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作者:克而瑞租售
來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
近年來,長租公寓“爆雷”“跑路”頻發(fā),在今年的疫情背景下,更是加速暴露了租賃市場的運(yùn)營風(fēng)險與漏洞。
自中央政府大力推行“租售并舉”,至今已五年,今年各城市也根據(jù)自身市場情況,密集出臺了各項(xiàng)租賃相關(guān)政策,進(jìn)一步推動完善住房租賃市場健康發(fā)展。無論中央層面上,還是地方層面,政策上都給予了租賃市場多方面的支持,促進(jìn)租賃市場的穩(wěn)定、快速發(fā)展。
“租售并舉”并不是只喊“口號”,而是從頂層設(shè)計(jì)到制度的執(zhí)行都在一一落實(shí)。我們看到,政策延續(xù)性不斷完善,通過政策的實(shí)施,保障、完善租賃市場秩序;并且,從稅收財政、權(quán)益保障等各方面,多維度落實(shí)保障租賃雙方權(quán)益。
二十余城214條住房租賃相關(guān)政策
截至2020年10月,共二十余城發(fā)布214條住房租賃相關(guān)政策,政策內(nèi)容圍繞著租賃權(quán)益保障、市場監(jiān)管、租賃供應(yīng)以及金融稅收等多個方面??梢园l(fā)現(xiàn)今年各城市發(fā)布的政策,以權(quán)益保障和市場監(jiān)管政策為主導(dǎo),多數(shù)涉及到針對B端和C端的補(bǔ)貼,以及加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)監(jiān)管,特別是對采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。
數(shù)據(jù)來源:克而瑞租售整理
住房租賃市場是住房體系中非常重要的一環(huán),從中央到地方,各級政府都十分關(guān)注住房租賃市場的健康發(fā)展。今年7、8月份,杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷和跑路事件,引起了各地政府的重視,加速了各地方政府對市場的監(jiān)管,通過出臺一系列的租賃行業(yè)監(jiān)管政策來規(guī)避市場風(fēng)險,維護(hù)租客和房東利益。
整體而言,租賃權(quán)益保障類政策受到社會廣泛關(guān)注,同時,租賃權(quán)益方向的政策發(fā)布數(shù)量最大。在行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下,進(jìn)一步加速行業(yè)出清,淘汰一批運(yùn)營不力或是不規(guī)范的企業(yè),避免造成劣幣追逐良幣的現(xiàn)象,維護(hù)有序企業(yè)的成長。
分城市來看:
上海、廣州、重慶、杭州、西安、成都、合肥、??诘瘸鞘姓咧饕性趶?qiáng)化市場風(fēng)險監(jiān)管方面。濟(jì)南在租賃供給、監(jiān)管和權(quán)益保障等多方面均有相關(guān)政策的推出,力度較大;具體在租售同權(quán)、增加房源供應(yīng)、搭建監(jiān)管平臺、對企業(yè)和租客實(shí)施補(bǔ)貼方面全方位推進(jìn)。
濟(jì)南住房租賃政策匯總

數(shù)據(jù)來源:克而瑞租售整理
直轄市每年10億元獎補(bǔ)資金支持
從2017年的租賃市場發(fā)展試點(diǎn)首批城市的公布,到2019年中央專項(xiàng)資金注入租賃市場的舉措,各級政策的不斷推出和執(zhí)行,對穩(wěn)定租金和租賃市場秩序起到了重要作用。
2019年7月,根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的通知》,中央財政對確定的示范城市給予獎補(bǔ)資金支持,直轄市每年10億元,省會城市和計(jì)劃單列市每年8億元,地級城市每年6億元,補(bǔ)貼政策涉及24城總計(jì)約66億資金;用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出,由示范城市自主確定資金使用方案。
部分城市住房租賃補(bǔ)貼方案匯總

