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萬達(dá)商管300億美元估值與王健林資本故事

觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
2021-08-10 10:31 2908 0 0
萬達(dá)商管前身為萬達(dá)商業(yè),2016年,僅在港交所上市一年有余的萬達(dá)商業(yè)正式宣布退市,最終股價(jià)為52.5港元。

作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

那么,王健林譜寫的輕資產(chǎn)新故事,是否會(huì)被資本市場認(rèn)可?

萬達(dá)商管的上市腳步聲愈發(fā)近了。

8月9日傳出消息,萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)——萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達(dá)200億元人民幣的Pre-IPO輪融資,并計(jì)劃最快年底前在港上市,該輪融資將使其IPO估值或達(dá)300億美元。

萬達(dá)商管前身為萬達(dá)商業(yè),2016年,僅在港交所上市一年有余的萬達(dá)商業(yè)正式宣布退市,最終股價(jià)為52.5港元。

一來一回,王健林的“心病”是萬達(dá)商管的估值問題。他曾在接受采訪時(shí)表示:“覺得公司價(jià)值被嚴(yán)重低估?!?/p>

隨后,全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、撤回A股上市申請(qǐng)、展開新的融資計(jì)劃、引進(jìn)珠海國資入股、人事?lián)Q防……伴隨著物業(yè)及商管業(yè)務(wù)逐漸成為港股受歡迎的賽道之一,萬達(dá)商管也離資本市場越來越近了。

近年來,包括寶龍商業(yè)、卓越商企、華潤萬象生活、中駿商管等公司等在內(nèi)的商管板塊被陸續(xù)分拆上市,獲得的PE估值也遠(yuǎn)超開發(fā)類企業(yè),目前華潤萬象生活的總市值已高達(dá)979億港元。

有報(bào)道援引消息人士說法,推動(dòng)萬達(dá)商管2021年內(nèi)于香港聯(lián)交所上市,是萬達(dá)今年的重要計(jì)劃之一。不出意外,萬達(dá)商管或?qū)⒃诮衲?1月左右完成上市。

萬達(dá)商管估值重塑

能夠看出,王健林對(duì)萬達(dá)商業(yè)的股價(jià)是有高預(yù)期的。

2014年末,萬達(dá)商業(yè)登陸港交所,并成為當(dāng)年港股最大規(guī)模IPO。

不過,由于香港資本市場對(duì)于內(nèi)房一直不太看好,萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)包中又包含大量商業(yè)、住宅等重資產(chǎn)項(xiàng)目,其股票一直處于低估值狀態(tài)。

萬達(dá)商業(yè)上市當(dāng)天便遭遇破發(fā),此后上市的日子里,股價(jià)亦不如人意,最低曾跌至31.1港元/股,較發(fā)行價(jià)跌去35.21%。

根據(jù)2015年報(bào)數(shù)據(jù),萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)每股收益6.6元,每股凈資產(chǎn)39.8元,而其股價(jià)卻長期在凈資產(chǎn)上下徘徊。

這顯然不符合王健林的預(yù)期。2016年9月20日,萬達(dá)商管正式從港交所退市,彼時(shí)總市值為2376.8億港元(約合人民幣1975.8億元)。

再然后,萬達(dá)商管便進(jìn)入了A股漫長的等待期。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)披露文件顯示,早在2015年9月7日,證監(jiān)會(huì)已經(jīng)受理了萬達(dá)商業(yè)的IPO申請(qǐng),直到2018年初,萬達(dá)商業(yè)登陸A股仍遙遙無期。

根據(jù)此前在私有化時(shí)的約定,如果退市滿兩年或2018年8月31日前未能夠在A股上市,萬達(dá)集團(tuán)需要以每年12%的單利向境外投資人回購全部股權(quán),以每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購全部股權(quán)。

很顯然,兩年內(nèi)上市終究事與愿違。2018年1月,騰訊作為主發(fā)起方,聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬達(dá)商業(yè),4家企業(yè)計(jì)劃投資約340億元,收購萬達(dá)商業(yè)退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

此后,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”,1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

有報(bào)道指,上述投資人不僅將萬達(dá)商業(yè)的上市期限推遲至2023年10月底,而且不要求一定要在A股上市。

今年3月24日,萬達(dá)商管正式公告將撤回A股IPO申請(qǐng),并稱:“決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組,以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。”

就這樣,萬達(dá)商業(yè)結(jié)束了超過五年的回A之路,市場并猜測,萬達(dá)商管將謀求輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概念,再戰(zhàn)港股。

如何改變?nèi)f達(dá)商業(yè)低估值的現(xiàn)狀?王健林需要做的,是令萬達(dá)商業(yè)變成資本市場“想要的樣子”。

基于此,在退市之后,萬達(dá)商管開始向外界講述一個(gè)輕資產(chǎn)的故事。

2017年7月,萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)、富力達(dá)成“世紀(jì)交易”,以637.5億元代價(jià),將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家城市酒店的股權(quán)全部出手。

