被執(zhí)行人如何用被查封的財(cái)產(chǎn)融資

《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》（法發(fā)〔2019〕35號(hào)）明確為充分發(fā)揮查封財(cái)產(chǎn)融資功能，賦予被保全人或被執(zhí)行人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資的權(quán)利。

人民法院查封財(cái)產(chǎn)后，被保全人或被執(zhí)行人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資的，按照下列情形分別處理：

（1）保全查封財(cái)產(chǎn)后，被保全人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資替換查封財(cái)產(chǎn)的，在確保能夠控制相應(yīng)融資款的前提下，可以監(jiān)督被保全人按照合理價(jià)格進(jìn)行融資。

（2）執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資清償債務(wù)，經(jīng)執(zhí)行債權(quán)人同意或者融資款足以清償所有執(zhí)行債務(wù)的，可以準(zhǔn)許。

被保全人或被執(zhí)行人利用查封財(cái)產(chǎn)融資，出借人要求先辦理財(cái)產(chǎn)抵押或質(zhì)押登記再放款的，人民法院應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好財(cái)產(chǎn)解封、抵押或質(zhì)押登記等事宜，并嚴(yán)格控制融資款。

在四川省高級(jí)人民法院作出的《成都鴻順置業(yè)有限公司、成都市金色谷農(nóng)資有限責(zé)任公司其他案由執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》（（2020）川執(zhí)復(fù)397號(hào)）案件中，復(fù)議申請(qǐng)人成都鴻順置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻順公司，被執(zhí)行人）、成都市金色谷農(nóng)資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金色谷公司，申請(qǐng)執(zhí)行人）不服四川省資陽市中級(jí)人民法院（2020）川20執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定，向高級(jí)法院申請(qǐng)復(fù)議。

四川省資陽市中級(jí)人民法院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司與被執(zhí)行人鴻順公司、四川省百森融資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱百森公司）、四川振農(nóng)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱振農(nóng)公司）、楊秀菊、張巨萍、成都碧瑰源物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱碧瑰源物業(yè)公司）、成都碧瑰源投資管理咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱碧瑰源投資公司）、成都廣連建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣連建司）借款合同糾紛一案中，鴻順公司向該院提交執(zhí)行異議申請(qǐng)書，請(qǐng)求該院依法解除對(duì)異議人鴻順公司銀行賬戶（賬號(hào)6510××××5125，開戶行浙商銀行股份有限公司成都錦江支行，以下簡(jiǎn)稱浙商銀行錦江支行）的凍結(jié)措施，以及解除對(duì)鴻順公司開發(fā)的“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目40套住宅房產(chǎn)的查封措施。承諾將鴻順公司開發(fā)的“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目9號(hào)樓未抵押未查封的商業(yè)房產(chǎn)中，用高于執(zhí)行標(biāo)的20%的商業(yè)房產(chǎn)來置換本案已經(jīng)查封的40套住宅房屋及凍結(jié)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

