作者：姚文杰

來(lái)源：資產(chǎn)界（ID：npazone）

隨著地方資產(chǎn)管理公司、民間投資者、外資機(jī)構(gòu)、均向傳統(tǒng)不良資產(chǎn)進(jìn)軍，逐鹿于本輪經(jīng)濟(jì)周期下的萬(wàn)億不良資產(chǎn)市場(chǎng)。資金的涌入，造就了一個(gè)個(gè)高價(jià)格的資產(chǎn)包，提高了銀行出包的底價(jià)。作為承接銀行一級(jí)市場(chǎng)包的資產(chǎn)管理公司，科學(xué)的進(jìn)行不良資產(chǎn)商業(yè)化定價(jià)，是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是后續(xù)處置的保障。下面結(jié)合具體實(shí)務(wù)對(duì)不良資產(chǎn)包定價(jià)進(jìn)行探討：

一、抵（質(zhì)）押債權(quán)定價(jià)

在不良資產(chǎn)包實(shí)務(wù)中，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的分析是最為重要的環(huán)節(jié)。通常而言，資產(chǎn)包中一般抵（質(zhì)）押擔(dān)保類債權(quán)與純保證類債權(quán)混搭，而抵（質(zhì)）押債權(quán)構(gòu)成了資產(chǎn)包價(jià)格的基石，因此該類債權(quán)的定價(jià)最為核心，也最關(guān)鍵，對(duì)于資產(chǎn)包的整體定價(jià)尤為重要。

（一）常規(guī)不動(dòng)產(chǎn)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的確定

1、房地一并抵押

（1）商業(yè)、住宅、辦公用途土地及地上房產(chǎn)

若房產(chǎn)基本可覆蓋土地，且房產(chǎn)具有使用價(jià)值，則僅計(jì)算房產(chǎn)價(jià)值，土地價(jià)值無(wú)需另行計(jì)算（土地價(jià)值此時(shí)已包含在房產(chǎn)價(jià)值內(nèi)）。

若房產(chǎn)部分覆蓋土地，且該部分房產(chǎn)具有使用價(jià)值，除計(jì)算房產(chǎn)價(jià)值外，同時(shí)應(yīng)考慮剩余未被覆蓋土地部分價(jià)值。

若房產(chǎn)占地面積非常小，且已失去利用價(jià)值，則僅計(jì)算土地價(jià)值。

（2）工業(yè)用途土地及地上房產(chǎn)

若土地有房產(chǎn)（無(wú)論完全覆蓋或部分覆蓋），且可持續(xù)使用，則先計(jì)算土地價(jià)值，再利用成本法計(jì)算房產(chǎn)價(jià)值，二者相加。

若房產(chǎn)占地面積非常小，且已失去利用價(jià)值，則僅計(jì)算土地價(jià)值。

2、土地使用權(quán)價(jià)值判定

對(duì)于土地使用權(quán)價(jià)值判定，首選市場(chǎng)比較法，即通過(guò)周邊區(qū)域相似物業(yè)的成交案例的收集，再根據(jù)區(qū)位、面積、形狀、地質(zhì)條件等因素的對(duì)比分析，從而得出抵押物的價(jià)值。對(duì)于數(shù)據(jù)來(lái)源，通?？赏ㄟ^(guò)以下幾個(gè)途徑獲取：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)：http://www.landchina.com，中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)：http://www.landvalue.com.cn，淘寶司法拍賣：https://sf.taobao.com

近年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，土地市場(chǎng)火熱，對(duì)于住宅、商業(yè)、辦公等用途土地使用權(quán)，其成交案例較為容易獲??；而對(duì)于工業(yè)用地，部分地塊所處位置較為偏遠(yuǎn)，難以找到合適的比較案例，在此情形下，分公司一般通過(guò)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)、征地區(qū)片價(jià)或《全國(guó)工業(yè)用地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)獲取其市場(chǎng)價(jià)值。

3、房產(chǎn)價(jià)值判定

針對(duì)商業(yè)、住宅、辦公用途的房產(chǎn)，同樣優(yōu)選市場(chǎng)比較法；其成交案例通常通過(guò)以下途徑獲?。?/span>

搜房網(wǎng)：www.fang.com及其他房產(chǎn)中介網(wǎng)站

淘寶司法拍賣：https://sf.taobao.com

其中，在商業(yè)用途的房產(chǎn)價(jià)值測(cè)算時(shí)，通過(guò)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，以下樓層修正系數(shù)供項(xiàng)目人員參考使用：

針對(duì)成交案例難以獲取的房產(chǎn)，一般采用成本法（即工程造價(jià)×成新率）確定其價(jià)值。通過(guò)查詢“中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)”及對(duì)工程造價(jià)相關(guān)信息的搜集，針對(duì)不同用途的房產(chǎn)，以下指導(dǎo)價(jià)格作為參考：

在匡算在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，通常采用“市場(chǎng)價(jià)（工程造價(jià)）×完工程度”的方法來(lái)確定。

（二）非常規(guī)不動(dòng)產(chǎn)的定價(jià)

1、房地未一并抵押，但未抵押至第三方名下

根據(jù)《物權(quán)法》第182條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”

