作者：地產(chǎn)三哥

前言

2019年年末，這家公司融資總額214億元，2020年末，融資總額455億元；2021年末，公司融資總額升至629億元。

“房住不炒”時代，這樣的擴張趨勢，除了國企背景的，還有誰？

中交地產(chǎn)股份有限公司，為中交房地產(chǎn)集團旗下上市企業(yè)，控股股東為中交集團。

截至2022年一季度，中交集團持股比例53.32%，公司實控人為國務院國資委。

一、中交地產(chǎn)的“三條紅線”狀況

“三條紅線”新政是2020年8月底出臺的。

對比從2019年末到2021年的數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)融資總額、凈借貸比率都呈現(xiàn)較快的上升趨勢，逆勢加杠桿，力度較大。

融資的上升，直接帶來了公司投資和銷售的增加。

二、中交地產(chǎn)的銷售及項目儲備

從2019年末到2021年末，公司的項目數(shù)量從55個增加到103個。

土地儲備從929萬平米增加到1788萬平米。

三、中交地產(chǎn)的合作開發(fā)股東有哪些？

2019年-2021年，公司的少數(shù)股東權益從35億元增加到147億元。

對比2019年和2021年公司合并報表子公司的情況，有以下現(xiàn)象：

1、公司合并報表子公司數(shù)量從46個增加到92個。

2、新增的子公司中，有中交地產(chǎn)獨資的，也有相當比例是公司和合作方共同投資的：

卓越、路勁、世茂、華潤、金科、中梁、碧桂園等。

3、公司披露的聯(lián)合營公司從2019年的16個，增加到2021年32個，其中的合作方：

花樣年、雅居樂、碧桂園、中南、萬科、融創(chuàng)、金茂、保利等。

四、小結(jié)與思考

小結(jié)：

1、中交地產(chǎn)近三年逆勢加杠桿，擴張速度明顯；

2、中交地產(chǎn)合作伙伴多是頭部地產(chǎn)企業(yè)，有國企，也有民企。

3、公司一季度報告顯示：2022年1-3月權益口徑簽約銷售金額 106.03 億元，較上年同期增長101.46%。

4、2022年3月18日，中交地產(chǎn)收盤價6.83元，2022年5月11日，漲停封盤，股價29.26元。

兩個月不到，股價漲幅328%。

這一漲幅數(shù)據(jù)的可比對象是：2017年高峰期，幾家頭部地產(chǎn)企業(yè)的年度漲幅。

思考：

1、受房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢影響，公司與民營房地產(chǎn)企業(yè)的相關合作是否會對公司現(xiàn)金流造成影響？

2、公司加杠桿的邊界在哪里？已經(jīng)接近？已經(jīng)到了？或者已經(jīng)過了？

3、三條紅線規(guī)定：有息借貸額增速分別不能超過15%、10%、5%，這個規(guī)定沒有也無法一視同仁，對部分國有企業(yè)太松，對民營企業(yè)則導致了擠兌的死亡螺旋。

最后

一邊，民營公司老板紛紛押上個人的資產(chǎn)、聲譽；另一邊，部分國企逆勢加杠桿、擴張進行時。

國企為國加杠桿、愿意挑擔子，這很好。

希望國有企業(yè)也能早日承擔起民營經(jīng)濟的功能、挑起“五六七八”的擔子：

50%以上的稅收，60%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值，70%以上的技術創(chuàng)新成果，80%以上的城鎮(zhèn)勞動就業(yè)。

幾十年前，國企100%都曾經(jīng)承擔過，這沒啥。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 踩中“三條紅線”，中交地產(chǎn)的合作開發(fā)商有哪些？