觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
整個行業(yè)的變化、人口的變化，整個行業(yè)已經(jīng)在一個全新的邏輯下。而在這種全新的行業(yè)邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 亮眼的業(yè)績之外，融創(chuàng)的這份年報更吸睛的是資本結(jié)構(gòu)的改善。
報告期內(nèi)，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；毛利約為484億元，同比增長16.9%；毛利率約21%，較2019年的24.5%有所下降；股東所占利潤為356.4億元，同比增長36.9%；核心凈利潤約為302.6億元，同比增長11.8%。
而在這份成績單背后，“三道紅線”相關的各個負債指標也有極大改善。
公告披露，截至2020年底，融創(chuàng)凈負債率96%，非受限現(xiàn)金短債比1.08，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為78.3%。按照“三道紅線”的調(diào)控標準，融創(chuàng)的凈負債率與非受限現(xiàn)金短債比已滿足央行管控指標的要求，從“紅檔”降至“黃檔”。
一位參與了業(yè)績會的投資者向觀點地產(chǎn)新媒體透露，如今融創(chuàng)更關注均衡、全面、高質(zhì)量發(fā)展，不再將規(guī)模增長放在首位，而是會繼續(xù)降杠桿和改善資本結(jié)構(gòu)，提升整體綜合競爭力。
管理層對于財務指標的優(yōu)化和規(guī)模業(yè)績的增長仍有信心：“根據(jù)現(xiàn)在的布局和土儲質(zhì)量，未來銷售還是會持續(xù)保持雙位數(shù)以上的增長，有息負債會控制在比較穩(wěn)定的規(guī)模?！?/p>
據(jù)悉，2021年融創(chuàng)的合約銷售目標為6400億元，全年可售資源將超過9000億元，其中超78%位于一二線城市。而2020全年合約銷售為5753億元，照此計算，將達到11.25%的增長。
“三道紅線”降至黃檔
2019年之前，融創(chuàng)采取的是高杠桿方式迅速將規(guī)模做大，并迅速建立了規(guī)模優(yōu)勢，位列行業(yè)第四。不過，這種方式顯然難以為繼。
從2019年“融資端”調(diào)控開始，融創(chuàng)就開始將戰(zhàn)略重心調(diào)整為優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降杠桿，并開始頻頻向外表示其“降負債”信心。
據(jù)透露，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德在業(yè)績會上表示，在這個階段，規(guī)模和增長不是公司最重要的東西，公司未來要的是整體綜合競爭力。他表示，2020年三個指標有大幅度的優(yōu)化，其中有兩個指標已經(jīng)達標。
他提及的“三個指標”，也就是在2020下半年央行根據(jù)“三道紅線”標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規(guī)模。
規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設置三條紅線，扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。央行根據(jù)上述標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規(guī)模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。
最新年報顯示，2020年融創(chuàng)中國的凈負債率與非受限制現(xiàn)金短債比已達到“三道紅線”政策標準，僅剩剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率這一項還未降至紅線以下。
具體來看，截至2020年，融創(chuàng)凈負債率約為96%，較去年年底下降約76.3個百分點；非受限現(xiàn)金短債比約為1.08，較去年年底提升約0.51；剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率約為78.3%，較去年年底下降約5.6個百分點。
“從自身來說，必須在未來兩年持續(xù)保持整個集團的財務指標和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括負債指標持續(xù)優(yōu)化，主要通過銷售利潤和凈資產(chǎn)來降低負債率，同時大力推動融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動融資成本下降?！蓖裘系峦嘎叮Y產(chǎn)負債率指標會在2022年提前完成。
