商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
商管公司為業(yè)主提供定位、招商和運營管理服務，從業(yè)務模式上說屬于輕資產(chǎn)。商管公司值多少錢？對于廣大在管項目數(shù)量有限規(guī)模有限的中小型商管公司，寶龍商業(yè)上市后的首單并購或許提供了一個參考。
寶龍地產(chǎn)于2019年將商管公司分拆并在港股市場上市，寶龍商業(yè)上市后于2020年7月首次出手，以4055萬元收購浙江星匯商管公司60%股權(quán)。
交易摘要
交易標的浙江星匯商管的估值按2020年承諾凈利潤10倍計算，并且寶龍商業(yè)對標的公司未來業(yè)績約定了對賭條款：
2020年凈利潤不低于600萬；
2021年凈利潤不低于768萬；
2022年凈利潤不低于983萬；
2023年凈利潤不低于1,258萬；
2024年凈利潤不低于1,611萬。
未來5年的預期凈利潤復合增長率約28%，如果業(yè)績未達標，則寶龍商業(yè)作為收購方將從轉(zhuǎn)讓方獲得差額補償。
寶龍商業(yè)為什么收購浙江星匯？體現(xiàn)了什么樣的商業(yè)邏輯？
1、擴大在管面積，降低對母公司寶龍地產(chǎn)的依賴
浙江星匯商管公司在管項目14個，在管商業(yè)面積約56萬平米。
寶龍商業(yè)截至2020年6月30日，管理零售物業(yè)51個，其中購物中心45個，獨立商業(yè)街6條。寶龍商業(yè)在管項目多來自母公司寶龍地產(chǎn)，通過此次收購可增加外部第三方項目占比，減少對寶龍地產(chǎn)的依賴。
2、進一步做強長三角
寶龍商業(yè)長三角在管面積占比45%，長三角運營收入占比65%。
寶龍商業(yè)在管面積分布
浙江星匯商管扎根于浙江省，位列浙江省輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司TOP 1，符合寶龍聚焦長三角的商業(yè)戰(zhàn)略。
3、產(chǎn)品線互補
寶龍旗下商業(yè)品牌主包括：
寶龍一城：寶龍的高端品牌，當?shù)氐牡貥耸缴虉觯?nbsp;
寶龍城：寶龍廣場的高端版；
寶龍廣場：寶龍的主打品牌，集購物、餐飲、娛樂于一體。
上海青浦寶龍廣場
浙江星匯商管主打商業(yè)街產(chǎn)品，與寶龍商業(yè)主打購物中心的產(chǎn)品線形成互補；
啟示：
1、從財務的角度
本例中商管公司估值標準是10倍凈利潤。
2、從管理面積的角度
浙江星匯商管公司在管項目14個，在管面積56萬平米（不含停車場），估值6000萬，相當于每平米管理面積估值：
6000萬/56萬平米=110元/平米；
這也間接說明如果資產(chǎn)增值，最大的受益方還是業(yè)主。
3、從專業(yè)能力的角度
星匯商管的商業(yè)街產(chǎn)品線與寶龍購物中心產(chǎn)品線形成互補，是一個很大的加分項。目前華潤、新城、龍湖等龍頭企業(yè)的產(chǎn)品線都以購物中心為主，中小商管公司如果能形成自己的特色，有助于提升自身價值。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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