作者：松柏長青

來源：巴路君（ID:baluzhengguijun)

一、本輪房地產(chǎn)下行的性質(zhì)

本輪地產(chǎn)降溫到底是供給側(cè)導(dǎo)致的還是需求側(cè)導(dǎo)致，關(guān)系到我們對投資機會的判斷。

我們猜測，此輪房地產(chǎn)降溫是供給側(cè)引起的，之后供給側(cè)的問題反作用于需求側(cè)加重了房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

首先，頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用問題的時間早于需求側(cè)問題。華夏幸福股票是在20年12月就開始了暴跌，中國恒大是在21年3月之后開始暴跌。而2021年4月30中央政治局會議對于地產(chǎn)仍然強調(diào)要防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價，并且重申房住不炒、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。從這個角度來看，至少在4月30日之前，房地產(chǎn)市場作為整體還是平穩(wěn)甚至局部地區(qū)過熱的。

其次，此輪地產(chǎn)降溫前，房地產(chǎn)需求端數(shù)據(jù)好于前兩輪（2011、2014）。從圖中可以看到，在降溫前，當(dāng)前房價上漲城市數(shù)目是明顯高于2011和2014年的。

圖：三輪房產(chǎn)降溫前房價上漲城市數(shù)目對比

數(shù)據(jù)來源：Wind.

再次，商品房待售面積處于近十年來最低水平。

基于上述三個方面的因素，我們大膽判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的下行不是由于需求側(cè)引發(fā)的而是由于供給側(cè)引發(fā)的。

具體而言，因為按揭貸款發(fā)放過慢甚至?xí)和＝o了脆弱的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流沉重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之前賣出的期房還要靠按揭貸款來施工呢。這樣麻煩就來了，供給側(cè)的問題會反作用于需求側(cè)。比如期房爛尾的擔(dān)憂會動搖住房消費者的購房信心。消費者的動搖無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的下行雪上加霜。因此政策的癥結(jié)在于，鞏固期房信仰，重塑住房消費者的購房信心。

二、此輪房地產(chǎn)下行帶來的投資思考

每一輪房地產(chǎn)下行都會帶來投資機會，這一次或許也不會例外。

12月6日政治局會議召開。個人認(rèn)為，此次政治局會議關(guān)于地產(chǎn)的表態(tài)是超預(yù)期的。

關(guān)于地產(chǎn)，最高決策層強調(diào)：“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)、合理住房需求、健康發(fā)展、良性循環(huán)。明年的地產(chǎn)政策將圍繞這四個關(guān)鍵詞展開。這四個關(guān)鍵詞當(dāng)中有兩個是新詞，一個是合理住房需求，一個是良性循環(huán)。這兩個新詞都是積極的，且含義相對寬泛。合理住房需求指向的是需求政策，良性循環(huán)可能針對的是房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

對于地產(chǎn)行業(yè)來說，它的循環(huán)如下圖所示。

良性循環(huán)是什么很難界定清楚，但是不是什么是比較清楚的。

首先，不管怎么樣，良性和積極的、好的聯(lián)系在一起。

其次，合理的融資需求得不到滿足，大面積企業(yè)短期內(nèi)面臨違約風(fēng)險，合理的購房需求按揭貸款需要排隊等，這些都不應(yīng)該是良性循環(huán)。也就是說，一切不正常的現(xiàn)象都不屬于良性循環(huán)的范疇。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)示意圖，促進良性循環(huán)可以理解為“哪里不通疏通哪里”打通循環(huán)的堵點和薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前，房地產(chǎn)循環(huán)的主要環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了不良的征兆：（1）土地流拍率高企；（2）多家頭部房地產(chǎn)企業(yè)都面臨違約跡象；（3）按揭貸款到7月就沒有額度了；（4）70個大中城市二手房環(huán)比上漲城市數(shù)目只有4個；（5）20個城市發(fā)布限跌令。如此等等都不能算是良性循環(huán)。

既然如此，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策會不會多管齊下，針對各個環(huán)節(jié)的不良現(xiàn)象進行治理呢？

與此同時，如果前文所認(rèn)為的，當(dāng)前地產(chǎn)的降溫是供給側(cè)誘發(fā)的而不是需求側(cè)引發(fā)的，也就是說老百姓的剛需還在。如果政策到位，期房信仰沒有被打破，房地產(chǎn)行業(yè)是否會迎來一次比較大的、且比較快速的反彈呢？

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)下行的性質(zhì)