丁祖昱評樓市 
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作者：CRIC編輯部
來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
“疫情以來，房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，去化成為房企第一要務(wù)，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短暫的復蘇階段，如今市場熱度穩(wěn)步回落，至2021年9月，傳統(tǒng)“金九”爽約，即便房企推盤積極性較高，成交頹勢難以逆轉(zhuǎn)。
高壓之下，百城商品住宅庫存量截止9月末突破6億平方米大關(guān)，同環(huán)比雙增，成交動能明顯不足，去化周期也由上月末的13.04個月上漲至14.92個月，且顯著高于2020年同期水平。
由于需求端大幅收縮，重點城市二手住宅去化難度增加，據(jù)易居研究院監(jiān)測，三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴大至37.0%，平均去化周期拉長至17.9個月，環(huán)比大增20.6%。
值得注意的是，三四線去庫存壓力陡增，狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅各能級城市排在首位，顯著超百城平均，庫存風險開始浮出水面?！?br/>
01
百城商品住宅庫存突破6億平
三季度以來，信貸政策收緊，熱點城市調(diào)控“高壓”，樓市成交仍延續(xù)下行走勢，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步回升態(tài)勢，突破6億平大關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長2%。
不同能級城市呈現(xiàn)差異化行情。
一線城市環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，主要原因是9月供應(yīng)大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動不大，基本與上月持平；三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場下行壓力下，庫存風險持續(xù)加劇。
圖：百城2019年以來商品住宅
庫存量變動情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體城市而言，一線城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，總體保持供不應(yīng)求格局；北京環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期；廣州、深圳迎來了階段性放量，狹義庫存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。
二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著。
三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：欽州、衡陽、臨沂、岳陽、瀘州、淄博等城市庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，狹義庫存穩(wěn)步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制。此外，部分長三角城市迎來輪動行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在40%以上。
圖：2021年9月末商品住宅
庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從廣義庫存來看，仍然持續(xù)高位。
2021年9月末，廣義庫存達到37.8億平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%。市場下行壓力下，狹義庫存同環(huán)比齊增，廣義庫存微降與房企開工意愿回升密切相關(guān)，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，9月單月房屋新開工面積為17442萬平，環(huán)比上漲5%，可見與搶收業(yè)績相比，房企更傾向于抓回款，逐步加快開工進度，以保證年內(nèi)資金流回正。
02
庫存消化周期增加至14.9個月
市場下行壓力加劇，成交持續(xù)遇冷，加之9月末狹義庫存穩(wěn)步上揚，導致去化周期加速上行，較8月末的13.04個月上漲至14.92個月。
不同能級城市均保持上揚。一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期由降轉(zhuǎn)增，上行至11.78個月，同比上漲6%，高于去年同期。
其中，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個月，庫存風險相對較小。而上海是四城狹義庫存唯一環(huán)比回落的城市，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調(diào)控層層加碼下，新房市場逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長，使得置換需求被壓抑，成交增長動能略有不足，去化周期增至5.36個月，仍顯著低于去年同期。
30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽、長春4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。
從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽、長春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。
三四線城市由于供過于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個月，高于百城平均。反觀下跌城市以東南沿海三四線為主，比如德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達30個月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風險依舊較大。
圖：2021年9月末商品住宅
庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03
重點20城二手住宅去化周期拉長
從二手住宅存量市場來看，2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓。
易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2021年三季度末，全國60個城市的二手住宅庫存量（掛牌量）為320.2萬套，較二季度末增長8.6%。
分能級來看，一二三線城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點二線城市近期受調(diào)控政策影響較大，因此二手住宅市場降溫明顯；三四線城市二手住宅市場降溫已超過兩年，現(xiàn)有庫存增速相對放緩。
實際上，三季度以來，多城發(fā)布二手房指導價機制，調(diào)控力度持續(xù)升級，市場交易迅速轉(zhuǎn)冷，需求端承壓，易居研究院監(jiān)測的重點20城二手住宅成交情況，三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑，截至季度末，成交總量同比降幅已擴大至37.0%，預(yù)計四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。
從20城二手住宅去化周期來看，易居研究院通過以“庫存/近12個月平均銷量”計算，截至三季度末，20城二手住宅去化周期為17.9個月，環(huán)比漲幅達到20.6%。5月以來，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)4個月增長，且8、9月開始加速拉長。
預(yù)計，部分熱點城市如武漢、廈門、無錫、南昌9月房價轉(zhuǎn)跌的可能性較高。
圖：2021年前三季度20城
二手住宅去化周期和環(huán)比增速
數(shù)據(jù)來源：各地房管局 易居研究院
整體來看，狹義整體庫存仍將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，廣義庫存預(yù)期將高位持穩(wěn)。
實際上，樓市成交增長動能轉(zhuǎn)弱，供過于求將加劇庫存積壓，不過城市間分化將持續(xù)加劇，一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性。
未來，庫存壓力將集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，部分人口凈流出，且商品住宅消化周期均在30個月以上的三四線城市，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。
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