此時(shí)，應(yīng)視不同情況區(qū)分對(duì)待：

若僅土地辦理了抵押，則可視為房、地整體辦理了抵押，對(duì)房、地均享有優(yōu)先受償權(quán)，其價(jià)值計(jì)算方法與房地產(chǎn)一并抵押相同。

若僅房產(chǎn)辦理了抵押，則僅考慮其占用范圍的土地的價(jià)值，不能將所有土地均納入優(yōu)先受償范圍。

2、房地未一并抵押，且分別抵押至不同權(quán)利人名下

根據(jù)《物權(quán)法》第199條：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！?/span>

房產(chǎn)與土地抵押至不同債權(quán)人名下雖與物權(quán)法相悖，但現(xiàn)實(shí)盡調(diào)中確實(shí)存在此類問(wèn)題。針對(duì)該問(wèn)題處理原則：

若土地抵押登記在先，則房產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)；

若房產(chǎn)抵押登記在先，且房產(chǎn)占滿土地，則土地抵押權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)；若房產(chǎn)未占滿土地，則房產(chǎn)抵押權(quán)人僅針對(duì)房產(chǎn)及所占范圍土地享有優(yōu)先受償權(quán)，土地抵押權(quán)人對(duì)剩余土地享有優(yōu)先受償權(quán)。

3、劃撥土地抵押及劃撥土地房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}

根據(jù)原國(guó)土資源部于2004年1月15日發(fā)布的《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2004]9號(hào)），以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。因此劃撥土地使用權(quán)抵押在法律效力上并無(wú)障礙，但是劃撥土地使用權(quán)變現(xiàn)的話須向政府補(bǔ)交一定的出讓金。目前土地出讓金的支付全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參考《河南省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第41條：“補(bǔ)交或抵交的土地使用權(quán)出讓金，由縣級(jí)以上人民政府按宗地地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于宗地地價(jià)的40%?！睋?jù)上，如果河南區(qū)域抵押物是劃撥土地使用權(quán)或者是劃撥地上房產(chǎn)的話，在抵押物定價(jià)時(shí)至少要扣除地價(jià)（同區(qū)域出讓地標(biāo)準(zhǔn)）的40%。就全國(guó)范圍而言，具體仍要看當(dāng)?shù)爻鲎尳鸬南嚓P(guān)政策。

4、抵押不動(dòng)產(chǎn)存在租約情況

根據(jù)《物權(quán)法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。

此種情形下，必須關(guān)注出租與抵押登記的時(shí)間先后，若抵押在前，則不考慮租約；若抵押在后，看能否有證據(jù)證明租約惡意倒簽；如果存在惡意倒簽的行為，則可行使撤銷權(quán)；如無(wú)，則應(yīng)當(dāng)充分考慮租約對(duì)抵押物價(jià)值的影響。

（三）其他抵質(zhì)押資產(chǎn)價(jià)值的判定

1、具有公益性質(zhì)的抵押物

全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)辦公室于2009年12月1日向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳的復(fù)函（法工辦發(fā)[2009]231號(hào)）認(rèn)為，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，只是投資渠道上不同，其公益屬性是一樣的。私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也屬于社會(huì)公益設(shè)施，按照《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，不得抵押。

因此，即使是私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院所提供的抵押物，因其公益性質(zhì)，所對(duì)應(yīng)的合同面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)該類抵押物價(jià)值應(yīng)審慎判斷。

2、林權(quán)抵押物

對(duì)于林權(quán)提供抵押的債權(quán)資產(chǎn)盡調(diào)中不時(shí)可以遇到，但對(duì)其價(jià)值較難判斷。參見(jiàn)淘寶司法拍賣，針對(duì)林權(quán)價(jià)值的評(píng)估從100到2500元/畝不等，且多以流拍為主。

3、機(jī)器設(shè)備抵押物

對(duì)于機(jī)器設(shè)備類抵押物，由于所在企業(yè)停產(chǎn)等因素，加之其專用性較強(qiáng)，因此其變現(xiàn)往往存在較大的難度。因此，確定該類資產(chǎn)價(jià)格時(shí)一般不考慮其價(jià)值，但若成新度較高，且較為技術(shù)先進(jìn)，仍在使用中，可適當(dāng)考慮，必要時(shí)可借助專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定。

4、抵押物被刑事查封

須關(guān)注抵押不動(dòng)產(chǎn)是否是以違法犯罪所得購(gòu)置。如是，則抵押物面臨被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)；即使不是，根據(jù)“先刑后民”原則，抵押物處置仍可能遙遙無(wú)期。

