對(duì)于很多公司的投拓人員來(lái)說(shuō)，張口就是IRR，閉口就是ROE，這肯定是個(gè)好事！！所以，我們有必要真正搞懂其實(shí)質(zhì)意義和算法！

今天，我還特意為大家制作了一張圖！

所謂ROE（凈資產(chǎn)收益率），就是股東凈資產(chǎn)的投資回報(bào)率。也叫：股東權(quán)益回報(bào)率、所有者權(quán)益收益率。

ROE=歸屬股東的利潤(rùn) ÷ 股東投入的資金（方便理解的公式）

#舉個(gè)栗子，登山哥開(kāi)了個(gè)奶茶店，一年下來(lái)投入資金200萬(wàn)（其中借款100萬(wàn)），利息5萬(wàn)、凈利潤(rùn)15萬(wàn)，那么小張這家奶茶店今年的凈資產(chǎn)收益率：

ROE=15萬(wàn)÷（200萬(wàn)-100萬(wàn)）=15%

ROE當(dāng)然是越高越好，意味著給股東的回報(bào)越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來(lái)去存銀行。

但是正如登山哥這個(gè)例子，一家公司的資本投入不單單是股東的錢(qián)，還有使用杠桿（貸款）借來(lái)的錢(qián)。這就有了另外一個(gè)指標(biāo)——ROIC。

所謂ROIC（投入資本回報(bào)率），可以近似理解為“股東和債權(quán)人投入資金總和的回報(bào)率”。也就是說(shuō)，計(jì)算ROIC的時(shí)候，不區(qū)分資本投入來(lái)自于股東，還是來(lái)自于債權(quán)人。

ROIC的計(jì)算公式：

ROIC=企業(yè)息前稅后利潤(rùn) ÷ （股東投入資金 + 債權(quán)人投入資金）（方便理解公式）

#還拿登山哥這個(gè)例子來(lái)說(shuō)，

企業(yè)息前稅后利潤(rùn)=（凈利潤(rùn)+利息）=20萬(wàn)，

投入總額=（股東投入+貸款）=200萬(wàn)

ROIC=20萬(wàn)÷200萬(wàn)=10%

所謂，ROA，即總資產(chǎn)收益率。ROA是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的收益額與該時(shí)期企業(yè)資產(chǎn)總額的比率，它是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的核心指標(biāo)，也是衡量企業(yè)總資產(chǎn)盈利能力的重要指標(biāo)。

ROA=息前稅后凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)

其中，“總資產(chǎn)”指企業(yè)負(fù)債和股東權(quán)益之和，具體項(xiàng)目包括：現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨、長(zhǎng)期投資、房屋設(shè)備及辦公用品、土地或礦產(chǎn)資產(chǎn)。

講ROE，就不得不講杜邦拆解。

杜邦分析把ROE拆解為三個(gè)比率指標(biāo)，分別是

1）銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率；

2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；

3）權(quán)益乘數(shù)。

接下來(lái)，咱們將逐一解讀這三項(xiàng)比率指標(biāo)。

1、凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標(biāo)。

之于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，主要就是控成本，高溢價(jià)。我們都希望能低價(jià)拿地，相對(duì)溢價(jià)賣(mài)房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。

2、銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。這一部分是考察公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

#舉個(gè)栗子，小王年初投資10萬(wàn)開(kāi)了個(gè)燒烤攤，一年總銷(xiāo)售60萬(wàn)的燒烤，那么其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為600%

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.41，TOP100房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25。這也說(shuō)明頭部房企平均周轉(zhuǎn)能力，顯著強(qiáng)于普通房企。

3、總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)=權(quán)益乘數(shù)。這一部分是考察企業(yè)融資杠桿能力。

其中，總資產(chǎn)=借的錢(qián)+自有資金（所有者權(quán)益）

一般來(lái)說(shuō)，權(quán)益乘數(shù)越大，即是財(cái)務(wù)杠桿越大，說(shuō)明融資能力越強(qiáng)。當(dāng)然，小股操盤(pán)也是提高杠桿而經(jīng)常采用的方式。

總結(jié)，ROE的杜邦分析給我們揭示了地產(chǎn)賺錢(qián)的三大武器：

1、控成本，高溢價(jià)；

2、提高運(yùn)營(yíng)效率，快周轉(zhuǎn)；

3、高杠桿，借雞生蛋。

ROE反應(yīng)僅由股東投入的資金所產(chǎn)生的利潤(rùn)率，ROA反映股東和債權(quán)人共同的總資產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)率，ROIC反應(yīng)的核心投入（主營(yíng)業(yè)務(wù)）的利潤(rùn)率。

以下分別用ROA、ROIC和ROE進(jìn)行對(duì)比：

ROA 代表的是公司用所有的資產(chǎn)賺錢(qián)的能力。

相比股東回報(bào)率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的區(qū)別在于兩者在債權(quán)計(jì)算及財(cái)務(wù)杠桿利用上的區(qū)別。

ROIC的邏輯是衡量企業(yè)投入所有資本后賺錢(qián)的能力，反映公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)上的盈利能力，說(shuō)白了就是反映了生意是不是好生意。

相比股東回報(bào)率（ROE），ROIC剔除了非經(jīng)常損益以避免其影響，并還原了杠桿前經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（剔除了超額現(xiàn)金等）的獲利能力，更加能反映真實(shí)的項(xiàng)目盈利。