第一步，強制遷出執(zhí)行標的物。執(zhí)行法院應當及時發(fā)布公告，責令被執(zhí)行人或者其他占有人在指定期限內自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。

第二步，指定期限到期后，被執(zhí)行人或其他占有人拒不搬離的，執(zhí)行法院可以通知有關部門或單位協(xié)助停水、停電、停氣等，并依法對被執(zhí)行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場；對涉嫌構成犯罪的，依法移送追究刑事責任。

第三步，強制清場搬出的財物，由執(zhí)行法院制作財物清單并運至指定處所，交給被執(zhí)行人或者其他占有人。被執(zhí)行人或者其他占有人拒絕接收的，經(jīng)征求申請執(zhí)行人同意，可以交申請執(zhí)行人或者其他人保管，并限期由被執(zhí)行人或者其他占有人領取。被執(zhí)行人或者其他占有人逾期不領取的，將財物予以提存，提存費用由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔。

“應對思路”

由于騰退問題執(zhí)行起來比較耗費時間和人力物力，買受人要積極協(xié)助執(zhí)行法院通過專門的清場工作團隊來負責騰退工作，盡快完成騰退事宜。同時買受人可以協(xié)調一些社會輔助力量，例如物業(yè)、搬家公司等等，讓他們負責對被執(zhí)行人或者其他占有人有關財物進行搬運裝卸、倉儲保管等工作。同時，由此產(chǎn)生的費用要由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔。

在實操中如果遇到法院協(xié)助騰房時間較長，而買受人著急用房的情況，買受人就需要自己動腦筋騰房了。但要注意的是，買受人千萬不要自行暴力騰房，這不僅無法實現(xiàn)騰房目的，還會惹來一身官司。

“協(xié)商解決” 

這種情況一般適用于租賃不騰房的情況，如果是租客拒不騰房，可以先找到租客商量，詢問他是想繼續(xù)住，還是選擇拿回剩余的租金。如果租客想繼續(xù)租下去，法院會喊來競買人，大家協(xié)商解決；但若租客選擇后者，法院會把拍賣款中的一部分錢作為租金直接退還給租客，然后令其搬離。即便租客繼續(xù)租住，那么相應的租金，法院也會從拍賣款中留出來給買受人，所以完全沒必要擔心。如果是原業(yè)主或第三方債權人占房，可能就需要法院一同協(xié)商，做出適當讓步。

“報警”

在完成過戶并進行登記后，買受人已經(jīng)是該房產(chǎn)的所有權人，而原業(yè)主不再擁有房產(chǎn)的所有權，因此如果原業(yè)主或其他占有人拒不騰房，買受人可以選擇直接報警或者直接起訴。

“委托專業(yè)人士”

專業(yè)的法拍服務公司擁有處理這類事件的經(jīng)驗，并且在交房周期和整體影響上也能做到不錯的把控，在合同里面也會明確對競買人進行保障義務。聘請專業(yè)人士一般需要買受人繳納一定的騰房費用，所以如果是在盡調中就了解到可能騰房有困難，就要把騰房費用算在買房預算里。

但在實際中，買受人私下處理騰房問題可能要耗費很多精力和時間，在這里趣趣提醒廣大競買人要格外注意拍賣公告明確指出“騰退困難”或者“有租賃”，盡量避免這些“坑”。

很多買受人在競拍成功，或者付款之后就急于換鎖進門，這樣是不正確的。在這里趣趣提醒買受人要憑產(chǎn)權證，或者拿到執(zhí)行裁定的法律文書再換門換鎖，進而實現(xiàn)對房屋的控制權。如果沒有辦理完過戶或沒拿到文書就去強行換鎖，原房屋占有人以正當理由與買受人進行“對抗”，這樣就得不償失了。如果遭遇抵抗，買受人可以報警解決或者找執(zhí)行法院申請強制執(zhí)行。在換鎖時，也可以請物業(yè)人員進行現(xiàn)場見證。

“房內物品處理”

如果房屋內還有原房主留下的部分物品，買受人可在物業(yè)或者其他第三方見證下由搬家公司進行清理，制作物品清單，將房內物品進行提存，并訴請占有人支付侵占費用及房內物品保管費用。如果沒有第三方人員見證并進行證據(jù)保全，一旦房內物品出現(xiàn)問題，比如丟失或者損壞，這樣買受人就可能解釋不清了。

后續(xù)收尾

“戶口遷移”

如果原業(yè)主及家人戶口并未從該房產(chǎn)所在的地址遷出，買受人可與原業(yè)主協(xié)商，在取得原業(yè)主同意并將全部戶口遷出之后，新的業(yè)主才能將家庭成員的戶口遷入。但在實際中，很多地方的派出所和法院是不負責協(xié)助解決的，業(yè)主如果拒不遷出的話，其實買受人是沒有什么辦法可以解決此事的。因此趣趣提醒大家在競拍之前一定要搞清楚這個問題。

“物業(yè)費用繳清”

我們之前專題講過的拖欠的物業(yè)費用等，買受人在去物業(yè)協(xié)商或者和原業(yè)主協(xié)商，完成拖欠費用繳納后才能順利入住。這里主要包括水、電、燃氣、供暖、電話、有線電視等拖欠的費用。