（四）變現(xiàn)折扣率的確定

以上為抵（質(zhì)）押物市場(chǎng)價(jià)值確定的主要方式，但其實(shí)際成交價(jià)格往往與市場(chǎng)價(jià)值存在一定的折扣，部分押品需要多次拍賣才能拍賣成功。因此在確定抵（質(zhì)）押物回收價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮一定的變現(xiàn)折扣率。根據(jù)2017年１月１日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定（法釋〔2016〕18號(hào)）》，起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十。一次拍賣流拍后再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十。再次拍賣流拍的，可以依法在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)變賣。變賣失敗后可要求以物抵債。據(jù)此估算如果實(shí)施以物抵債，則抵債價(jià)格最低為市場(chǎng)價(jià)值的56%?？紤]抵債后再次轉(zhuǎn)讓需額外支付轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，故需考慮10%的綜合稅費(fèi)折扣，故變現(xiàn)折扣率區(qū)間應(yīng)當(dāng)位于51-100%。在具體操作過(guò)程中，根據(jù)抵（質(zhì)）押物的性質(zhì)、用途等因素，參考與評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體做法，分公司的實(shí)際操作為針對(duì)住宅類不動(dòng)產(chǎn)押品的變現(xiàn)折扣不低于65%，商業(yè)不低于60%，工業(yè)不低于55%，機(jī)器設(shè)備不低于20%。

二、無(wú)抵（質(zhì)）押擔(dān)保債權(quán)定價(jià)分析思路

無(wú)抵（質(zhì)）押擔(dān)保債權(quán)的定價(jià)一直是不良資產(chǎn)投資定價(jià)的難題，但此部分估值又恰成為定價(jià)能力的體現(xiàn)。在資產(chǎn)包價(jià)格上漲的市場(chǎng)情況下，對(duì)每個(gè)定價(jià)細(xì)節(jié)的研究是可能成為成敗的關(guān)鍵，客觀的、了解更多信息后準(zhǔn)確的定價(jià)是責(zé)任心以及能力的體現(xiàn)。對(duì)無(wú)抵（質(zhì)）押擔(dān)保債權(quán)，通?？蓮囊韵路矫孢M(jìn)行具體分析：

1、主債務(wù)人、保證人除抵押物外的有效資產(chǎn)存量以及且是否首封，銀行起訴時(shí)是否對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行查封，是否有他人查封，該部分財(cái)產(chǎn)是否辦理按揭或抵押，上述因子均顯著影響無(wú)抵押擔(dān)保債權(quán)的回收率。若銀行首封流通性較好的財(cái)產(chǎn)且經(jīng)查冊(cè)暫無(wú)他人查封的，或辦理按揭的，則可判斷有一定的償還能力。

2、主債務(wù)人、保證人的對(duì)外涉訴或整體負(fù)債情況。該部分情況，一方面可從銀行人員口述、網(wǎng)絡(luò)司法公開了解，二可從財(cái)產(chǎn)的多輪候查封情況了解。若主債務(wù)人、保證人涉及大量訴訟或已被列為失信被執(zhí)行人，則定價(jià)時(shí)需較慎重。

3、無(wú)抵押物的債權(quán)中主債務(wù)人、保證人是否正常經(jīng)營(yíng)或正常生活，針對(duì)債權(quán)的還款意愿。

4、無(wú)抵押物的債權(quán)中主債務(wù)人、保證人所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、不良資產(chǎn)投資活躍度、司法環(huán)境、債務(wù)人逃廢債傾向。

三、不良資產(chǎn)定價(jià)思考

不良資產(chǎn)包業(yè)務(wù)是一門知識(shí)高速更新的經(jīng)驗(yàn)學(xué)科，它與經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展密切相關(guān)，要求極強(qiáng)的對(duì)區(qū)域、行業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格起伏的敏感性，以及利用權(quán)威的法律法規(guī)與債務(wù)人都斗智斗勇。對(duì)資產(chǎn)管理公司而言，既承擔(dān)著維護(hù)金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的政策職能，又要求從不良資產(chǎn)包中“沙里淘金”，發(fā)現(xiàn)提升價(jià)值。因而，除去以上具體定價(jià)方式的探討，仍需關(guān)注如下問(wèn)題：

1、不良資產(chǎn)包商業(yè)化收購(gòu)定價(jià)是一個(gè)統(tǒng)一的整體，在確定收購(gòu)資產(chǎn)包之前，需理清收購(gòu)目標(biāo)，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)包背景及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)合作方進(jìn)行分析，從而確定最終報(bào)價(jià)。

2、在現(xiàn)實(shí)中各方針對(duì)抵（質(zhì)）押擔(dān)保債權(quán)對(duì)該類資產(chǎn)的價(jià)值判斷相差無(wú)幾，而無(wú)抵押擔(dān)保債權(quán)類的定價(jià)將成為不良資產(chǎn)投資者差異化競(jìng)爭(zhēng)的體現(xiàn)，該類債權(quán)的定價(jià)往往成為不良資產(chǎn)包盈利的關(guān)鍵。

3、資產(chǎn)包收購(gòu)定價(jià)中退出渠道的設(shè)計(jì)，也是決定處置周期、處置費(fèi)用等定價(jià)時(shí)的重要因素，較之他人更進(jìn)一步的思考往往是決定成敗的重要因素。

4、對(duì)于資產(chǎn)包和單戶債權(quán)之間關(guān)系的理解仍需深入分析，整包收購(gòu)時(shí)，各個(gè)單戶價(jià)格如何分配，價(jià)值如何取舍，也是需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“姚文杰”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 不良資產(chǎn)老兵談資產(chǎn)包定價(jià)策略