作者：藍(lán)胖子

來源：ABS視界(ID:ABS-ABN)

今天刷了一下孔雀開屏，發(fā)現(xiàn)一單CMBN項(xiàng)目——山東高速青島產(chǎn)業(yè)投資有限公司 2021年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)，采用了單SPV結(jié)構(gòu)，據(jù)小編查閱，應(yīng)該是銀行間市場首只公募單SPV結(jié)構(gòu)的CMBN項(xiàng)目，意義非凡（銀行間市場曾于2020年8月定向發(fā)行“20陽光城ABN002”）。關(guān)于CMBS交易結(jié)構(gòu)的演進(jìn)，小編之前在《從1.0到4.0：CMBS交易結(jié)構(gòu)的歷史變遷》進(jìn)行過梳理，感興趣的再回顧一下，今天我們來看看這只單SPV的CMBN項(xiàng)目。

發(fā)行規(guī)模7.01億元，其中優(yōu)先級票據(jù)規(guī)模7億元，每半年還本付息，次級票據(jù)0.01億元，到期一次性還本付息。

發(fā)行期限18年，每三年末附票面利率調(diào)整選擇權(quán)、投資人回售選擇權(quán)和發(fā)起機(jī)構(gòu)贖回選擇權(quán)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)為委托人青島產(chǎn)投公司享有的因委托人與借款人佳維萬通簽署《借款合同》而產(chǎn)生的債權(quán)。法律意見書對基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性論證如下：

基礎(chǔ)資產(chǎn)及其運(yùn)營的合法合規(guī)性根據(jù)交易文件規(guī)定，基礎(chǔ)資產(chǎn)系指由“委托人”為設(shè)立信托而根據(jù)《信托合同》信托予受托人的、委托人根據(jù)《借款協(xié)議》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓與確認(rèn)協(xié)議》享有的標(biāo)的債權(quán)及與該債權(quán)相關(guān)的一切附屬權(quán)利（如有）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的規(guī)定，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營需要訂立的民間借貸合同不存在《民法典》約定的無效事由，出借人資金來源合法且不存在《民間借貸司法解釋》第13條情形的前提下，合法有效。具體到本項(xiàng)目，根據(jù)青島產(chǎn)投公司針對本項(xiàng)目出具的確認(rèn)函，青島產(chǎn)投公司確認(rèn)其在《借款協(xié)議》協(xié)議項(xiàng)下用于發(fā)放借款的資金系其所有或者擁有支配權(quán)的自有資金，不存在轉(zhuǎn)貸安排；青島產(chǎn)投公司及佳維萬通確認(rèn)《借款協(xié)議》協(xié)議項(xiàng)下股東借款系單筆、偶發(fā)的業(yè)務(wù)安排，相應(yīng)款項(xiàng)用于佳維萬通日常經(jīng)營及業(yè)務(wù)發(fā)展，且佳維萬通確認(rèn)其未將借款用于任何違法犯罪活動。此外，根據(jù)《借款協(xié)議》約定借款利率未超過《民間借貸司法解釋》所規(guī)定的利率上限，不存在利息無效的情形據(jù)此，基于對《借款協(xié)議》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓與確認(rèn)協(xié)議》的審閱，在《借款協(xié)議》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓與確認(rèn)協(xié)議》于本項(xiàng)目設(shè)立之前經(jīng)各當(dāng)事方的合法、有效簽署且青島產(chǎn)投公司已根據(jù)《借款協(xié)議》的約定向佳維萬通按時足額發(fā)放借款的前提下，標(biāo)的債權(quán)合法有效。

標(biāo)的物業(yè)收益法評估總價107,015.00萬元；比較法評估總價126,741.00萬元，評估總價116,900.00萬元，收益法和比較法占比均為50%。

項(xiàng)目采用了凈收入入池。凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入（經(jīng)營租賃收入、物業(yè)管理收入、車位、水電費(fèi)、廣告）-現(xiàn)金流出（經(jīng)營成本、稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）

CMBS要求：根據(jù)交易培訓(xùn)資料，標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)金流對優(yōu)先級證券的覆蓋情況計劃管理人可自行選擇采用以下兩種方式之一進(jìn)行相應(yīng)的覆蓋測算∶

1.采用標(biāo)的物業(yè)凈現(xiàn)金流（EBITDA）測算

（1）標(biāo)的物業(yè)位于一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)各期EBITDA應(yīng)可覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級利息。

（2）標(biāo)的物業(yè)位于非一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)各期EBITDA應(yīng)可覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級本息。

（3）一、二線和非一、二線物業(yè)均入池，且以一、二線物業(yè)為主的，按照第（1）款要求測算優(yōu)先級利息覆蓋倍數(shù)。

物業(yè)剛開業(yè)仍處于運(yùn)營爬升期的，爬升期內(nèi)可由資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)提供運(yùn)營支持，但標(biāo)的物業(yè)的經(jīng)營收入仍然應(yīng)當(dāng)作為主要的償債來源。

2.采用標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營收入測算，專項(xiàng)計劃期限不超過12年