其實，無論是針對企業(yè)的“三道紅線”，針對銀行的“兩道紅線”，還是近期的集中供地政策，政府不斷推出調(diào)控政策促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述投資者透露，融創(chuàng)董事會主席在業(yè)績會上也表示了對調(diào)控政策的支持?！胺康禺a(chǎn)這么大的行業(yè)，調(diào)控是必須的，能夠讓行業(yè)更安全，不調(diào)控對銀行、開發(fā)商、政府、老百姓，都沒好處?！?/p>
按照他的說法，不調(diào)控的市場會造成房價、地價瘋長。對開發(fā)商來說地價比房價漲得快，賺不了錢；老百姓買不起；金融機構(gòu)也有風險。
不過，調(diào)控政策也加速了行業(yè)分化。
“政策對行業(yè)是好的，但不是對所有企業(yè)都是好的，加速了企業(yè)出清?！睂O宏斌稱，現(xiàn)在這個階段，對企業(yè)、金融機構(gòu)、政府進行了監(jiān)管，加上疫情的影響，整個行業(yè)的變化、人口的變化，整個行業(yè)已經(jīng)在一個全新的邏輯下。而在這種全新的行業(yè)邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。
這個邏輯下，融創(chuàng)需要把握好優(yōu)質(zhì)的綜合規(guī)模和綜合競爭優(yōu)勢。孫宏斌續(xù)指，優(yōu)質(zhì)的規(guī)模包括銷售額、土地儲備、融資、自有資金、合作資金5個維度；綜合競爭優(yōu)勢即品牌、產(chǎn)品、營銷、服務的優(yōu)勢。
談“集中供地”
孫宏斌所提及的調(diào)控，自然也包括最新的集中供地政策。
3月初，“22個重點城市住宅用地將實現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。
試點的熱點城市絕大部分屬于融創(chuàng)深耕的城市，該政策的影響自然也是投資人關注的重點。
“這個政策主要針對政府提出，讓政府的出地、供地更透明化、更規(guī)范化，保證供地增長的同時更加透明?！?/p>
投資人向觀點地產(chǎn)新媒體表示，融創(chuàng)認為集中供地政策短期來看影響不大，到了下半年及明年影響就比較大了，對規(guī)模比較大的幾家頭部企業(yè)拿地策略沒有太大的影響，對中小房企影響會更大。
“頭部企業(yè)每年都有保持一定的拿地量，只是會根據(jù)出地的時間，在某一個時點在分布上會有一些調(diào)整。對融創(chuàng)是一件好事，因為我們在這些城市有優(yōu)勢，對市場有好的判斷，同時出來多個項目的時候，能把這些項目的優(yōu)劣勢排出來，合適的位置、合適的價格拿到地塊。”
公開市場拿地只是融創(chuàng)的拿地方式之一。據(jù)悉，融創(chuàng)的土地獲取主要采取公開市場拿地、收并購、產(chǎn)業(yè)合作三種方式。
財報顯示，2020年融創(chuàng)中國新增土地儲備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)中國的土地儲備約2.58億平方米，其中權益土地儲備面積約1.61億平方米。
而在期內(nèi)新增土地中，36%通過公開市場獲取，30%通過收并購獲取，34%采取市場合作的方式獲得。
公開市場上，融創(chuàng)在多個城市有規(guī)模優(yōu)勢，因此能對土地有更精準的判斷。據(jù)悉，2020年，融創(chuàng)于12個城市銷售排名第一，25個城市位于第二至第五，18個城市進入當?shù)厥袌銮笆?。其中，杭州銷售金額超400億元，重慶、武漢銷售金額超300億元，17個城市銷售金額在100億-300億元之間。
并且，隨著各地文旅城接連落地，產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力也大大提升了融創(chuàng)的土地獲取能力。去年11月，融創(chuàng)聯(lián)合華發(fā)競得寶安沙井A301-0575號宗地，這也是融創(chuàng)首次在深圳公開市場拿地。
這是一宗為融創(chuàng)冰雪文旅城的定制地塊。地塊旨在發(fā)展文旅相關產(chǎn)業(yè)，要求建設冰雪項目和影視酒店項目，以及拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影等要求。這宗地塊也能夠?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)、文旅、文化、會展板塊的充分協(xié)同。
管理層于業(yè)績會中表示，今年融創(chuàng)將嚴控拿地節(jié)奏，更重視土地的發(fā)展質(zhì)量，持續(xù)推進城市共建的戰(zhàn)略，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和品牌合作能力，推動更多的項目落地。
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