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冬天法則 | 合景泰富保衛(wèi)利潤

觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
2022-01-21 13:31 3222 0 0
在做穩(wěn)與做大的命題上,合景泰富或許更須兼顧兩者平衡。行業(yè)震蕩下,合景泰富亦需適時調(diào)整策略,在經(jīng)營上作出讓步。

作者:觀點(diǎn)新媒體

來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

在做穩(wěn)與做大的命題上,合景泰富或許更須兼顧兩者平衡。

編者按:2021年,世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個人,都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐,也不害怕炎夏的驕陽”,新的一年到來,我們深信,中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)仍將克服所有困難,從容面對任何局面,取得更加矚目的成績。

有鑒于此,觀點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報(bào)道“冬天法則”,回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年的調(diào)整與改變,尋找全新一年的機(jī)會所在。

同時,我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了深度對話,從他們的角度,解讀中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的前行之路。

 “別以為表面把企業(yè)做大了就安全,往往那是你最危險(xiǎn)的時候。”

這樣的警示在行業(yè)整體追求健康發(fā)展的當(dāng)下,得到實(shí)質(zhì)性的應(yīng)驗(yàn)。

這是合景泰富主席孔健岷2013年在一次受訪中所提,“所以我一直以來對財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流非常嚴(yán)格,絕對不能低于我設(shè)定的警戒線?!?/p>

一如領(lǐng)導(dǎo)人風(fēng)格,這家房企在過往一向堅(jiān)持利潤導(dǎo)向,多數(shù)時候都以一種外界看來幾近“溫吞”的速度在發(fā)展。

少有的采訪記錄中,孔健岷曾表明他的經(jīng)營哲學(xué)--先構(gòu)筑體系、架構(gòu)、制度、流程,再從規(guī)模上放量發(fā)力--這以短期發(fā)展速度為代價(jià)。

當(dāng)然,規(guī)模也是合景泰富的追逐目標(biāo),2016年采取更為進(jìn)取的投資策略后,2018年提出新的規(guī)劃--“未來三年進(jìn)入爆發(fā)期”,這一時期“放量”與“保守”間應(yīng)是更傾向“放量”。

利潤導(dǎo)向?yàn)楹暇疤└恢疠^好的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力,當(dāng)然硬幣的另一面也不可避免凸顯。

行業(yè)震蕩下,合景泰富亦需適時調(diào)整策略,在經(jīng)營上作出讓步。這一年,降杠桿依舊是最重要任務(wù),公開拿地銳減,發(fā)力舊改,投資性物業(yè)加快落地……

較好的是,或許得益于過往較高的風(fēng)險(xiǎn)把控意識,這個調(diào)整過程并非被動的。

新的平衡把控,或許更集中在做穩(wěn)與做大之間,但“穩(wěn)定”則是被多次強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵詞。

杠桿調(diào)節(jié)

2016年開始,連續(xù)5年積極拿地策略,讓合景泰富債務(wù)壓力遞增,負(fù)債指標(biāo)在2019年達(dá)到峰值。

孔健岷在2020年中坦言:“降低負(fù)債率并希望國際國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)對合景評級有提升,是最想要做的事情?!?/p>

2020年,合景泰富將降杠桿納入工作重點(diǎn),在促回款、減緩擴(kuò)張等一系列措施下,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)分別為75.1%、61.7%,均實(shí)現(xiàn)較大幅度下降。

2021年,繼續(xù)將降杠桿作為最重點(diǎn)任務(wù),并預(yù)期在下半年實(shí)現(xiàn)唯一踩線的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)轉(zhuǎn)綠。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2021年上半年,合景泰富凈負(fù)債率為54.1%下降7.6個百分點(diǎn);非受限的現(xiàn)金短債比為1.8倍,提升了0.2倍;扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至71.8%,較2020年下降3.3個百分點(diǎn),接近達(dá)標(biāo)。

對應(yīng)非受限在手現(xiàn)金達(dá)到426億,反映合景泰富的現(xiàn)金水平充足,流動性仍然保持較好,這也依賴于過往的風(fēng)險(xiǎn)控制意識。標(biāo)普估算,其現(xiàn)金額度約一半位于控股公司層面,足以全面覆蓋短期債務(wù)。