1、原則:大錢補(bǔ)建設(shè),小錢補(bǔ)運(yùn)營
從各地出臺的資金管理辦法來看,總體補(bǔ)貼原則是:大部分資金用于租賃建設(shè),小部分資金用于補(bǔ)貼租賃運(yùn)營,也就是說各城市在租賃房源籌建方面重點(diǎn)并大量補(bǔ)貼,對于改建項(xiàng)目和盤活項(xiàng)目補(bǔ)貼量則次之。在出臺租賃專項(xiàng)資金管理辦法的城市中,各地側(cè)重點(diǎn)不同,例如北京側(cè)重新建、改建項(xiàng)目的補(bǔ)貼;合肥對不同項(xiàng)目的補(bǔ)貼較為全面,各個方向補(bǔ)貼力度較為平均。
各城市補(bǔ)貼力度也不盡相同,總體來看,北京的補(bǔ)貼力度最大,新建項(xiàng)目補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3-4.5萬/間,其次是南京、武漢;盤活項(xiàng)目和運(yùn)營項(xiàng)目補(bǔ)貼作為補(bǔ)充內(nèi)容,各城市補(bǔ)貼力度都不是十分突出。大部分城市對其他能夠有效促進(jìn)租賃行業(yè)發(fā)展的企業(yè),例如信息采集類、住房租賃信息化建設(shè)類項(xiàng)目,均有不同程度的補(bǔ)貼。深圳在這方面的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)較高,達(dá)到1200-1500元/平方米。
2、主體:以國企、央企為主
對于補(bǔ)貼主體也存在一定差異,但多數(shù)以國企、央企為主。從各城市已公開的支持項(xiàng)目清單來看,深圳第一批補(bǔ)貼的企業(yè)為深圳招商公寓;南京的幾批補(bǔ)貼基本都發(fā)放給本地企業(yè)和國企,例如南京安科置業(yè)有限公司和南京國立資產(chǎn)管理有限公司;武漢主要將補(bǔ)貼發(fā)放給具有國企及規(guī)模型房企,例如中海、城開、融創(chuàng)等。
由于各級政府對專項(xiàng)資金的使用較為謹(jǐn)慎,而中小型經(jīng)營項(xiàng)目的運(yùn)營能力、償債能力等無法保證,因此大部分企業(yè)在選擇補(bǔ)貼項(xiàng)目的時候首選國企、央企。同時,各城市的補(bǔ)貼發(fā)放具有“引導(dǎo)示范效應(yīng)”,因此,各地政府對資金的流向監(jiān)管十分嚴(yán)格。
3、補(bǔ)貼的背后,意在完善監(jiān)管
一方面,政府通過扶持合規(guī)性企業(yè),能夠在一定程度上加強(qiáng)租賃行業(yè)信心,正向引導(dǎo)租賃市場發(fā)展。試點(diǎn)城市租賃專項(xiàng)資金的下發(fā),對于緩解租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力能起到一定作用,但由于租賃企業(yè)眾多,而且是普惠性政策,作用相對有限。
但從另一方面來看,政府通過對租賃企業(yè)的補(bǔ)貼,能夠加強(qiáng)對企業(yè)和項(xiàng)目層面的監(jiān)督、監(jiān)管,并加快政府對于租賃市場房源信息管控體系的建立,預(yù)防“高進(jìn)低出,長收短付,短錢長投”等違規(guī)行為,擾亂市場的正常秩序。
針對引進(jìn)人才,深圳補(bǔ)貼力度最高
隨著人口增長速度的放緩,人口紅利消散;而人才是加速城市發(fā)展的重要引擎,關(guān)系到城市建設(shè)的根本。人才資源是經(jīng)濟(jì)活力的核心,解決人才的安居問題,促進(jìn)“職住平衡”能夠在一定程度上推進(jìn)城市的集約化、規(guī)?;l(fā)展,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)勁動力,同時,人才安居問題的解決,能夠促進(jìn)產(chǎn)城融合,使有限的公共資源更有效率的使用和利用。
目前,一、二線城市房價高企,人才通過補(bǔ)貼買房的難度相對較大,但租房能夠較好的緩解居住的壓力,因此,各城市根據(jù)自身情況制定了不同的引進(jìn)人才租賃補(bǔ)貼政策,幫助應(yīng)屆畢業(yè)生和特殊人才在解決就業(yè)問題的基礎(chǔ)上完成第一階段的安居問題。
部分城市引進(jìn)人才租賃補(bǔ)貼方案匯總

數(shù)據(jù)來源:克而瑞租售整理
1、分類補(bǔ)貼差異化,深圳補(bǔ)貼力度最高
對比各城市人才租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和租金水平來看,深圳、南京的補(bǔ)貼力度較大,補(bǔ)貼金額基本可以完全覆蓋房租,上海的人才租賃補(bǔ)貼力度相對較??;而杭州雖然對本科生的租賃補(bǔ)貼較少,但對高層次人才的住房問題直接提供保障房,人才分類補(bǔ)貼差異較大。
從各試點(diǎn)城市人才租賃補(bǔ)貼政策來看,北京、上海由于城市人口基數(shù)較大,近年來大力控制人口,主要引進(jìn)的是高精尖人才,將對高精尖人才的安居作為主要著力點(diǎn);而其他試點(diǎn)城市則主要承接一線城市的人口外溢,在學(xué)歷人才的引進(jìn)和高精尖人才的引進(jìn)雙方面雙管齊下,全方位的引進(jìn)人才,并制定一系列補(bǔ)貼政策,以期解決人才的安居問題。
但整體而言,大部分城市對特殊人才的租房補(bǔ)貼力度都要明顯高于對應(yīng)屆畢業(yè)生的補(bǔ)貼,一方面,高精尖和特殊人才的價值更大,可以較大程度的幫助城市的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展;另一方面,由于大量的高精尖人才引進(jìn)時會攜帶家庭成員,因此也相對需要更多的補(bǔ)貼來解決安居問題。
2、補(bǔ)貼與人口流入呈正相關(guān)
從各城市人口流入情況來看,對學(xué)歷型人才租賃補(bǔ)貼力度更大的城市,人口流入數(shù)量也更多。深圳、杭州、成都、武漢的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相對城市租金而言,能夠解決租房壓力,同時,這些城市的人口流入情況也更加樂觀;而從另一個角度來看,人口凈流入大的城市對人才提供租房補(bǔ)貼對于緩解城市居住壓力更有必要性和實(shí)際意義。
2019年各試城市人口流入情況(萬人)

租賃補(bǔ)貼政策,從源頭上解決了一部分人才的安居問題,使城市源源不斷吸引更多人才的加入;而人才的不斷引入,能加速城市的產(chǎn)業(yè)升級和穩(wěn)定發(fā)展,加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成正循環(huán)。
自十九大提出“租售并舉”政策之后,從中央到各級政府陸續(xù)出臺了一系列促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)健發(fā)展的政策,使市場更加規(guī)范,在一定程度上解決了人才的安居問題。
隨著針對租賃市場的各類補(bǔ)貼的下發(fā)和監(jiān)管政策的不斷完善,使租賃市場真正發(fā)揮其有效平衡住房需求的功能,解決城市發(fā)展中的“職住平衡”問題。從而帶動城市產(chǎn)業(yè)升級以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)人才和城市發(fā)展“雙贏”的良性循環(huán)。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題: 深度研究丨二十余城214條租賃政策,北京補(bǔ)貼最高