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百強房企“銀十”環(huán)比微降3.9%,市場仍不容樂觀!

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2020-12-31 18:13 2616 0 0
百強房企銷售業(yè)績在4月同比轉(zhuǎn)正后,9月“三道紅線”資管新規(guī)試行,房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大的影響,市場漸有走弱跡象,10月房地產(chǎn)市場進一步降溫。

作者:丁祖昱

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

受疫情影響,百強房企銷售業(yè)績在4月同比轉(zhuǎn)正后,至8月迅速“回血”,9月“三道紅線”資管新規(guī)試行,房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大的影響,市場漸有走弱跡象,10月房地產(chǎn)市場進一步降溫。

10月,TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元,單月業(yè)績環(huán)比下降3.9%,同比仍增長25.2%;全口徑銷售金額環(huán)比下降3.6%至12847.3 億元。由于去化已成第一要務(wù),房企把握“雙節(jié)”銷售窗口期,積極推貨去化,但龍頭房企與其他房企之間的效果分化加劇,4家龍頭房企銷售環(huán)比增長3.2%,其他百強銷售業(yè)績環(huán)比下降6.1%。

從整體來看,9、10兩月市場的實際去化率水平不盡如人意,四季度房企去化仍然壓力較大,預(yù)計年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀,成交即使有回升,幅度也將有限。

鑒于房企已進入年底沖刺階段,受資管新規(guī)“三條紅線”影響,房企融資端進一步收緊、資金面受壓,未來兩個月將面臨降負債與促增長雙重挑戰(zhàn),需注重開源、節(jié)流并舉?,F(xiàn)有市場環(huán)境將更加考驗房企運營管控能力與周轉(zhuǎn)效率,同時銷售端加緊搶收業(yè)績、促回款,投資層面放緩拿地節(jié)奏、投資力度減輕將成為主旋律。

單月環(huán)比微降,同比仍增25.2%

10月,TOP100房企全口徑銷售金額與操盤金額環(huán)比均有所下降。百強房企銷售操盤金額11440.7億元,單月業(yè)績同比增長25.2%,環(huán)比下降3.9%,其中,4家龍頭房企銷售環(huán)比增長3.2%,但其余百強銷售業(yè)績環(huán)比下降6.1%,分化加劇。全口徑銷售金額12847.3億元,單月同比增21.5%,環(huán)比下降3.6%。

從累計銷售金額來看,1-10月房企全口徑銷售金額達到99359.2億元,逼近10萬億元,操盤金額累計達到87467.1億元,同比增長11.1%。

整體來看,三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移,供應(yīng)量顯著提升。但下半年特別是9月和10月的去化率水平走低,四季度房企去化仍然承壓。

表:2020年1-10月

百強房企業(yè)績表現(xiàn)及同比變動(億元)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

圖:2020年1-10月

百強房企單月銷售操盤金額及同比變動(億元)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

8成房企業(yè)績同比提升

從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看,2020年10月,TOP100房企中有近8成企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至10月末,已有超8成房企累計業(yè)績超過去年同期,實現(xiàn)同比增長。

尤其國慶、中秋雙節(jié)期間,部分規(guī)模房企積極把握銷售窗口期,在營銷端持續(xù)發(fā)力。以恒大為例,其推出集團層面大規(guī)模力度強的折扣營銷,僅“十一”假期期間銷售額就達到600億元左右,10月整體實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模超1000億元,單月同比增長11.4%。

富力集團率先入駐房產(chǎn)電商平臺“天貓好房”,借助平臺力量推廣,“十一”期間僅在天貓好房平臺就實現(xiàn)56億元銷售金額。此外,本月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽光城、金科、龍光等房企銷售表現(xiàn)較為突出,單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。

表:2020年1-10月

全口徑銷售TOP10房企業(yè)績表現(xiàn)(億元)

數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

各梯隊操盤金額門檻提升超10%

2020年1-10月,百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續(xù)提升,規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。

