作者：我眼中的城市更新

來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

村集體資產(chǎn)在絕大多數(shù)村級只有兩種資產(chǎn)，一種是集體收租的物業(yè)包括廠房、公寓樓統(tǒng)建樓之類。另一種是集體的土地，包括征地返還地、非農(nóng)建設指標、留用地以及可供城市更新或土地整備利益統(tǒng)籌的用地。當然還有部分比較英明的村集體，也開始自行開發(fā)房地產(chǎn)（如寶安懷德股份合作公司），還有不少投資各種實體經(jīng)濟，甚至還有介入風險投資高科技的村集體（如南灣南嶺村）。

有很多朋友總是從法律政策層面或規(guī)劃層面或報建層面談風險。其實這些風險都容易核查調查了解。如政策風險，更新和規(guī)土政策很公開透明，只要認真核查即可了解清楚，法律風險，盡職調查即可，這些都有專業(yè)法律人士可以解決。規(guī)劃層面，相關的規(guī)劃政策、容積率研判其實很多咨詢公司都可以協(xié)助研判，這個也不是什么大風險。

掩藏最深的風險，往往來自我們不了解村集體，不了解當?shù)氐膶嶋H情況，不了解村集體內部的派系斗爭，不了解村級的訴求和憂慮。村集體的風險，輕則導致項目很難推進，重則導致項目停滯不前，甚至被取消。

越基層的政府組織越了解。當?shù)卮寮w內部派系斗爭，群體性事件，往往當?shù)鼗鶎诱盍私狻?/p>

作為村集體資產(chǎn)管理的部門，鐵打的營盤流水的兵，也許鎮(zhèn)街政府領導會輪流換，但是當?shù)丶w管理部門卻是長久監(jiān)管村集體資產(chǎn)。

當?shù)氐钠脚_公司、村集體法律顧問、財務、村集體老村長老干部，甚至與村集體合作建房辦廠的外地人。這些人都掌握很多內情資料。尤其是一些老村長，不再任上，如果現(xiàn)任村長并不屬于老村長嫡系，很多內情可以了解比較透徹。但是務必注意的是，這些人與當?shù)卮寮w關系很密切，也很容易故意誤導或難以透露一些深層次的內情。

最深的與村集體打交道的風險，其實就是不了解村集體的訴求和憂慮。當然偏僻貧窮地區(qū)和地理位置優(yōu)越富裕村集體各有不同，這里暫且不提。

訴求。村集體的訴求很多，分個人和村集體，分普通人和村領導，分眼前的和長遠的訴求。

一、 訴求：

1、個人訴求，近期希望獲得更高的拆賠標準，占小便宜；遠期希望其回遷的住宅商鋪租金穩(wěn)定，最好上漲，可穩(wěn)定收租。希望開發(fā)商解決一些個人訴求，解決其子女教育就業(yè)或其他個人問題；

村領導希望任期內項目可以依法依歸，程序正義，盡快推動，盡快建設畢竟誰都不愿意住在臟亂差的城中村，即便很多很多村領導早就搬遷住豪宅去了，但是其心靈寄托還在村里。其次做一個政績可以給村民一個盡可能完美的交代，提高其威望，支持其下一個任期。當然也有好多村領導因各種原因不愿意繼續(xù)競選村領導，這里暫且不提。

2、村集體的訴求，近期希望集體資產(chǎn)增值保值，起碼回遷的物業(yè)高大上，建筑面積比更新改造前增加。遠期越增值越好，希望有專業(yè)開發(fā)商統(tǒng)一運營商業(yè)辦公物業(yè)，穩(wěn)定持續(xù)上漲的租金。

更看重的是希望開發(fā)商帶來產(chǎn)業(yè)，可以解決村民和他們子女的就業(yè)問題，可以凝聚人性，帶來村集體物業(yè)的穩(wěn)定租金收入和租金提升。

二、憂慮：

村集體的憂慮很多，同樣分個人和村集體，分普通人和村領導，分眼前的和長遠的訴求。

1、個人憂慮。近期城市更新帶來一些財富，但卻沒有投資渠道，座山吃空，沒有好的投資渠道和財富管理手段?；剡w的住宅和商辦物業(yè)出租難題。子女出國留學花費幾百萬，高不成低不就，不知道怎么解決其就業(yè)問題，宅家里無所事事?；蛘邅y投資、賭博吸毒沒正經(jīng)工作。

2、村干部。除了擔心上述問題外，村干部近期憂慮，城市更新或其他土地建設開發(fā)涉及利益巨大，村里各種斗爭遠比平常激烈，會不會城市更新過程中有些程序沒有嚴格執(zhí)行，會不會有一些人反對甚至群體性事件。下一任還能不能獲得足夠村民的支持競選成功。

