近一個月以來，銀行涉房貸款開始收緊，目前市場上亦盛傳房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資需收緊，由此預(yù)計房企融資再次收緊的局面將很快到來。從市場動向來看，地產(chǎn)前融成本又開始有走高的趨勢，其中房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資越來越受到重視，在地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下亦發(fā)揮著重要的融資補充的作用。加之2020年7月28日施行的《標(biāo)準(zhǔn)化票據(jù)管理辦法》，今年供應(yīng)鏈金融越發(fā)受到重視，房企上游的施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資等有望迎來業(yè)務(wù)小高峰。

在工程總承包及材料供應(yīng)商的業(yè)務(wù)范疇中，具備國央企背景或其他主體評級較高、實力較強的總包單位經(jīng)常受到特別重視，針對這些強主體總包單位的分包商開展保理業(yè)務(wù)的市場需求也就應(yīng)運而生，其他開發(fā)商自行設(shè)置在體系內(nèi)或體系外的總包單位所對應(yīng)的分包商的保理業(yè)務(wù)也十分火熱。為便于說明，以下根據(jù)我們財富中心整理的工程分包單位反向保理融資以及工程應(yīng)收賬款銀行再保理融資相關(guān)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細(xì)說明。

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司白名單內(nèi)的開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應(yīng)付分包方的勞務(wù)款、建設(shè)款、材料款等款項，并在業(yè)務(wù)到期后由開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業(yè)務(wù)操作模式。

具體融資要素參考如下：

前文有提到，在目前的監(jiān)管環(huán)境下總包單位、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資對于開發(fā)商來說是個不錯的融資補充，其中部分外資銀行、城商行對該類業(yè)務(wù)尤為熱衷，以下就融資要素進(jìn)行詳細(xì)說明。

銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應(yīng)商為房地產(chǎn)開發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應(yīng)收賬款后，將對房地產(chǎn)開發(fā)商的合格應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

增資方式取得項目公司不超過49%的股權(quán)；信托計劃投資的SPV委托銀行對項目公司進(jìn)行線上委貸。最終實現(xiàn)對項目公司的小股+大債投資。

1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說明（示例）

（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；

（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應(yīng)商/保理公司，同時為地產(chǎn)集團核定保理買方信用擔(dān)保額度；

（3）期限：最長不超過1年，應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補充協(xié)議確定；

（4）收益：不低于7%（利息+手續(xù)費）；

（5）風(fēng)控措施：買方為項目公司的，由項目公司對應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)，由地產(chǎn)集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補足責(zé)任；

（6）管理要求：嚴(yán)格名單制管理；應(yīng)收賬款對應(yīng)項目滿足432要求；密切監(jiān)控信貸資金流向，嚴(yán)防資金被挪用。

2. 工程保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入說明

（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實行名單制管理；

（2）應(yīng)收賬款對應(yīng)項目不限省內(nèi)省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)”，四證指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

（3）回款賬戶必須開在保理行，并簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管；

（4）轉(zhuǎn)讓給銀行的應(yīng)收賬款須為合格應(yīng)收賬款，不能是未形成的工程款；

（5）應(yīng)收賬款需提供發(fā)票/審計報告；

（6）賬期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準(zhǔn)；

（7）再保理模式中保理公司應(yīng)首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進(jìn)行再保理融資；

（8）必須書面確權(quán)，由項目公司確權(quán)，地產(chǎn)集團公司出具差額補足承諾函。

以下根據(jù)保理公司的常規(guī)業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說明：

1. 基本要素

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對房地產(chǎn)項目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款；

（3）房地產(chǎn)項目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；

（4）開發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計劃，投資人通過資管計劃投資應(yīng)收賬款，即上游供應(yīng)商（債權(quán)人）對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買賣/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。

3. 投資架構(gòu)及說明

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對房地產(chǎn)項目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應(yīng)商放款，并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計劃；

（3）投資者認(rèn)購資管計劃份額；

（4）房地產(chǎn)項目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計劃進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；

（5）開發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。