作者：地產(chǎn)資管界

來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）

2月10日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）正式向港交所遞交上市申請(qǐng)。順豐REITs也成為繼越秀房托和招商房托之后，第三家赴港上市的公募REITs。不同于另外兩支以商業(yè)地產(chǎn)作為投資組合，順豐是首支以物流地產(chǎn)為投資組合的公募REITs。

資料顯示，截至去年9月底止首三季，順豐房托收入錄得2.04億港元，按年升2.66%。對(duì)比2019年同期投資物業(yè)公允價(jià)值收益錄8,102萬(wàn)港元，期內(nèi)投資物業(yè)公允值虧損6,464萬(wàn)港元，加上融資成本增加，令溢利按年大跌99.8%至32.1萬(wàn)港元。

順豐房托基金的投資組合初步包括位于香港、佛山及蕪湖的以下三處物業(yè)，所有該等物業(yè)均為現(xiàn)代物流地產(chǎn)（包含配備有自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心） ，且戰(zhàn)略性地位于香港及中國(guó)主要物流樞紐內(nèi)，毗鄰主要機(jī)場(chǎng)、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐：

? 香港物業(yè)：為一個(gè)于2014年竣工的15層高的「坡道式」現(xiàn)代物流地產(chǎn)，具備可通向各倉(cāng)庫(kù)樓層的車輛坡道。香港物業(yè)位于青衣，鄰近連接全球其他商業(yè)港口的葵涌九號(hào)貨柜碼頭，毗鄰香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，并可通過(guò)港珠澳大橋及廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎(chǔ)設(shè)施到達(dá)。

? 佛山物業(yè)：為一個(gè)于2021年竣工的現(xiàn)代物流地產(chǎn)，配備有智能技術(shù)及量身訂造的設(shè)施，如自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施。該物業(yè)位于臨近佛山沙堤機(jī)場(chǎng)、佛山西站、廣州火車站及廣州白云機(jī)場(chǎng)的戰(zhàn)略位置。

? 蕪湖物業(yè)：為一個(gè)于2018年竣工的位于鳩江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)代物流地產(chǎn)，該區(qū)域乃蕪湖的政治、文化及金融中心，亦為長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心物流集聚區(qū)。該物業(yè)亦緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國(guó)際貨運(yùn)港及連接長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)北部及南部的寧蕪高速。

于2020年12月31日，物業(yè)的可出租總面積約為307,990.8平方米，評(píng)估價(jià)值為6,093.6百萬(wàn)港元。于最后實(shí)際可行日期，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。

于2020年9月30日，物業(yè)合共有32名租戶，截至2020年9月30日止月度，租金收入總額排名前五位的租戶（其中三名為順豐房托基金的關(guān)連人士），約占總租金收入的83.3%，而順豐關(guān)連租戶約占同期總租金收入的81.8%。約81.9%的租戶（按可出租面積計(jì)算）來(lái)自物流行業(yè)，而其余租戶包括來(lái)自藥品、科技及其他行業(yè)的租戶。

順豐曾發(fā)行國(guó)內(nèi)首支產(chǎn)業(yè)園儲(chǔ)架式類REITs

早在2018年12月，順豐控股公告稱，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已正式成立。該資產(chǎn)支持計(jì)劃實(shí)際收到的認(rèn)購(gòu)資金為18.46億元。同時(shí)，這也是國(guó)內(nèi)首單物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs成功發(fā)行。

公告披露指出，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的募集總規(guī)模為人民幣11.20億元，權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券的募集總規(guī)模為人民幣7.26億元，均已分別達(dá)到各級(jí)資產(chǎn)支持證券的目標(biāo)募集規(guī)模。

隨后順豐控股公告稱，該專項(xiàng)計(jì)劃擬申請(qǐng)的儲(chǔ)架規(guī)模為50億元，首期發(fā)行的總規(guī)模不超過(guò)20億元。由深圳順豐泰森控股以自有資金認(rèn)購(gòu)部分權(quán)益級(jí)證券，認(rèn)購(gòu)份額預(yù)計(jì)不超過(guò)總規(guī)模的20%。

此外，據(jù)媒體報(bào)道本次發(fā)行類REITs的底層資產(chǎn)為順豐旗下上海青浦產(chǎn)業(yè)園和無(wú)錫電商產(chǎn)業(yè)園。

2020年11月華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立發(fā)行總規(guī)模達(dá)13.86億元，為儲(chǔ)架額度內(nèi)的第三次發(fā)行至此50億儲(chǔ)架發(fā)行收官

香港REITs市場(chǎng)情況

2005年，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)發(fā)布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則（Code on RealEstate  Investment  Trusts）》，為香港REITs的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。

根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的定義，香港房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。房地產(chǎn)投資信托基金透過(guò)出售基金單位獲得的資金，會(huì)根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購(gòu)入房地產(chǎn)。

圖：香港REIT投資范圍限制

香港房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起人有三類：一是政府部門，如香港房屋委員會(huì)分拆自有的商場(chǎng)及停車場(chǎng)設(shè)施，發(fā)起了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。二是香港房地產(chǎn)企業(yè)，如泓富產(chǎn)業(yè)信托基金由上市公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)發(fā)起。三是香港上市的內(nèi)地紅籌股公司，如越秀房地產(chǎn)投資信托基金由越秀投資有限公司發(fā)起設(shè)立。

香港REITs是以信托方式組成，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。該基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)物業(yè)的租金收入回報(bào)。具體的交易結(jié)構(gòu)主要包括三個(gè)環(huán)節(jié)：一是將物業(yè)注入SPV公司，二是成立信托基金，三是發(fā)行信托基金份額募集資金投資于SPV公司，從而獲得物業(yè)所有權(quán)以及物業(yè)所產(chǎn)生的租金收入。為了方便闡述，這里使用YUXIUREITs（越秀房產(chǎn)信托基金）的交易模式作為案例：

1）將物業(yè)注入項(xiàng)目公司。2004、2005年間越秀投資對(duì)國(guó)內(nèi)的四項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)（白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)）進(jìn)行資產(chǎn)剝離和轉(zhuǎn)讓，對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓給四家項(xiàng)目公司（BVI公司）。

2）將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給越秀房托（SPV）。2005年12月，越秀投資將四家項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給在香港注冊(cè)的越秀房托（控股）有限公司（香港）。

3）設(shè)立地產(chǎn)信托REIT。匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司作為信托人和管理人將越秀房托（控股）2005限公司（香港）間接持有的四項(xiàng)國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)設(shè)立越秀房地產(chǎn)信托基金金。于2005年12月7日訂立信托契約，成立香港房地產(chǎn)信托基金——越秀房產(chǎn)信托基金。

圖：越秀REIT交易結(jié)構(gòu)

2005年，香港的第一支REIT——領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（Link REIT，現(xiàn)已更名為領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金）在香港交易所成功上市。根據(jù)香港證券交易所數(shù)據(jù)，目前共有10只REITs上市交易，其中按照物業(yè)類型分類，綜合類物業(yè)7只，酒店類物業(yè)2只，零售類物業(yè)1只。

香港房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)下投資包含大陸物業(yè)的共六只，占到上市香港房地產(chǎn)投資信托基金二分之一，分別是春泉產(chǎn)業(yè)信托、匯賢產(chǎn)業(yè)信托、領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金、越秀房地產(chǎn)投資信托基金、開(kāi)元產(chǎn)業(yè)投資信托基金、招商房托。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 國(guó)內(nèi)首支物流地產(chǎn)公募REITs赴港上市