具體來看,TOP10房企操盤金額門檻達到1825.9億元,同比增幅達11.8%。TOP30和TOP50房企操盤金額門檻也分別提升13.4%和10.9%至796.4億元和478.6億元。

截至10月末,TOP100房企操盤金額門檻達到170.8億元,門檻增速為10.1%,較去年同期也有明顯提升。

圖:2020年1-10月百強房企銷售操盤金額

入榜門檻及同比變動(億元)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

一線城市成交全線下滑至21%

10月,房地產(chǎn)市場進一步降溫。

克而瑞研究中心監(jiān)測的30個重點城市商品住宅累計成交面積環(huán)比再降7%,跌幅漸有擴大的趨勢,但受去年同期較低基數(shù)影響,同比仍增長13%。

具體而言,一線城市成交全線下滑,環(huán)比下降21%,同比仍增長34%。其中,北京成交明顯縮量,環(huán)比跌幅超40%,同比也由升轉(zhuǎn)降,雖然供貨緊缺產(chǎn)生一定影響,但市場走弱跡象不言而喻。上海、廣州和深圳市場熱度不減,盡管成交高位回落,但并未明顯失速,環(huán)比跌幅都在15%左右,同比漲幅皆超30%。

26個二、三線城市成交持續(xù)走低,環(huán)比下降5%,同比增長11%。其中,6成以上二、三線城市成交環(huán)比回落,跌幅大都控制在20%以內(nèi),長春成交大幅縮量,環(huán)比下跌40%。近4成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降,西安、南寧同比跌幅更在30%左右,市場熱度已大不如前。僅限于武漢、重慶這類強二線城市成交仍處高位,同、環(huán)比均實現(xiàn)較大比例增長。

從區(qū)域市場來看,降溫特征也比較明顯。長三角地區(qū)市場觀望情緒再起,成交環(huán)比近乎全線下滑?;浉郯拇鬄硡^(qū)市場略有降溫,廣州、深圳和佛山等成交階段性回落,環(huán)比跌幅不足20%,同比漲幅仍在30%左右,東莞成交穩(wěn)中有升,房地產(chǎn)市場仍保持一定的市場熱度。中西部地區(qū)市場持續(xù)分化,武漢、重慶和長沙等成交持續(xù)高位運行,成都、西安成交則明顯走弱。

房地產(chǎn)市場仍不容樂觀,成交即使有所回升,幅度也將有限,各城市市場或?qū)⑦M一步分化。核心一、二線城市市場觀望情緒再起,市場需求依舊堅挺,隨著供應(yīng)持續(xù)放量,成交將適度回升。三、四線城市作為樓市穩(wěn)定劑,市場前景主要取決于市場需求及購買力,強三、四線城市仍有強勁需求支撐,成交有望穩(wěn)中有升,弱三、四線城市市場需求增長乏力,疊加購買力瓶頸制約,成交大概率將維持在較低水平。

當前已進入年底沖刺階段,房企面臨降負債與促增長雙重挑戰(zhàn),在“三條紅線”管控下,房企需注重開源、節(jié)流并舉。

在銷售方面,搶收業(yè)績、促回款仍是主旋律。營銷制勝已是大勢所趨,房企需加快提升銷售能力,通過創(chuàng)新營銷策略、拓展銷售渠道、推出各類優(yōu)惠活動等方式加快推盤去化,目前市場上渠道營銷、全民營銷、首付分期、特價房等四大舉措效果明顯。

土地投資方面,“三條紅線”下拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕是主流趨勢。在地塊的選擇上也更加重視投資“高價值”地塊,通過多渠道拿地控制土地成本。同時,目前的市場環(huán)境也更加考驗房企的運營管控能力與周轉(zhuǎn)效率,房企需加強供應(yīng)鏈質(zhì)量和穩(wěn)定性控制,保證項目如期推進。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 百強房企“銀十”環(huán)比微降3.9%,市場仍不容樂觀!

丁祖昱評樓市

大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢!

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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