根據(jù)財(cái)報(bào),合景泰富主要融資渠道是銀行及其他貸款、境內(nèi)公司債券和境外優(yōu)先票據(jù),于2021年6月30日,合計(jì)有息負(fù)債808億元。其中一年內(nèi)到期債務(wù)在2020年增加至431.22億元后,2021年上半年減至約235億元,長短債結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

債務(wù)置換是最快速的手段,年初合景泰富已提前鋪排好一年內(nèi)的債務(wù)融資計(jì)劃,包括已獲批交易所116億元的小公募額度,并于年中分期發(fā)行,償還2016年發(fā)行的5只債券。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理

5月份,合景泰富再拓展綠色融資渠道,成功發(fā)行首筆3.78億美元綠色債券,利率6%;9月份,境外發(fā)行兩筆合共2.58億美元票據(jù),利率分別為5.95%及7.40%。這些再融資債券大多為2024-2026年到期。

比起標(biāo)普,惠譽(yù)較為看好合景泰富用自有現(xiàn)金償還債務(wù)的能力?;葑u(yù)在12月的報(bào)告中提到,2021年以來,該公司共如期兌付118億境內(nèi)公司債及6.5億境外美元債,杠桿率已從52%下降至49%。

降杠桿看上去比較順利,但不可避免的是評級展望下調(diào),這或許仍偏離了合景泰富降杠桿的目標(biāo)預(yù)期。

評級遭下調(diào)有受行業(yè)整體大環(huán)境影響,但也有企業(yè)自身問題存在。

因披露水平較差且流動性緩沖空間收窄,標(biāo)普對合景泰富評級展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面;惠譽(yù)下調(diào)該公司長期外幣發(fā)行人違約評級至“B+”,展望負(fù)面,其中一定程度受惠譽(yù)的標(biāo)準(zhǔn)更新影響--合作回款不被納入計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),這對于熱衷合作開發(fā)模式的合景泰富而言,較為不利。

在流動性危機(jī)頻發(fā)的行業(yè)氛圍下,合景泰富也被打了個“問號”。不確定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自于表外債,標(biāo)普及惠譽(yù)報(bào)告中均指出過“財(cái)務(wù)透明度”問題。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解,目前可知,合景泰富表外負(fù)債主要有三項(xiàng),分別為合資聯(lián)營的債務(wù)擔(dān)保、少數(shù)股東權(quán)益以及非標(biāo)融資(應(yīng)收賬款融資和信托融資、部分的租賃融資)。

其中,明股實(shí)債的重要觀察因素--少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益總額占比在2019年僅為6.4%,2020年上升至19%,2021年上半年為27%,但同期少數(shù)股東損益僅占利潤總額的3.17%。

此外,合資聯(lián)營公司的款項(xiàng)是負(fù)債表上的“盲點(diǎn)”,風(fēng)險(xiǎn)敞口亦較大。根據(jù)披露,合景泰富在2020年底曾密集進(jìn)行合營企業(yè)的股權(quán)操作。

一方面,聯(lián)營公司轉(zhuǎn)為附屬公司入賬,這些公司業(yè)績表現(xiàn)較好,對表內(nèi)收入及利潤指標(biāo)有所貢獻(xiàn)。另一方面,部分全資子公司調(diào)整至合營。這些合營公司因采用權(quán)益法入賬,有息債務(wù)不再納入上市公司的合并報(bào)表范圍內(nèi)。

只是股權(quán)調(diào)整背后是經(jīng)營所需還是變相優(yōu)化債務(wù)指標(biāo),外界無從判斷。

此外,另有一項(xiàng)“風(fēng)險(xiǎn)”在于潛在兌現(xiàn)債務(wù)擔(dān)保。標(biāo)普指出,合景泰富近期披露為5.2億美元私募債券提供了擔(dān)保,其中3億美元債將在2021年12月到期,另外2.2億美元債將在2022年4月到期;但該項(xiàng)擔(dān)保此前未在半年報(bào)和年報(bào)中有過披露。

盡管該擔(dān)保用于支持舊城改造合作項(xiàng)目,但被擔(dān)保公司的信用質(zhì)量普遍弱于合景泰富,意味著潛在兌現(xiàn)債務(wù)擔(dān)保也將增加公司的償債壓力。

