作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

12月初，廣州和福州也迎來(lái)了第三輪集中土拍。與此前參拍城市相同，為了吸引房企參拍，兩城對(duì)土地出讓規(guī)則均進(jìn)行了調(diào)整，如廣州多宗地起拍價(jià)打折、福州提升溢價(jià)地塊商品住宅限價(jià)漲幅等，以給予房企更多利潤(rùn)空間。那么，兩城最后一輪土拍表現(xiàn)究竟如何？較上一輪又發(fā)生怎樣的變化？

先就廣州來(lái)看。第三輪集中供地，廣州共出讓17宗地，最終4宗地流拍、13宗底價(jià)成交，總建面為357萬(wàn)平方米，共收金303億元。和前兩輪相比，廣州第三輪的成交建面和金額均大幅縮減，熱度也進(jìn)一步走低。雖然第三輪流拍率較第二輪降低，但這是因有國(guó)企托底，最終成交的13宗成交地塊無(wú)一宗溢價(jià)，實(shí)際土拍熱度直接降至冰點(diǎn)。

再來(lái)看福州，三輪土拍中22宗成交土地中有11宗溢價(jià)率成交，并且其中6宗均觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，分別位于臺(tái)江、晉安、鼓樓和馬尾等區(qū)域，而倉(cāng)山、長(zhǎng)樂(lè)等區(qū)域地塊基本以底價(jià)及超低溢價(jià)成交，市場(chǎng)整體表現(xiàn)冷熱不均。對(duì)比福州三輪集中土拍來(lái)看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。

01 廣州：多宗回爐地塊地價(jià)下調(diào)卻仍遭流拍

受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減，僅推出17宗地塊，其中7幅地為流拍再掛地塊，起拍門檻較上一輪明顯降低。與此同時(shí)，南沙、黃埔兩區(qū)此次供地均未提及“限房?jī)r(jià)”的要求，南沙首套50%限售也被取消，意為房企釋放更多利潤(rùn)空間。但從最終成交來(lái)看，上述舉動(dòng)并未能扭轉(zhuǎn)廣州三輪土拍低溫的態(tài)勢(shì)，17宗地中仍有4宗地遭遇流拍，成交地塊中九成以上由國(guó)企托底。

• 多宗回爐地塊下調(diào)起拍價(jià)、取消配建，出讓門檻顯著降低

受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓，廣州僅推出17宗住宅用地，總建筑面積為296.36萬(wàn)平方米，較前兩輪降幅都在六成以上。同時(shí)，中心城區(qū)地塊的供應(yīng)量也顯著縮減，本輪僅海珠有一宗地掛出，其余三區(qū)則均無(wú)土地出讓，供地質(zhì)量較前兩輪也有所下滑。

值得注意的是，此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊，此輪再次掛出，多宗地的起拍門檻有所下調(diào)。有4幅地的起拍總價(jià)較二輪時(shí)下調(diào)，降幅都在10%以上，其中白云太和鎮(zhèn)沙亭地塊降幅高達(dá)21%，地價(jià)顯著下調(diào)。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價(jià)并未下調(diào)，但分別取消了10%回購(gòu)物業(yè)的配建要求和引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的要求，實(shí)際拿地門檻也較上一輪明顯下降。唯一地塊上漲的地塊位于增城區(qū)，該宗地起拍價(jià)較二輪掛出時(shí)上漲了約4%，但考慮該宗地也取消了配建回購(gòu)物業(yè)的要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)較第二輪也下降了245元/平方米。

• 13宗成交地塊均為底價(jià)出讓，民企中僅星河競(jìng)得南沙一宗宅地

雖然廣州三輪集中土拍較二輪放開(kāi)了諸多限制，但土拍熱度并未因此有所回升，反而較二輪進(jìn)一步走低。從參拍企業(yè)來(lái)看，17宗地僅吸引了不足10家房企參拍，并且多數(shù)為本地城投、城建類的政府平臺(tái)公司，房企參拍積極性較低。最終成交結(jié)果也體現(xiàn)了廣州此次土拍的冷，17宗地僅成交了13宗，且均為底價(jià)出讓。

拿地房企方面，13宗成交地塊中有12宗被國(guó)企競(jìng)得，僅一宗位于南沙橫瀝島的地塊由來(lái)自深圳的民企星河拿下。并且，12宗地中除保利發(fā)展拿下的3幅地外，其余地塊則均被本地城投所獲，上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”，在當(dāng)前市場(chǎng)熱度仍在谷底的背景下，國(guó)企拿地態(tài)度也更加謹(jǐn)慎。

• 土拍趨冷原因在于樓市表現(xiàn)萎靡，利潤(rùn)空間未及預(yù)期下房企“抄底”意愿不強(qiáng)