被執(zhí)行人鴻順公司異議稱：1.“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目是位于成都市武侯區(qū)××的商住綜合體項(xiàng)目，所涉土地建筑面積達(dá)25萬平方米，是武侯區(qū)政府重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目。因“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目自2004年開工以來爛尾多年，在此期間，經(jīng)成都市政府、人大、武侯區(qū)委、區(qū)政府和區(qū)政法委等領(lǐng)導(dǎo)部門多次協(xié)調(diào)，最終于2019年9月才動(dòng)員由通號(hào)建設(shè)集團(tuán)第一工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱通號(hào)建司）作為施工單位修建該爛尾樓工程。為保障該項(xiàng)目工程的順利修建和按期完工，根據(jù)政府部門的協(xié)調(diào)和施工單位通號(hào)建司的要求以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)異議人鴻順公司收取的預(yù)售房屋款項(xiàng)由成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行專門監(jiān)管，并由各方協(xié)商一致指定了專門的銀行監(jiān)管賬戶（即執(zhí)行法院凍結(jié)的賬戶），且該賬戶的資金只能用于該項(xiàng)目的修建和支付農(nóng)民工工資。執(zhí)行法院對(duì)該監(jiān)管賬戶凍結(jié)后，將直接造成鴻順公司無法向施工單位支付工程款和農(nóng)民工工資，嚴(yán)重影響了鴻順公司對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而導(dǎo)致施工單位停止施工和該項(xiàng)目再次爛尾、崩盤。2.案涉“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目在2020年8月取得第一期預(yù)售許可證，在剛銷售70余套房屋后，執(zhí)行法院即對(duì)40套住宅房屋進(jìn)行了查封（其中有20套房屋是剛銷售出去，因系統(tǒng)障礙未來得及辦理備案手續(xù)），這將直接導(dǎo)致該樓盤房屋無法正常銷售（因?yàn)橐庥?gòu)買該樓盤房屋的消費(fèi)者一旦查詢到存在被法院查封情形，可能會(huì)放棄購(gòu)買的想法），從而導(dǎo)致項(xiàng)目資金無法回籠，資金鏈斷裂后就會(huì)影響工程的修建和農(nóng)民工工資的支付，最后是導(dǎo)致該項(xiàng)目再次停工、爛尾，最終執(zhí)行法院查封的40套房屋也無法執(zhí)行。同時(shí)，執(zhí)行法院的該查封行為將會(huì)造成一系列的連鎖反應(yīng)和嚴(yán)重問題。3.鴻順公司自愿提供高于本案執(zhí)行標(biāo)的20%的未抵押未查封（即無任何權(quán)利瑕疵）的“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目9號(hào)樓商業(yè)房產(chǎn)作為置換物，以供執(zhí)行法院執(zhí)行本案和確保申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。具體置換房產(chǎn)的樓層、房號(hào)、面積、備案價(jià)格待執(zhí)行法院批準(zhǔn)異議人的請(qǐng)求后，異議人鴻順公司另行提供給執(zhí)行法院審核并與債權(quán)人協(xié)商確定。4.根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》和《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》的相關(guān)規(guī)定，人民法院對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的查封或賬戶的凍結(jié)應(yīng)當(dāng)以不影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為基本前提，能“活封”的原則上不能“死封”，能用其他財(cái)產(chǎn)確保債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的，原則不能“死封”企業(yè)的生產(chǎn)資金來源渠道和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)賬戶。結(jié)合本案，執(zhí)行法院的前述兩項(xiàng)保全措施嚴(yán)重影響了鴻順公司對(duì)該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和銷售活動(dòng)，也將導(dǎo)致建設(shè)方的停止施工和該樓盤的再次爛尾，最終會(huì)導(dǎo)致鴻順公司無法向購(gòu)房戶交房和鴻順公司的所有債權(quán)人再次查封該爛尾樓在建工程和土地使用權(quán)，從而影響社會(huì)的穩(wěn)定和本案申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2020年9月18日，鴻順公司、被執(zhí)行人張巨萍向執(zhí)行法院提出，被凍結(jié)賬戶是預(yù)售房專項(xiàng)賬戶，屬監(jiān)管賬戶，提出用取得預(yù)售許可的辦公用房置換。金色谷公司拒絕其要求，不同意置換。其后，鴻順公司、被執(zhí)行人張巨萍等多次向執(zhí)行法院及有關(guān)部門提交《緊急情況反映》《關(guān)于避免群體性不穩(wěn)定事件發(fā)生的緊急情況反映》《監(jiān)管協(xié)議》《雙楠悅天地逸都項(xiàng)目封閉運(yùn)行協(xié)議》《申請(qǐng)書》《置換的商業(yè)房產(chǎn)信息》等材料，要求解除賬戶凍結(jié)和房屋查封，置換成其提供的商業(yè)房產(chǎn)。2020年9月24日，金色谷公司向執(zhí)行法院提交申請(qǐng)書，請(qǐng)求劃撥凍結(jié)款項(xiàng)，拍賣查封房產(chǎn)。

執(zhí)行法院于2020年9月28日立案受理金色谷公司的恢復(fù)執(zhí)行申請(qǐng)，案號(hào)（2020）川20執(zhí)恢42號(hào)。