（1）標(biāo)的物業(yè)位于一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營收入能夠覆蓋優(yōu)先級利息。

（2）標(biāo)的物業(yè)位于非一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營收入能夠覆蓋優(yōu)先級本息。采用標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營收入測算的，標(biāo)的物業(yè)運(yùn)營成本、費(fèi)用、稅金及其他支出應(yīng)由資質(zhì)優(yōu)良的主體承擔(dān)或提供資金安排。

現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)：設(shè)優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)票面利率為3.50%，在每個兌付日，物業(yè)資產(chǎn)預(yù)測運(yùn)營凈收入對優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)本息及相關(guān)費(fèi)用的覆蓋倍數(shù)為1.0111-2.8258倍之間。

1. 青島產(chǎn)投公司（作為委托人和發(fā)起機(jī)構(gòu)）與佳維萬通（作為借款人和資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)）簽署《借款合同》，佳維萬通按照《借款合同》約定向青島產(chǎn)投公司還本付息。佳維萬通還款來源為運(yùn)營上實(shí)中心T8寫字樓而取得的租金收入和其他合法收入（包括但不限于停車場收入、物業(yè)管理收入、廣告及其他合法收入）。

2.根據(jù)青島產(chǎn)投公司、佳維萬通與山東信托（作為受托人、受托機(jī)構(gòu)和特定目的載體管理機(jī)構(gòu)）簽署的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓和確認(rèn)協(xié)議》，根據(jù)青島產(chǎn)投公司與山東信托簽署的《信托合同》的約定，青島產(chǎn)投公司將其合法持有的股東借款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)委托給受托人山東信托設(shè)立“山東高速青島產(chǎn)業(yè)投資有限公司2021年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)信托”。

3.資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)與受托人簽署《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》，約定由資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供與基礎(chǔ)資產(chǎn)及其回收和催收有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)。

4.差額支付承諾人出具《差額支付承諾函》，承諾對信托資金不足以支付相應(yīng)的稅收、信托費(fèi)用、優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)的各期預(yù)期收益和未償本金余額的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)及回售和贖回承諾人未按照《回售和贖回承諾函》的約定履行回售和贖回義務(wù)時，對本期資產(chǎn)支持票據(jù)的優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)的回售和/或贖回價款的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。

5.回售承諾人與受托人簽署《回售和贖回承諾函》，承諾在每個回售承諾人劃款日，承擔(dān)優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)份額的回售義務(wù)。

6.資金保管機(jī)構(gòu)與山東信托簽署《資金保管合同》，山東信托委托資金保管機(jī)構(gòu)提供資金保管服務(wù)。

7.資產(chǎn)支持票據(jù)信托成立之日起【45】個工作日內(nèi)，抵押人應(yīng)至抵押財產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理抵押物上原抵押的解除，并協(xié)助抵押權(quán)人辦理抵押登記手續(xù)。

8.出質(zhì)人應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)權(quán)人的要求提供辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記所需的文件、信息，協(xié)助質(zhì)權(quán)人在信托生效日起【45】個工作日內(nèi)按照相關(guān)法律、法規(guī)在中國人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)完成質(zhì)押物的質(zhì)押登記手續(xù)

根據(jù)募集說明書，銷售機(jī)構(gòu)可以將回售登記期內(nèi)選擇回售并登記的資產(chǎn)支持票據(jù)協(xié)助再銷售。這個安排類似于CMBS的轉(zhuǎn)售機(jī)制，成功轉(zhuǎn)售項(xiàng)目如“華夏資本-優(yōu)鉞-景瑞三全公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”。

1、內(nèi)部增信：優(yōu)先/次級增信、現(xiàn)金流超額覆蓋、信用觸發(fā)機(jī)制（加速清償事件、違約事件）

2、外部增信：

（1）差額支付承諾：山東高速簽署《差額支付承諾函》，作為差額支付承諾人。

（2）回售和贖回承諾：青島產(chǎn)投公司簽署《回售和贖回承諾函》，在優(yōu)先級票據(jù)持有人提出回售申請后，接受優(yōu)先級票據(jù)持有人申請回售的優(yōu)先級票據(jù)份額。

標(biāo)的物業(yè)估值11.69億元，對應(yīng)優(yōu)先級票據(jù)的抵押率為59.88%。抵押登記手續(xù)于本期票據(jù)繳款日后的45個工作日內(nèi)辦理完畢。

佳維萬通將運(yùn)營上實(shí)中心T8寫字樓及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)取得的一切租金收入及其他合法收入以及佳維萬通發(fā)展有限公司有權(quán)收取的其他與物業(yè)運(yùn)營收入相關(guān)的款項(xiàng)，質(zhì)押給資產(chǎn)支持票據(jù)信托，為本期票據(jù)兌付提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押登記手續(xù)于本期票據(jù)繳款日后的45個工作日內(nèi)辦理完畢。（抵質(zhì)押均在資產(chǎn)支持票據(jù)信托成立之后的約定時間內(nèi)完成，時間相對寬松）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 首只公募單SPV結(jié)構(gòu)CMBN即將到來