融資方面,財(cái)務(wù)披露未完全透明的還涉及表外融資,包括多筆應(yīng)收賬款融資、信托融資,而這些融資仍在存續(xù)期內(nèi),未有完整的額度披露。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)標(biāo)普披露,合景泰富2022年末前還將有約160億元的債券一次性到期或可回售債券進(jìn)入回售期。

市場動蕩背景下,未來12個月,合景泰富到期債券(包括此前未披露的債務(wù))的償還壓力將會上升。

同時引發(fā)的還有市場信心弱化,而合景泰富通過積極的償債動作,向外界傳達(dá)信心和償債保證。其于12月向投資人表示,對于12月17日剛性到期的25億公司債,2022年1月到期的2.5億美元債及9月到期的9億美元債,均已做好了準(zhǔn)備。

整體判斷合景泰富的杠桿變動,撇除表外債的風(fēng)險(xiǎn)因素,在經(jīng)營層面,流動性很大程度受收入結(jié)轉(zhuǎn)的影響。2021年,在銷售經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)下,合景泰富極少現(xiàn)身公開市場拿地,土地投資銳減,這很大程度減緩了杠桿壓力。

至于未來預(yù)判,標(biāo)普認(rèn)為合景泰富未來12個月的流動性可能惡化,因銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金不及預(yù)期、融資渠道弱化以及或有負(fù)債的償還;惠譽(yù)則指,資本市場的不穩(wěn)定性帶來融資靈活性的下降,同時其隱含回款率指標(biāo)較弱。

此外值得注意的是,合景泰富的杠桿率可能因利潤率收窄而上升。而利潤則受到交付及銷售進(jìn)度、收入確認(rèn)及銷售限價(jià)等影響,這些不確定因素可能影響其杠桿的調(diào)節(jié)。

利潤命題

過往,基于對成本的控制和利潤的把握,合景泰富的盈利表現(xiàn)一向優(yōu)于同業(yè)。

行業(yè)下行時期,維持利潤穩(wěn)定需要找尋新的突破。在孔健岷看來,這已是常態(tài),他在中期業(yè)績會上表示:“今天的發(fā)展商已經(jīng)適應(yīng)了土地的限價(jià)、售樓的限價(jià)、利潤率的穩(wěn)定。”

聚焦到合景泰富自身,整體思路一是提速項(xiàng)目銷售,提升IRR;二是通過大運(yùn)營、數(shù)字化轉(zhuǎn)型降成本、提升效率,從而提高整體毛利率。

相比2017-2018年銷售提速,2019年至今,房地產(chǎn)行業(yè)低潮的大環(huán)境下,又受疫情及融資新規(guī)等,合景泰富2021年銷售目標(biāo)增速與2020年一樣定為20%,這在當(dāng)下已是較為進(jìn)取的表現(xiàn)。

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合景泰富上半年的銷售態(tài)勢尚且樂觀,但值得注意的是,從7月份開始銷售出現(xiàn)疲軟,并連續(xù)5個月同比下降;最終全年完成合約銷售1038.8億元,同比微增0.85%;完成全年1240億元目標(biāo)的83.77%。

銷售未及預(yù)期與合景泰富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān),房開業(yè)務(wù)以中高端住宅產(chǎn)品為主,且改善型住房和高端產(chǎn)品的布局比例在過去幾年有所提升,這也意味著整體銷售受調(diào)控的影響更大。

上半年,合景泰富主要推出位于廣州、重慶、成都、天津、鹽城等新項(xiàng)目,其中不乏高端豪宅項(xiàng)目。管理層亦坦言,地價(jià)、房價(jià)雙限,使得以產(chǎn)品導(dǎo)向的合景泰富承受較大壓力,整體利潤被壓縮。

但合景泰富似乎未進(jìn)行以價(jià)換量,好處是可以保持利潤水平。從上半年看,物業(yè)開發(fā)已交付總建面同比減少16.23%(權(quán)益合并口徑),但得益于平均售價(jià)由12949元/平方米增加至16800元/平方米,物業(yè)開發(fā)收入實(shí)現(xiàn)211.18億元,同比增加8.7%。