隨后,萬達(dá)再引入戰(zhàn)略投資者,將萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán),并在2019年底正式剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2020年,萬達(dá)商管對(duì)外宣布,自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn),即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè),全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達(dá)廣場將不低于60個(gè)。

也就是說,萬達(dá)商管將不再介入拿地、建設(shè)、物業(yè)開發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié),而是通過輸出品牌,提供商業(yè)運(yùn)營等服務(wù),從而獲得運(yùn)營費(fèi)用。

王健林曾在一次年會(huì)中詳細(xì)闡述了萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)模型,將萬達(dá)輕資產(chǎn)分為投資及合作兩類:投資類就是別人出錢,萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營后移交給別人,其中還有一個(gè)資本化程序。

合作類就是萬達(dá)既不出錢,也不出地,覺得項(xiàng)目合適,跟別人簽合同,幫別人建設(shè),建成后租金三七分成。

對(duì)萬達(dá)商管來説,輕資產(chǎn)模式能夠降低成本、擴(kuò)大規(guī)模,更為重要的是,這種資本市場青睞的發(fā)展模式,更易獲得高估值。

在2020年新開業(yè)的萬達(dá)廣場中,有27座為輕資產(chǎn)模式,占比達(dá)到60%,并于當(dāng)年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。截至2020年底,在建的142個(gè)萬達(dá)廣場中,輕資產(chǎn)部分占比超過80%,2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。

王健林資本故事

在這之后,萬達(dá)商管的上市動(dòng)態(tài)頻頻傳來。

今年3月,萬達(dá)商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、 科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組,與珠海市政府簽署協(xié)議,將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴,同時(shí)珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬達(dá)商管。

新成立的珠海萬達(dá)商管不持有物業(yè),全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理。據(jù)多家媒體報(bào)道,珠海萬達(dá)商管將成為本次港股上市的主體。

30億引入珠海國資后,不斷有媒體消息稱,超過20家投資者對(duì)珠海萬達(dá)商管新一輪融資展現(xiàn)出興趣,籌資規(guī)?;?qū)⑦_(dá)到200億元人民幣,承銷商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。

6月21日,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信在出具的大連萬達(dá)2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中,透露了珠海萬達(dá)上市進(jìn)程——“目前公司正在籌備珠海萬達(dá)商管上市引戰(zhàn)工作,中誠信國際將對(duì)珠海萬達(dá)商管后續(xù)引入戰(zhàn)略投資者及上市進(jìn)展保持關(guān)注?!?/p>

回顧王健林講述的資本故事,這幾年的經(jīng)歷可謂波瀾起伏。他曾涉足美股、港股及A股三地市場,共五家上市公司。

他在美股的歷程并不順利,AMC院線受疫情影響巨額虧損,王健林最終將其所持股份出售;承載著王健林體育夢(mèng)想的萬達(dá)體育,也并未受到資本市場認(rèn)可,股價(jià)跌跌不休的情境下,上市不到一年半的萬達(dá)體育最終選擇退市。

2020年12月23日晚間,萬達(dá)體育公告稱,董事會(huì)同意從納斯達(dá)克退市,私有化價(jià)格為2.55美元/ADS。

至于王健林A股唯一的平臺(tái)萬達(dá)影視,亦不容樂觀。

受影視行業(yè)“寒冬”以及新冠疫情的雙重影響,萬達(dá)電影的業(yè)績一路下滑。公開資料顯示,近幾年,萬達(dá)電影營業(yè)收入總體呈逐年下降的趨勢(shì)。

2018-2020年,該公司錄得的歸母凈利潤分別為15.16億元、12.95億元、-47.29億元和-66.69億元。雖2021上半年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,但盈利仍不如以往。

而在港股上,萬達(dá)酒店發(fā)展已長期處于仙股,根據(jù)最新的盈利預(yù)告,隨著疫情帶來的影響減弱,萬達(dá)酒店發(fā)展預(yù)期與2020年同期錄得約3350萬港元凈虧損相比,截至2021年6月30日止六個(gè)月將錄得不低于1.1億港元的凈利潤。

而即將在港股重新上市的萬達(dá)商業(yè),是萬達(dá)集團(tuán)旗下最為核心的業(yè)務(wù)之一。能夠預(yù)見的是,在萬達(dá)商管上市后,這一輕資產(chǎn)平臺(tái)或?qū)⒊蔀橥踅×肿钪匾纳鲜衅脚_(tái)。

那么,王健林譜寫的輕資產(chǎn)新故事,是否會(huì)被資本市場認(rèn)可?這個(gè)答案或許很快就能揭曉.

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 解局|萬達(dá)商管300億美元估值與王健林資本故事

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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