中出讓地塊拿地門檻均有所提升，比如重慶出讓地塊多需配建租賃住房、合肥部分出讓地塊初始配建比例便達(dá)20%。就此來(lái)看，接下來(lái)重點(diǎn)城市集中土拍時(shí)，地塊流拍現(xiàn)象仍會(huì)屢見報(bào)端，二輪集中供地整體流拍率或?qū)⒚黠@高于首輪。
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