扒財經(jīng) 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：黃小妹
來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
合生創(chuàng)展“吃下”廣州最貴舊改項目。
1月21日，經(jīng)過村民代表公開投票表決，合生創(chuàng)展以100%同意率，成為廣州投資總額最大的舊改項目——廣州海珠區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目合作企業(yè)。總占地面積約112.71萬平方米，改造投資總金額約346.67億元。
該項目是廣州城中村改造項目自2018年公開招標以來，投資總額最大的舊改項目，超過保利在去年10月份拿下的投資總額約300億元的花都區(qū)三東村舊改項目。
合生創(chuàng)展對海珠區(qū)并不陌生，在目前海珠區(qū)已有的15個舊村改造項目中，合生獨立操盤或者通過合作參與了其中4個。這些項目通過“慢周轉(zhuǎn)”方式有節(jié)奏開發(fā)，仍有部分土地仍未開發(fā)完畢。
作為海珠區(qū)舊改參與項目最多的房企，行業(yè)也有戲稱海珠區(qū)成為了海“朱”區(qū)。
腳踩紅線，合生創(chuàng)展一舉拿下廣州最大舊改投資額項目，再加上長期奉行“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，鳳和舊改項目能否如期順利開發(fā)，合生創(chuàng)展資金與運營能力能否跟上？這是合生創(chuàng)展留給市場的一串問號。
好項目
合生創(chuàng)展成功拿下廣州海珠區(qū)鳳陽街鳳和舊改項目，屬于意料之中。
2018年舉辦的省三舊推介會上，鷺江村、康樂村已被納入合生的舊改范圍內(nèi)。2019年4月，合生創(chuàng)展就與鷺江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議，成為該舊改項目的合作意向企業(yè)。2020年12月4日，該舊改項目正式掛牌，投資總金額約為346.67億元。
前兩年合生便開始接觸該舊改項目，更為重要的是，合生創(chuàng)展對海珠片區(qū)再熟悉不過。
“合生在海珠區(qū)有很多項目布局，包括珠江帝景、逸景翠園、紫龍府等多個項目，多年來合生深耕海珠區(qū)?！睆V東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示。
此次合生創(chuàng)展于海珠區(qū)落子鳳和舊改項目這一優(yōu)質(zhì)舊改項目，持續(xù)深耕海珠區(qū)。
公開資料顯示，鳳和舊改項目位于廣州市海珠區(qū)鳳陽街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，屬于中大國際創(chuàng)新谷片區(qū)內(nèi)，臨近地鐵八號線鷺江站，與客村僅一路之隔。
廣州本地中介向風(fēng)財訊表示，“康樂村、鷺江村地理位置十分優(yōu)越，自駕也很方便，并且兩個村周邊的產(chǎn)業(yè)和配套非常成熟。”
康樂村、鷺江村更以“中大布匹市場”而聞名，是全球規(guī)模最大的紡織類專業(yè)市場。最繁華時，兩村外來人口估算愈15萬。繁榮的紡織專業(yè)市場，遍地的作坊工廠以及龐大的外來就業(yè)人口，使得康樂村、鷺江村在土地外包、自建房出租上，獲利頗豐。
數(shù)據(jù)顯示，康樂村、鷺江村共有居民2856戶，戶籍人口6664人，總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬平方米，346.67億元改造投資總金額中復(fù)建安置資金約為250.77億元。項目還有明確產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的內(nèi)容與要求，保證項目建成后產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有實質(zhì)性成效。
海珠關(guān)于發(fā)展遠景目標的征求意見稿中提出“十四五”發(fā)展規(guī)劃，整體上可以用“一區(qū)一谷一圈”概括海珠新的發(fā)展空間布局，具體分別指：琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)、中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。
黃韜認為，“處于中心區(qū)，再加上琶洲帶動下，目前海珠區(qū)處于快速發(fā)展通道。并且，合生三舊改造經(jīng)驗豐富，此次合生創(chuàng)展拿下鳳和舊改項目，對雙方來說是一件雙贏的事?！?/p>
蛋糕還是毒藥
值得關(guān)注的是，雖然合生創(chuàng)展拿下了鳳和舊改項目這塊“香饃饃”，但該項目對于合生創(chuàng)展運營能力及資金實力充滿考驗。
例如，鳳和舊改項目需承建系列項目，包括承建華盛南路道路大修工程（項目金額約1600萬元）、疊景路臨時維修工程（項目金額約1000萬元）、鳳江小學(xué)校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、客村小學(xué)校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、逸景第一小學(xué)本校區(qū)校園綜合改造提升工程（項目金額約2400萬元）公益建設(shè)項目。
同時，對改造時間節(jié)點，鳳和舊改項目有詳細且嚴格的排期要求，如若未能按約定要求完成任何一項工作的，視合作企業(yè)嚴重違約。
例如，2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動補償安置協(xié)議簽約；2022年6月30日前完成全村改造范圍內(nèi)房屋的簽約率達到50%以上；2023年12月31日前全部安置房開工建設(shè)等。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，合生對華南的城市更新投資力度加大，關(guān)于拆遷補償，安置房建設(shè)，施工節(jié)點等方面體現(xiàn)該項目復(fù)雜性，增加一定資金成本，疫情還沒結(jié)束，工程施工節(jié)點有壓力?！昂仙鷤鹘y(tǒng)地產(chǎn)項目不多，資金有壓力，傳統(tǒng)銷售住宅支持才會有較好的表現(xiàn)。后續(xù)合生住宅如何支撐城市更新發(fā)展，并且形成良性互動，是值得思考的。”
同時，由于合生創(chuàng)展廣州多個舊改項目擱置，此次合生創(chuàng)展再次拿下廣州投資額最大舊改項目，市場的焦點在于該項目能否順利推進。
截至2020年上半年底，合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)和總負債分別為2479.7億港元、1700億港元，分別比2019年底增長21%及32%，資產(chǎn)負債率為69%，比2019年底增加6個百分點。
現(xiàn)金方面，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款達約為172.16億港元，難以覆蓋其一年內(nèi)到期的188.6億港元短期負債，現(xiàn)金短債比約為0.9，踩中監(jiān)管層提出的“現(xiàn)金短債比小于1倍”的紅線。
可以預(yù)見的是，吞下巨無霸舊改項目，對合生創(chuàng)展的資金與運營能力均是挑戰(zhàn)。關(guān)于鳳和舊改項目后期開發(fā)情況，風(fēng)財訊將保持關(guān)注。
不過，從合生二代朱桔榕從去年1月接棒以來，合生創(chuàng)展起了新變化。
例如2020年上半年合生創(chuàng)展以179.6億元大手筆獲分鐘寺三宗地；旗下高端項目縵合·北京與領(lǐng)創(chuàng)醫(yī)療簽約合作，打造差異化高端地產(chǎn)項目；此前合生電競城落地曹妃甸，涉水地產(chǎn)+電競產(chǎn)業(yè)；職業(yè)經(jīng)理人離職潮；以股權(quán)投資方式進行孵化和培育高科技投資業(yè)務(wù)板塊以助力轉(zhuǎn)型。
持續(xù)深耕老本行“舊改”；跨界醫(yī)療、電競，打造差異化地產(chǎn)項目；轉(zhuǎn)型綜合性投資控股平臺，合生創(chuàng)展多條腿走路，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐步提升且規(guī)模大躍進時代已過之際，這或許是合生創(chuàng)展持續(xù)生長的巧路。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