村領導也希望借助城市更新解決了一些消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，早些年三來一補粗放的經(jīng)營模式，為了盡可能的降低成本提高競爭力所帶來的就是村集體內部存在很多消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，雖然這些年都有陸陸續(xù)續(xù)小規(guī)模改進完善，但是始終都是治標不治本，誰都不希望隱患事故就發(fā)生在自己任期，不怕一萬就怕萬一。一旦出現(xiàn)事故，村領導干部難辭其咎。

3、村集體。憂慮村集體可持續(xù)發(fā)展問題，城市更新一錘子買賣，短期內是不可能在拆除重建了。近期憂慮，回遷了規(guī)模巨大的商辦物業(yè)，卻一直沒有辦法統(tǒng)一可持續(xù)的招商運營，租金不穩(wěn)定。村集體村民及留學回國的年輕人整體無所事事，就業(yè)無著落。如何解決？

遠期憂慮現(xiàn)有的村集體資產(chǎn)分紅能分多久？能不能持續(xù)分下去？有沒有新的收入來源？村集體未來的可持續(xù)發(fā)展怎么辦？有沒有新的產(chǎn)業(yè)入駐，村集體能不能借助城市更新獲得的補償，村集體自己也投資？

1、集體資產(chǎn)增值保值問題。

2、公開透明招選合作方問題，避免暗箱操作。

3、程序正義問題，嚴格遵守相關集資政策。

4、實操層面更新改造中盡可能的擴大集資利益問題。

5、后續(xù)的村集體內部回遷物業(yè)招商運營問題，穩(wěn)定持久的租金收入

6、村集體內部村民子女的教育就業(yè)問題。

7、村集體未來可持續(xù)發(fā)展問題，引入產(chǎn)業(yè)進駐或打開投資渠道確?？沙掷m(xù)收益（備注：對外投資太難一般村集體很難做到）。

8、維護村集體內部和諧穩(wěn)定。

9、解決村集體安全生產(chǎn)消防環(huán)保隱患等問題

10、希望政府多給予更多扶持優(yōu)惠政策。

很多時候我們膚淺的認為與村集體領導干部處理好關系即可，與村民混熟吃吃喝喝足夠了；覺得我們拆賠標準高一些，沒有什么事是錢解決不了的，如果不夠，那就再加錢肯定可以解決問題。

錢雖然可以解決很多問題，尤其是提高拆賠標準，但我們更需要了解的是村集體，村干部、村民的訴求和憂慮。表面吃吃喝喝玩樂大家開心，解決問題時候總是感覺很難推進的時候，我們就該考慮到底問題是不是哪里工作不到位哪里考慮不周了。很多開發(fā)商其實不注重深層次的了解村集體內部的訴求和憂慮，導致項目長期推進不利。

最好的解決方案，其實就是換位思考。作為開發(fā)商公司，從村集體角度，想一想，村集體在更新改造中所獲得利益，僅僅是眼前的貨幣補償和物業(yè)回遷嗎？村集體不僅有當前需要解決的問題，還有遠期后續(xù)發(fā)展的問題；作為開發(fā)商高管，站站村干部角度，考慮村集體在城市更新中所扮演的角色，誰都不容易，開發(fā)商公司目的就是經(jīng)濟利益，目標相對一致，內部凝聚力會高一些，村集體內部派系斗爭更激烈一些，訴求和憂慮更多了，很多時候已經(jīng)不僅僅是錢的問題了。

通過換位思考，了解村集體在城市更新中的訴求和憂慮，會更有利我們開發(fā)商提出更適合更有利雙方的合作方案，盡快的形成統(tǒng)一戰(zhàn)線順利推進項目。

雖然說，城市更新是利益博弈，多高的拆賠標準，村民們都不覺高，但有時候不僅僅是拆賠標準低的事。我們多換位思考，或許我們能用比別人低的拆賠標準來獲取更大的利益。舉例子，如果我們能解決村民子女的教育就業(yè)問題；如果我們能統(tǒng)一協(xié)助村民招商運營回遷的物業(yè)；讓其獲得穩(wěn)定可持續(xù)的租金回報；如果我們能為村集體引進產(chǎn)業(yè)，讓村集體獲得新的收入來源等等。我們拆賠標準低一些又如何？相信村集體領導村民也都不是傻瓜，看不到未來的利益？相信相關政府部門也支持你，畢竟對政府而言，村集體經(jīng)濟不能可持續(xù)發(fā)展，對維護村集體的穩(wěn)定不利，對轄區(qū)經(jīng)濟成長也不利。

城市更新的本質畢竟就是共同做大蛋糕，后分配的過程。蛋糕的實現(xiàn)方式多種多樣，未必一定是當前的拆賠回遷現(xiàn)金補償，也可以是導入產(chǎn)業(yè)，后續(xù)帶來村集體可持續(xù)的發(fā)展。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 一文帶你了解城市更新中村集體的訴求和憂慮