作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

7-8月份，參加國(guó)務(wù)院、住建部座談會(huì)的城市名單一共有14個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、銀川、唐山、常州。其中，沈陽(yáng)和成都參與了兩次座談會(huì)。目前已出臺(tái)收緊樓市調(diào)控的城市已有7個(gè)，分別為深圳、南京、杭州、寧波、沈陽(yáng)、常州和成都。

此輪政策的總基調(diào)是“遏制投機(jī)炒房，支持合理自住需求”，總體內(nèi)容有收有放，政策層面不會(huì)從根本上對(duì)房地產(chǎn)做出非常嚴(yán)格的限制，而是針對(duì)樓市出現(xiàn)的具體問題，采取措施解決問題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，哪里有問題就打哪里的針對(duì)性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)。 

綜合對(duì)比各地政策內(nèi)容佐證了我一直以來的判斷。各地政策對(duì)合理自住需求適度寬松，比如把增加住宅土地供應(yīng)放在了政策的第一條，以緩解部分供求緊張而造成的“萬人搖”、房?jī)r(jià)上漲過快等狀況。 

同時(shí)杭州、南京、成都等熱點(diǎn)城市紛紛加大對(duì)無房家庭房源傾斜比例，傾斜比例普遍在30%-80%之間，其中杭州規(guī)定無房家庭傾斜比例不低于50%。此外，南京也向無房家庭的剛性需求提供不低于30%比例的房源，而成都則提高了棚改、無房居民家庭優(yōu)先比例，其中棚改有限比例提高至20%，無房家庭優(yōu)先最低比例由棚改有限后剩余房源的60%。 

但并非意味著無房家庭就有炒房的空間，杭州規(guī)定房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目，無房家庭以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的住房，自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。 

從具體限制性內(nèi)容來看，有7個(gè)城市涉及限購(gòu)政策，但具體限制又有差別。 

其中，寧波擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，“市五區(qū)”本地人限購(gòu)2套，外地人限購(gòu)1套，但需提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。深圳也針對(duì)深戶家庭調(diào)整了落戶年限要求，落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。

自7月25日深圳發(fā)布新政，給“假離婚炒房”打補(bǔ)丁以來，南京、無錫和東莞紛紛跟進(jìn)。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。南京和無錫則追溯到2兩年內(nèi)的購(gòu)房記錄。 

值得注意的是，在發(fā)揮稅收調(diào)控的作用方面，包括深圳、無錫、沈陽(yáng)和成都紛紛調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，均從過去的“滿2”調(diào)整為“滿5”。增值稅免征年限調(diào)整是今年各地調(diào)控的政策新動(dòng)態(tài)。

圖：7月-9月新出臺(tái)政策重點(diǎn)內(nèi)容匯總

新一輪的調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)布，截至目前，十大城市普遍本地人限購(gòu)2套，外地人繳滿一定年限的社保或個(gè)稅后限購(gòu)1套。

限購(gòu)政策最嚴(yán)格的仍然為四大一線城市，在限購(gòu)套數(shù)相似的前提下，排除房?jī)r(jià)因素，外地人買房的門檻相對(duì)較高，北上廣深均設(shè)置外地戶籍連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅年限均為5年以上。杭州、南京、成都和寧波則要求3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上，且成都明確要求“穩(wěn)定就業(yè)”的限制。 

值得一提的是，對(duì)于單身一族的限制來說，上海明顯比其他城市更為嚴(yán)格。具體來看，本地戶籍單身分為三種情況：

1. 單獨(dú)名下有房，限購(gòu)。

2. 單獨(dú)名下無房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超過2套（含2套），限購(gòu)1套。

3. 單獨(dú)名下無房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超過3套（含3套），限購(gòu)。 

重要的是，對(duì)于單身外地青年來說，上海的政策將他們直接堵到門外，上海政策要求，外地戶籍家庭限購(gòu)1套，單身限購(gòu)。 

從限貸政策來看，北京和上海均對(duì)無房、無商業(yè)貸款、公積金貸款記錄的首套房設(shè)置最低首付比例為35%，廣州和深圳與其他熱點(diǎn)二線城市一樣，均為30%，

北京對(duì)二套房首付款比例要求最高，其中購(gòu)買普通自住房首付比例不低于60%，非普通住宅首付款比例不低于80%，而上海購(gòu)買二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。相對(duì)來說，上海二手住宅方面的限貸要求較北京門檻較低，這意味著上海實(shí)際對(duì)改善需求的家庭較為歡迎。

