北京法拍房資訊 作者：鯨哥
來源：北京法拍房資訊（ID：reitowin）
去年，河南鄭州的張女士花160萬元通過司法拍賣的方式拍得了一套房子，當(dāng)準(zhǔn)備裝修時(shí)，物業(yè)公司發(fā)送了一張催繳物業(yè)費(fèi)通知單，要求其繳納2011年1月至2020年9月期間50多萬的物業(yè)管理費(fèi)，其中有9萬多元物業(yè)費(fèi)，41萬多元滯納金，遂與物業(yè)公司產(chǎn)生爭議。
本案中，拍賣前的法院公告已經(jīng)明確告知需要承擔(dān)房屋所欠的物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容，張女士并未提出異議而選擇購買，視為同意支付此部分費(fèi)用，所以應(yīng)當(dāng)支付告知中明確的此部分費(fèi)用。
但是法院公告并未提及滯納金，物業(yè)公司要求張女士承擔(dān)的要求缺乏法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。
在向張女士催收費(fèi)用后，物業(yè)公司私自斷電的行為沒有法律依據(jù)，如果認(rèn)為有爭議，應(yīng)該通過法律訴訟等途徑進(jìn)行解決。
此事件提醒大家，通過司法拍賣途徑買受物資，必須認(rèn)真閱讀風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)拍賣標(biāo)的物可能存在欠費(fèi)等情況，可以先作調(diào)查了解情況，在明確隱含的其他費(fèi)用后方?jīng)Q定是否參與拍賣，而不是興沖沖地先下手為強(qiáng)。
法拍房市場一片火熱，想入局“撿漏”的購房者越來越多。剛需族渴望安居樂業(yè)，低價(jià)誘惑的法拍房為一大部分群體降低了購房門檻、提升居住品質(zhì)；投資人士看好樓市，希望通過固定資產(chǎn)對(duì)抗通貨膨脹。
隨著法拍房的關(guān)注者越來越多，大家慢慢也開始認(rèn)識(shí)到前期盡調(diào)對(duì)購買法拍房有著很大的指導(dǎo)作用，不但能繞過絕大多數(shù)的坑，也能更好地規(guī)劃自己的購房資金。
法院在司法拍賣時(shí)，會(huì)對(duì)拍賣標(biāo)的情況進(jìn)行公示。一般是制式的文件內(nèi)容，細(xì)節(jié)處略有區(qū)別，特別提示的內(nèi)容會(huì)以醒目的紅色或加粗的字體進(jìn)行展示，法院公告具有相應(yīng)的法律效力。
競買人需要注意看樣時(shí)間、競拍時(shí)間、競拍規(guī)則、瑕疵擔(dān)保責(zé)任說明、支付尾款時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)方式等。
尾款支付時(shí)間根據(jù)拍賣房源或執(zhí)行法院的不同而有所差異，少則1-3個(gè)自然日，多則30個(gè)自然日，通常為10-15個(gè)自然日。拍賣中的競買人必須在這個(gè)時(shí)間內(nèi)把資金打入法院指定銀行賬戶中。
如果買受人以貸款方式進(jìn)行購買，一定提前做好貸款的預(yù)審和面簽，確保銀行放款時(shí)間在法院規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)。
另外關(guān)于稅費(fèi)以及上述新聞中相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)的繳納，法院公告中不會(huì)顯示具體的金額，這個(gè)時(shí)候需要買受人提前準(zhǔn)備，做好盡調(diào)，計(jì)算好購房成本及出價(jià)預(yù)算再進(jìn)行參拍。
競買人如果有意向參與房屋競拍，一定要做好盡調(diào)，充分了解房屋情況，并進(jìn)行一定的心理價(jià)位預(yù)估。不要一時(shí)頭腦發(fā)熱，沖動(dòng)競拍。一旦選擇悔拍，很可能將承擔(dān)法律責(zé)任。
如果競買人對(duì)于房屋有其他的特殊要求的，一定要自己去看房子，了解自己所關(guān)心的問題。如果拿不準(zhǔn)可以委托專業(yè)法拍房助拍機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，以保證更加全面地了解房屋情況。
通常要獲得以上的盡調(diào)信息，都需要花很大精力，動(dòng)用不少信息渠道，比如現(xiàn)場走訪、法院咨詢、房管部門調(diào)檔、物業(yè)咨詢等等，足以可見盡調(diào)并不是一件十分簡單的工作，如果個(gè)人沒有精力或足夠知識(shí)儲(chǔ)備，還是不建議自己調(diào)查，最好讓專業(yè)法拍服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成。
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