下半年,合景泰富擬去化貨值1230億,其中61%位于大灣區(qū),17%位于長三角區(qū),一二線城市的占比95%,住宅占比87%。依照供貨質(zhì)量,原本較有希望完成全年任務(wù),但從最終銷售數(shù)據(jù)看,去化率為38.7%。

內(nèi)地市場之外,合景泰富寄希望于香港啟德及鴨脷洲兩個項(xiàng)目在年底實(shí)現(xiàn)大筆現(xiàn)金回籠。該兩個項(xiàng)目合計(jì)釋放420億港幣剩余可售貨值,其中啟德尚·珒溋項(xiàng)目已于11月交付;而鴨脷洲項(xiàng)目延期至2022年發(fā)售,無法實(shí)現(xiàn)對2021年業(yè)績的貢獻(xiàn)。

銷售的調(diào)整,成為合景泰富保住利潤的一個重要命題。

行業(yè)整體毛利率下行時,上半年合景泰富錄得按權(quán)益合并核心毛利率及核心利潤率分別為32.8%及25.6%,仍然高于同業(yè);整體毛利率及凈利率則分別為30.05%和21.99%,下滑2.15個百分點(diǎn)和6.3個百分點(diǎn)。

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不可否認(rèn)的是,合景泰富也面臨毛利率走低的問題。2017-2018年時,毛利率維持在34%左右,2019年則為31.1%,錄得上市之后最低點(diǎn);2020年及2021年上半年分別錄得31.5%、30.05%。

但不因規(guī)模發(fā)展而犧牲利潤,依舊是合景泰富想要堅(jiān)持的??捉♂禾岢?,公司目前強(qiáng)調(diào)的是綜合運(yùn)營能力,“明后年的增長以穩(wěn)定為主,保持雙位數(shù)的增長基調(diào)?!?/p>

在保利潤命題上,過往合景泰富大致有三大手段:土地獲取階段嚴(yán)格的利潤率準(zhǔn)入篩選、工程施工階段標(biāo)準(zhǔn)化的成本控制體系、高質(zhì)量高溢價(jià)產(chǎn)品。

早幾年,孔健岷曾強(qiáng)調(diào):“財(cái)務(wù)和成本控制是制衡和調(diào)節(jié)企業(yè)發(fā)展速度的一個標(biāo)尺,在這一點(diǎn)上,必須要相對穩(wěn)健”。

因此,合景泰富亦快于同業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型以降本增效,根據(jù)預(yù)期,2021-2022年開始兌現(xiàn)價(jià)值。

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存貨周轉(zhuǎn)率較差的問題在2019年有所改善,成本控制則進(jìn)一步被強(qiáng)調(diào)。針對存貨周轉(zhuǎn)率較差的問題,在開發(fā)效率上,通過業(yè)務(wù)拉通和提效標(biāo)準(zhǔn)工期兩項(xiàng)措施,上半年數(shù)據(jù)顯示,整體開發(fā)效率提升12%。

建造成本上,設(shè)計(jì)、工藝優(yōu)化使標(biāo)準(zhǔn)成本下降了4個百分點(diǎn),尋求施工單位、監(jiān)理單位方面較為優(yōu)質(zhì)的合作,則通過標(biāo)準(zhǔn)的采購清單及競爭性的采購方式,定標(biāo)成本下降2個百分點(diǎn)。

按照管理層所言,這樣的降成本措施對未來利潤的幫助很大。

此外,一項(xiàng)長遠(yuǎn)利潤增長點(diǎn)--投資性物業(yè)--依舊被寄予厚望。

根據(jù)中報(bào)披露,上半年合景泰富商場、寫字樓酒店整體收入達(dá)到人民幣9.01億元,同比增長55.3%。運(yùn)營半年以上的商場整體出租率達(dá)89%,客流量同比增長88%;零售額同比增長超82%;寫字樓已經(jīng)開業(yè)10個,整體出租率87%。

從營收結(jié)構(gòu)來看,合景泰富分列三個業(yè)務(wù)分部:物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn),上半年實(shí)現(xiàn)總收入129.74億元,同比微增0.3%,物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)占比僅為3.43%、2.62%,對整體收入貢獻(xiàn)尚且微薄。

而在盈利指標(biāo)貢獻(xiàn)上,目前依靠“公允價(jià)值”變化,則意味著利潤可能“失真”,因?yàn)椤肮适找妗闭{(diào)整并不能帶來真正的現(xiàn)金流收益。