圖：10城政策匯總

事實(shí)上，人才新政被認(rèn)為是變相松綁限購(gòu)的信號(hào)，各地發(fā)布樓市限購(gòu)政策的同時(shí)，緊接著人才新政的放寬以支持人才購(gòu)房消費(fèi)。

綜合各地人才新政內(nèi)容來看，一線城市人才標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定門檻較高，且未出臺(tái)相關(guān)利好的補(bǔ)貼政策，盡管如此，其經(jīng)濟(jì)、人口、基礎(chǔ)配套本身就具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，未來隨著戶籍制度改革的持續(xù)推進(jìn)，落戶限制門檻的逐步降低，勢(shì)必會(huì)為一線城市帶來新的發(fā)展動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步從增量時(shí)代過渡到存量時(shí)代。

熱點(diǎn)二線城市，一方面各地集中調(diào)降人才落戶門檻，另一方面南京、杭州等地優(yōu)化人才購(gòu)房資格。從人才標(biāo)準(zhǔn)、年齡限制等方面來看，10城中杭州和沈陽(yáng)門檻較低，其中杭州將人才標(biāo)準(zhǔn)放寬至專科35周歲以下，而沈陽(yáng)在今年4月初全面取消人才落戶限制。 

上述10城中，杭州新增常住人口以55萬人排在全國(guó)第一位，其次是深圳和廣州，分別以41.2萬人和40萬人位列第二第三。四大一線城市中北京上海增量有所減少，其中北京2019年末常住人口減少0.6萬人，上海增量也僅為4.36萬人。值得一提的是，沈陽(yáng)2019年末常住人口增量?jī)H為0.6萬人，相較于同等水平的熱點(diǎn)二線城市來說，差距較大，因此可以理解沈陽(yáng)全面取消落戶限制這一舉措。

圖：2019年末10城常住人口增量（萬人）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及統(tǒng)計(jì)年鑒

人口是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人口的流動(dòng)會(huì)引發(fā)區(qū)域興衰和產(chǎn)業(yè)更迭，也為城市帶來更多的額住房需求。以新增常住人口第一位的杭州為例，大量的新增常住人口以及持續(xù)的人口流入，將對(duì)順利產(chǎn)生對(duì)樓市未來成交的增益。近一年來，杭州商品住房成交量?jī)r(jià)一路走高，并且以超強(qiáng)的動(dòng)能迅速?gòu)囊咔橹凶叱鰜怼?nbsp;

從新建商品住宅表現(xiàn)來看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復(fù)，成交面積同比增長(zhǎng)7.72%，前5月杭州就出現(xiàn)4個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目，成交量在6月達(dá)到高峰，當(dāng)月成交面積達(dá)到202萬平方米，同比增長(zhǎng)64.86%，創(chuàng)近三年來新高。 

二手房市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲，4月、6月和7月三月二手房成交套數(shù)破萬，達(dá)到10595套，均價(jià)33839元/平方米再創(chuàng)新高。

圖：2019年8月-2020年8月

杭州新建商品住宅供求量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

圖：2019年8月-2020年8月

杭州二手住宅成交量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

杭州并非個(gè)例，相對(duì)寬松的人才落戶政策對(duì)樓市刺激效果已有不俗的收效。結(jié)合當(dāng)前居民購(gòu)買力足以匹配職業(yè)需要，未來這些城市將隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的進(jìn)程產(chǎn)生大量人口增量，且將長(zhǎng)期促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和就業(yè)有著至關(guān)重要的影響，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器，總體來看，政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。

自2016年新一輪樓市收緊政策以來，至今已過了4年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，房住不炒政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益穩(wěn)定健康發(fā)展。今年7月以來，尤其是中央房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開之后，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展再被重提。 

政策出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出很強(qiáng)的周期性特征，政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)，從以往經(jīng)驗(yàn)看，政策出臺(tái)的基本邏輯大致相同：市場(chǎng)一過熱，調(diào)控政策就緊隨其后。 

過去三年，歷史都在簡(jiǎn)單重復(fù)。政策調(diào)整周期基本從3月份開始，這時(shí)候一般是全年市場(chǎng)較為活躍的時(shí)期，接下來的三季度迎來一系列的市場(chǎng)調(diào)整。盡管市場(chǎng)熱度上升的原因和背景不同，但政策調(diào)整的邏輯相同，都是市場(chǎng)過熱。綜合以往經(jīng)驗(yàn)，在此次金融政策出臺(tái)以后，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)新的調(diào)整。

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原標(biāo)題： 陣地|10城調(diào)控大PK：上海限購(gòu)最嚴(yán)格，沈陽(yáng)落戶門檻最低