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“云南王”俊發(fā)全國多地裁員 區(qū)域房企的形勢考驗

扒財經(jīng) 扒財經(jīng)
2021-10-28 14:39 2749 0 0
近日,俊發(fā)集團(tuán)在昆明進(jìn)行裁員,比例約30%。

作者:陳文莉

來源:風(fēng)財訊(ID:fengcaixun)

近日,風(fēng)財訊從昆明地產(chǎn)圈獲悉,俊發(fā)集團(tuán)在昆明進(jìn)行裁員,比例約30%。

同時,風(fēng)財訊了解到,俊發(fā)集團(tuán)在著手組織架構(gòu)調(diào)整,尤其9月以來,對客戶數(shù)據(jù)中心等輔助性部門,進(jìn)行了合并、調(diào)整或清理,帶動了一些高管的離職和變動。

或受這一波調(diào)整的輻射,不止俊發(fā)大本營昆明,消息稱俊發(fā)佛山也在裁員,裁掉的比例接近70%。

今年10月也有多個自稱“俊杰生”(俊發(fā)集團(tuán)管培生)的網(wǎng)友在某社交平臺發(fā)帖爆料稱,“今年俊發(fā)的裁人目標(biāo)是裁掉50%?!薄敖刂?0月11,新俊杰150人已經(jīng)60+強制轉(zhuǎn)營銷崗,不然就辭職?!?/p>


(知乎多帖截圖)


接踵而至的裁員消息之下,外界不得不審視被稱為“云南王”的俊發(fā)集團(tuán),到底身在怎樣的處境?
 
01

超50億資金缺口 還債壓力大且急

俊發(fā)集團(tuán)的資金,緊張嗎?

客觀而言,短期資金壓力和償債壓力不小。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通披露的“俊發(fā)集團(tuán)2021年中報”數(shù)據(jù),上半年俊發(fā)的貨幣資金66.12億元,但其僅短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債兩項,就有約116億元。

超50億的短期資金缺口,不是小數(shù)目。

舉個例子,就算俊發(fā)系的物業(yè)公司“七彩服務(wù)”今年成功上市,去年以來物業(yè)公司上市募資額,大多數(shù)都在10億港元以下,募資超20億的屈指可數(shù)。對比可見差距。


更重要的是,這次的資金壓力,大、急、險。

風(fēng)財訊獲取的一份明珠廣盈債券項目資料顯示,俊發(fā)集團(tuán)在2020年12月31日的有息負(fù)債為441.4億元,短期有息負(fù)債為103.64億元。

對比上述2021年中報數(shù)據(jù),半年間短債規(guī)模,已經(jīng)達(dá)到過去一年的量。

大量增加的短債中,多數(shù)是“頻繁發(fā)信托產(chǎn)品、做質(zhì)押股權(quán)”換來的。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計,2020年俊發(fā)的股權(quán)出質(zhì)融資超過10億元。而在2021年前九個月,俊發(fā)的股權(quán)出質(zhì)融資已經(jīng)超過35億元,是過去一整年的3倍多。

通過發(fā)行信托產(chǎn)品獲取的大額融資,往往伴隨高擔(dān)保、高質(zhì)押。

據(jù)風(fēng)財訊盤點,俊發(fā)集團(tuán)2020年發(fā)行的幾筆集合資金信托計劃,如“佳園400號”“佳園426號”“銀杏2023期”抵押率都不低,分別是評估凈值的65%、65%、54.33%。

兌付順位是抵押項目的銷售→俊發(fā)集團(tuán)的經(jīng)營收入→處置抵押物。這意味著,一旦項目流轉(zhuǎn)不暢,將直接由母公司俊發(fā)集團(tuán)承債。

YY研究曾預(yù)警,在俊發(fā)昆明住宅去化率尚可的同時,要關(guān)注大量的百萬平大型樓盤、涉及商住公寓產(chǎn)品項目,該類產(chǎn)品銷售跨度較長,造成尾部期房去化緩慢的風(fēng)險。

實際上,2020年初,俊發(fā)也曾試圖發(fā)行“底層資產(chǎn)為物業(yè)信托受益權(quán)的ABS”,但最終未能獲準(zhǔn)。

非銀是房企融資的重要補充,無法打開更多好的融資渠道,就只能通過環(huán)環(huán)擔(dān)保、層層質(zhì)押,做非標(biāo)信托融資。

02

大本營銷量、土儲大幅下滑

造血能力不足

資金的流轉(zhuǎn)不絲滑,根源往往還是在“造血能力”不足。

克而瑞統(tǒng)計顯示,2021年1-9月,俊發(fā)地產(chǎn)的操盤銷售金額為360.2億元,比去年同期減少了44億元,排名降低了6個位次。

尤其是在大本營昆明,2021年前三季度俊發(fā)地產(chǎn)在昆明的流量金額為140.79億元,同比去年的222.14億元,下滑了37%。

更值得注意的是,俊發(fā)地產(chǎn)身上的“后勁不足”。

2020年,俊發(fā)地產(chǎn)的土地規(guī)模大幅下降,創(chuàng)造了過往四年的最低值。

尤其俊發(fā)在昆明的新增土儲,2020年全口徑土儲建面和金額分別同比減少49%和48.32%。
 


昆明如果“守不住”,對俊發(fā)的影響將非常大。

這背后有一個故事——

2017年,俊發(fā)提出“三年千億戰(zhàn)略”,宣布將在全國六大區(qū)域布局,一年內(nèi)在昆明之外,買了接近往期一年的土地,且不少是城市更新類的土地。

俊發(fā)還在2018年請來曾任職萬科陽光城的知名地產(chǎn)經(jīng)理人張海民加入,擔(dān)任CEO。

但城市更新項目周期長,很難轉(zhuǎn)化,容易產(chǎn)生“遺留問題”。僅僅11個月,張海民也提出離職,俊發(fā)曾有過的“遷都上?!毕敕◤氐状蛳?。

俊發(fā)的外拓發(fā)展,最終被市場驗證,不可行。

2018年,俊發(fā)被迫“勢頭一轉(zhuǎn)”回歸昆明,之后的三年也一直以新增昆明地塊為主。如今,在俊發(fā)地產(chǎn)的土儲結(jié)構(gòu)中,昆明地區(qū)占比高達(dá)88.99%。

但在昆明房地產(chǎn)市場,俊發(fā)和位列二三名的恒大、融創(chuàng),規(guī)模差距逐年縮小。

這意味著,俊發(fā)在大本營的主要生存空間,不斷受到擠壓。

俊發(fā)集團(tuán)的當(dāng)前處境,因為融資渠道有限的“階層局限”、因為宏觀面資金緊張的“行業(yè)性下行”、也受到早期高杠桿擴(kuò)張策略的“歷史烙印”,而這些,正是區(qū)域性中型房企的真實處境。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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