相比于已經(jīng)完成第三輪土拍的其他城市，廣州此次土拍熱度明顯更冷，也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價(jià)成交的城市。究其原因，一方面主要是由于近月來(lái)廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點(diǎn)片區(qū)南沙、黃埔已經(jīng)出現(xiàn)了多盤促銷的現(xiàn)象。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年7月份以來(lái)，廣州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個(gè)月，較今年年中時(shí)明顯拉長(zhǎng)。

另一方面，利潤(rùn)空間未及預(yù)期也是導(dǎo)致房企參拍意愿不強(qiáng)的原因。雖然廣州此次對(duì)部分地塊調(diào)低了起拍價(jià)格，但出讓地塊的條件仍然較多，實(shí)際利潤(rùn)空間并不是如此充足。以再度流拍的番禺大石街兩宗地塊來(lái)看，盡管兩宗地起拍價(jià)降幅均在10%以上，但地塊一仍有1.68萬(wàn)平方米的無(wú)償配建和2.42萬(wàn)平的回購(gòu)配建要求，地塊二也有5040平方米的無(wú)償配建和2.1萬(wàn)平的回購(gòu)配建要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)約在2.3萬(wàn)元/平方米左右；同時(shí)，兩宗地周邊城市界面較差，各項(xiàng)配套也比較缺乏，而2公里外臨近地鐵站的新盤售價(jià)僅在3.7萬(wàn)元/平方米。以此價(jià)格估算，兩宗地的地房比已經(jīng)超過(guò)0.6，而受配套欠缺影響，兩宗地未來(lái)商品住宅價(jià)格勢(shì)必要更低。由此來(lái)看，大石街兩宗地塊的實(shí)際盈利空間并不高。因此，本輪這兩宗地?zé)o一房企報(bào)名參拍，最終而慘遭流拍。

從土地供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看，福州三輪集中土拍供應(yīng)宅地33宗，總供應(yīng)建面201萬(wàn)平方米，較前兩輪供應(yīng)規(guī)模均有增加，增幅分別為28%和9%，整體來(lái)看，三輪土拍供應(yīng)量還是相對(duì)充裕的。

截止12月2日，2021年福州六區(qū)（含長(zhǎng)樂(lè)、馬尾）宅地累計(jì)供應(yīng)量達(dá)325公頃，而2021年度福州六區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)323公頃，從供應(yīng)角度來(lái)看，供地完成度達(dá)100.6%，基本完成了全年宅地計(jì)劃量。

• 土拍規(guī)則雖有放松，但福州三輪土拍熱度不升反降

值得注意的是，與二輪土拍降低“溢價(jià)率上限+搖號(hào)”、控制競(jìng)配建來(lái)控土地?zé)岫炔煌?，福州三輪土拍?guī)則有明顯放松，上調(diào)了溢價(jià)地塊的備案價(jià)格，在溢價(jià)成交的情況下，出讓價(jià)款每增加1%，備案均價(jià)按商品房銷售指導(dǎo)價(jià)上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過(guò)4.5%，目的就是為了試圖通過(guò)新房限價(jià)放松，來(lái)增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，以調(diào)動(dòng)他們的拿地積極性。

但對(duì)比福州三輪集中土拍來(lái)看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。就底價(jià)地塊比重來(lái)看，第三輪集中土拍底價(jià)成交地塊增至50%，較前兩輪大幅提升（首輪、二輪底價(jià)成交比重均僅有15%），企業(yè)拿地積極性明顯降低。就流拍率來(lái)看，三輪與二輪相當(dāng)，流拍率依然在高位。除因出讓條件優(yōu)化，取消出讓的9宗宅地外，晉安和長(zhǎng)樂(lè)均有一宗流拍，流拍率為33%，表現(xiàn)較二輪稍好。

不過(guò)由于福州三輪土拍優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增加，加之房?jī)r(jià)限價(jià)放松，整體來(lái)看，福州土拍表現(xiàn)還是比較穩(wěn)的，在已完成三輪土拍的6個(gè)城市中熱度僅次于深圳和南京。

• 寬限價(jià)之下盈利空間有所提升，臺(tái)江CBD封頂搖號(hào)地塊也能實(shí)現(xiàn)盈利

在限價(jià)放松的影響之下，本輪土拍的盈利空間表現(xiàn)較佳。以中心四區(qū)涉宅地塊為例（不含租賃、安置地），按照各自的商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)上浮價(jià)來(lái)測(cè)算的話，除本次土拍最熱門的閩江北CBD稀缺地塊外，其余地塊地房比均在60%以下，尤其是大東海競(jìng)得的五里亭純宅地，地房比僅有49%，房地差超1.8萬(wàn)元/平方米，盈利空間均十分可觀。