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可以發(fā)現(xiàn),近幾年合景泰富“投資物業(yè)公允價(jià)值收益”總和占凈利潤比重均有大幅增加。2020年,投資物業(yè)公允價(jià)值收益出現(xiàn)大幅下降,同比減少88.83%,僅余4.15億元,該年合景泰富錄得近十一年內(nèi)首次凈利潤下滑。

2020年,合景泰富實(shí)現(xiàn)年度利潤合計(jì)69.01億元,同比下滑31.40%;歸母凈利潤66.77億元,同比減少31.91%,針對“利潤降低”,合景泰富的解釋就是“其他收入減少”與“投資物業(yè)公允值收益減少”。

2021年上半年,投資性物業(yè)公允價(jià)值已經(jīng)降至虧損6011萬元,意味著無法達(dá)到優(yōu)化利潤指標(biāo)的效果。

糧倉取舍

整體而言,近幾年合景泰富存貨呈上升趨勢,但規(guī)模仍舊不足。截至2021年上半年存貨806.3億元,相比2020年底幾乎無增加。

比較好的是,截至2021年6月底應(yīng)收賬款僅有24億元,反映回款能力較好。但負(fù)債轉(zhuǎn)化程度偏低,沒有轉(zhuǎn)化為足夠的土地儲備,在建物業(yè)以及待售物業(yè)較多。

過去一年,因監(jiān)管要求及兼顧利潤增長的目標(biāo),合景泰富亦在投資端有所取舍,對“糧倉”結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。

最突出的表現(xiàn)為拿地全面收縮,上半年僅通過招拍掛在廣州、天津獲取2個新項(xiàng)目,新增總建面51萬平米,總土地款13億;同時,該兩個項(xiàng)目都是合作項(xiàng)目,整體權(quán)益比為72%,實(shí)際權(quán)益新增土儲為37萬平米,支出土地款只有9億元。

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從“拿地銷售比”指標(biāo)看,該數(shù)據(jù)在2021上半年銳減至2.3%,2020年該數(shù)據(jù)為22.74%,2016-2019年均超過30%。

2020年底,合景泰富還在近10家房企激烈競爭下,以48.6億元總價(jià)、19.68%溢價(jià)率搶下廣州天河牛奶廠地塊,折合樓面價(jià)51463元/平方米,與過往一樣拿地“果敢”。

這種表現(xiàn),映射的是看起來有些割裂的經(jīng)營哲學(xué)。從目標(biāo)導(dǎo)向來講,亦是圍繞“利潤”展開。只是過去一年拿地的“克制”與過往形成較大反差,且下半年也僅有兩次公開市場拿地。

7月12日,合景泰富斥資19.9億元拿下廣州珠江新城一幅6580平方米商業(yè)用地(或?yàn)椤爸榻鲁亲詈笠粔K商業(yè)用地”),該項(xiàng)目是100%權(quán)益;10月18日,聯(lián)合綠地20.6億摘下臺州一宗商住地,樓面價(jià)4037元/平米,獲地成本較低。

這其實(shí)也符合合景泰富所強(qiáng)調(diào)的“要拿到相對合理利潤的資源和土地,不為了發(fā)展規(guī)模而背移自己的投資理念”;而投資的標(biāo)準(zhǔn)還是“凈利潤、毛利率比較高,適合公司在高端產(chǎn)品、改善型住房方面需求的土地”。

2021年,各房企在投資端普遍觀望情緒濃厚。合景泰富一方面加大了收并購,另外因此前累積的產(chǎn)業(yè)引入等多元運(yùn)營能力,舊改轉(zhuǎn)而成為“未來土儲獲取非常重要的部分”。

強(qiáng)調(diào)更加注重“收入及利潤同步增長”,合景泰富表示將采取更為“穩(wěn)健”的做法,即依靠舊改轉(zhuǎn)化,兼顧新增土儲和利潤率保證兩個問題。根據(jù)預(yù)期,2021年可實(shí)現(xiàn)供貨100億元,整體毛利率據(jù)稱達(dá)到30%-40%水平。