而臺(tái)江CBD地塊，由于區(qū)位優(yōu)越、配套完善，且無(wú)任何回購(gòu)配建要求，成為本場(chǎng)土拍熱度最高的地塊（7家房企報(bào)名、最高限價(jià)+100%首期付款+搖號(hào)成交），最終該地被廈門國(guó)貿(mào)以15%的溢價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)為30806元/平方米，該地商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)約42000元/平方米（根據(jù)溢價(jià)率上浮之后的指導(dǎo)價(jià)為43890元/平方米），這樣測(cè)算下來(lái)，地房比為70%，房地差超13000元/平方米，再加上地塊十分稀缺，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利基本不成問(wèn)題。

• 房企拿地：本土房企建發(fā)斬獲5子，清遠(yuǎn)航星搖中三宗、成為運(yùn)氣王

與首輪土拍房企積極報(bào)名、馬甲泛濫截然不同，福州三輪集中土拍表現(xiàn)相對(duì)平淡，除臺(tái)江等少數(shù)熱門板塊地塊以及部分租賃地塊以外，大部分地塊僅有一家房企報(bào)名參拍，22宗成交地塊中有11宗以底價(jià)成交，另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓，整體溢價(jià)率僅有3%，房企拿地積極性明顯下降。

另外，從參拍房企來(lái)看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中保利、萬(wàn)科、建發(fā)、龍湖等龍頭房企頻頻出手，超半數(shù)地塊觸發(fā)最高限價(jià)，最終拿地要憑借運(yùn)氣，在此影響之下，首輪20宗土地大部分被資金雄厚的大型國(guó)企、央企包攬，少量地塊被融信、新城等民企拿下。

至于二輪集中土拍，福州作為重點(diǎn)城市土拍規(guī)則全面升級(jí)之后的第一城，由于土地競(jìng)拍方式發(fā)生了一系列調(diào)整，最高限價(jià)下調(diào)至15%，競(jìng)拍方式全部改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，房企參拍情況也發(fā)生極大變化，最終導(dǎo)致大型國(guó)企、央企拍地?cái)?shù)量明顯減少，僅有保利和金地有所斬獲，拿地主力多為本地民企，譬如融僑、中駿等。

三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除保利以及深耕福建的建發(fā)和國(guó)貿(mào)外，其余的也大都銷聲匿跡。二輪集中土拍中表現(xiàn)積極的民企無(wú)一參拍，取而代之的是福州本地國(guó)企投資平臺(tái)，譬如馬尾城投、長(zhǎng)樂(lè)城投、福州新區(qū)開(kāi)發(fā)投資、福州建工、福州城投、福州文投等，拿占比接近五成。

值得注意的是，本場(chǎng)土拍建發(fā)表現(xiàn)尤為亮眼，在臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安等區(qū)域連下五子，成為本場(chǎng)土拍“收割機(jī)”，而新面孔清遠(yuǎn)航星則成為“運(yùn)氣王”，接連搖中三地。

整體來(lái)看，盡管廣州、福州兩城土拍門檻均明顯放松，但仍難扭轉(zhuǎn)地市熱度的下行，兩城溢價(jià)率均降至歷史低點(diǎn)、流拍率也仍居高位。但兩城之間也存在較大差異，廣州三輪土拍堪稱徹底“涼涼”，除流拍地塊外，其余地塊均底價(jià)成交，甚至連海珠宅地也底價(jià)成交；而福州臺(tái)江、晉安等熱點(diǎn)區(qū)域仍有封頂搖號(hào)成交地塊，土地市場(chǎng)表現(xiàn)整體冷熱不均。

展望未來(lái)，考慮到近期資金環(huán)境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大，為了降低未知風(fēng)險(xiǎn)，房企“躺平”的情緒還會(huì)延續(xù)，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)仍是大概率事情。不過(guò)在地價(jià)下調(diào)、新房限價(jià)適度放松等政府“讓利”的新規(guī)下，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍在，如此前深圳四宗搖號(hào)地塊、福州本輪土拍中臺(tái)江CBD這樣的稀缺地塊，均吸引了多家房企競(jìng)拍，參拍熱度較二輪有所提升。這說(shuō)明在保障適當(dāng)盈利的情況之下，房企對(duì)于稀缺資源依然較為看中，參拍意愿仍比較強(qiáng)烈。因此，接下來(lái)，上海、杭州等利潤(rùn)空間足夠、樓市去化較好的城市，第三輪土拍或?qū)⑤^二輪有所回溫。

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原標(biāo)題： 快評(píng) | 廣州、福州：土拍門檻均明顯放松，但仍難扭轉(zhuǎn)地市熱度下行