截至2021年6月30日止,合景泰富總土儲約2560萬平米,對應(yīng)貨值5920億元,權(quán)益比69%。其中城市更新鎖定了36個項(xiàng)目,總可售面積2300萬平方米,總可售貨值8400億元,整體目標(biāo)是每年轉(zhuǎn)化3到4條村。

這一年,合景泰富共中標(biāo)三個城市更新項(xiàng)目,分別為廣州增城石下村、黃埔雙沙村及黃埔南崗南片舊改,鎖定土儲240萬平米及可售貨值1230億元,拆遷安置擬投資額合計(jì)286.65億元,其中黃埔兩個項(xiàng)目均為合作項(xiàng)目。

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黃埔雙沙村舊改亦是合景泰富在廣州首個TOD項(xiàng)目,從2018年3月份村民改造意愿表決結(jié)束,到2021年上半年總共三年左右時間,完成了一個舊改項(xiàng)目從介入、獲取、開工、批復(fù)、簽約、落地的閉環(huán)。

只是,利潤豐厚的另一面也潛藏利益博弈的風(fēng)險(xiǎn)。前期介入許久后,合景泰富在資格審查階段路遇了萬科,頗費(fèi)一番力氣后才在村民表決環(huán)節(jié)中拿下。

此外,合景泰富亦加強(qiáng)與國企的戰(zhàn)略合作,10月與珠江實(shí)業(yè)旗下廣州城更集團(tuán)簽約,未來雙方將就城市更新多個領(lǐng)域進(jìn)行深度合作,聚焦廣州、輻射大灣區(qū)的多個核心區(qū)位。據(jù)悉,廣州城更集團(tuán)正全程參與廣州環(huán)市東商圈混改、荔灣聚龍灣片區(qū)改造及“精品珠江”一江兩岸綜合改造項(xiàng)目。

需要關(guān)注的是,孔健岷在2021年8月份亦曾表示,現(xiàn)在很多國有企業(yè)看中公司的舊改項(xiàng)目,如果公司資金稍微緊張,在價(jià)格合適的前提下,不排除會出售部分舊改項(xiàng)目股權(quán)。

舊改之外,投資性物業(yè)開業(yè)計(jì)劃也在加快,包括位于重慶、廣州、上海、北京、成都的6個商場開業(yè),以及北京合景國際金融廣場、廣州科貿(mào)中心、廣州科盛廣場共3個寫字樓落地;酒店方面,旗下木蓮莊酒店管理集團(tuán)推出的MUSTEL酒店在成都開業(yè),并計(jì)劃年內(nèi)在華南、華東、西南地區(qū)開業(yè)4家。

截至上半年,合景泰富已開業(yè)41個投資性物業(yè),其中商場10個、寫字樓9個和酒店22個,均位于一二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)。按照計(jì)劃,合景泰富未來幾年將會有25個商場、11個寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)開工、開業(yè)。

對于投資性物業(yè),除了用來收租外,合景泰富亦透露未來將主要通過資產(chǎn)證券化盤活資產(chǎn),或?yàn)槠湄?fù)債情況帶來裨益。

不過,作為未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向,商業(yè)運(yùn)營、租金的“質(zhì)量增長”仍然在沉淀階段。按照此前的投資邏輯,每年銷售額7%-10%會投入商業(yè)發(fā)展。2020年管理層給出的指引是:“未來三到四年的目標(biāo),是所有商場開業(yè)后租金要達(dá)到40億左右。”

早在2003年,合景泰富便進(jìn)軍商業(yè),2007年上市后用了六七年時間鋪路,將住宅以外的地產(chǎn)業(yè)態(tài)做了個遍。2016年提出“城市綜合運(yùn)營商”角色定位,整合地產(chǎn)、寫字樓、酒店、公寓等產(chǎn)品,并逐步涉足產(chǎn)城、教育、文旅、大健康板塊。

整體而言,合景泰富仍在致力從開發(fā)型企業(yè)向綜合型服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)變,而加強(qiáng)合作、持有型物業(yè)增長,這些被視為未來賽道的增長點(diǎn)。

行業(yè)變化在不斷論證,更有遠(yuǎn)見的企業(yè),壽命和口碑將長遠(yuǎn)獲利。在做穩(wěn)與做大的命題上,合景泰富或許更須兼顧兩者平衡。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題: 冬天法則 | 合景泰富保衛(wèi)利潤

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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