執(zhí)行法院分別于2020年9月22日、10月29日兩次召開聽證會(huì)，并組織鴻順公司、金色谷公司以及被執(zhí)行人張巨萍等進(jìn)行協(xié)商，均因雙方意見分歧大，未能達(dá)成一致意見。

2020年10月27日，鴻順公司向執(zhí)行法院提交了案涉已查封20套住宅的認(rèn)購(gòu)書、交款收據(jù)等，稱該20套住宅在執(zhí)行法院查封前已銷售，請(qǐng)求解除查封。經(jīng)審查，其中2套為該院查封后銷售。2020年11月2日，鴻順公司向執(zhí)行法院提交用于置換的“雙楠悅天地逸都”9#樓辦公用房樓盤表一份。

2020年11月12日，執(zhí)行法院作出（2020）執(zhí)恢42號(hào)執(zhí)行裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書，于同月13日解除了已認(rèn)購(gòu)的20套房屋的查封。

四川省資陽市中級(jí)人民法院認(rèn)為，鴻順公司應(yīng)當(dāng)按照生效裁判文書確定內(nèi)容自覺履行金錢給付義務(wù)。因其未自覺履行義務(wù)而導(dǎo)致權(quán)利人向該院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，繼而產(chǎn)生的一系列執(zhí)行行為和采取的相關(guān)執(zhí)行措施均符合法律規(guī)定。從鴻順公司提出異議請(qǐng)求自述內(nèi)容看，該院采取執(zhí)行措施的標(biāo)的系案件被執(zhí)行人鴻順公司銀行賬戶和其開發(fā)的商品房項(xiàng)目，即執(zhí)行標(biāo)的物正確；從實(shí)施執(zhí)行措施中采取的方式和是否超執(zhí)行標(biāo)的看，該院采取凍結(jié)其銀行賬戶存款5330萬元（實(shí)施執(zhí)行措施時(shí)凍結(jié)13025015.73元），同時(shí)查封其預(yù)售商品房40套的執(zhí)行措施，控制措施金額及查封財(cái)產(chǎn)價(jià)值與本案申請(qǐng)執(zhí)行金額大體相當(dāng)，該院在執(zhí)行中未進(jìn)行超標(biāo)的凍結(jié)和查封，即執(zhí)行程序合法。鴻順公司以案涉標(biāo)的涉及穩(wěn)定并提出變更執(zhí)行措施，要求解除對(duì)其銀行賬戶全部資金凍結(jié)和對(duì)其預(yù)售商品房查封，更換為用其開發(fā)的高于現(xiàn)有查封商品房20%的其他商品房進(jìn)行替換查封的意見，經(jīng)該院聽證并組織當(dāng)事人各方進(jìn)行調(diào)解，未能達(dá)成一致意見。鴻順公司主張?jiān)撛簝鼋Y(jié)的案涉銀行賬戶及其存款，系相關(guān)政府職能部門確定的專門用于項(xiàng)目修建和支付農(nóng)民工工資的監(jiān)管賬戶，從其所舉證據(jù)和查明事實(shí)看，該異議主張理由部分成立。該院認(rèn)為，案涉銀行賬戶及其存款雖經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確定為監(jiān)管賬戶，但該行政行為并不排斥、對(duì)抗人民法院執(zhí)行行為，人民法院依法執(zhí)行被執(zhí)行人鴻順公司財(cái)產(chǎn)及其存款的執(zhí)行行為及措施并無不當(dāng)。由于案涉賬戶凍結(jié)后，該賬戶存款隨著鴻順公司預(yù)售商品房數(shù)量增加而增加，適當(dāng)執(zhí)行案涉賬戶存款不會(huì)影響鴻順公司其他債務(wù)處分。該院在調(diào)查、聽證及調(diào)解基礎(chǔ)上，為平衡當(dāng)事人各方利益，對(duì)鴻順公司申請(qǐng)解除對(duì)案涉銀行賬戶凍結(jié)的請(qǐng)求予以部分支持，該院可按照2020年9月16日凍結(jié)的13025015.73元金額，執(zhí)行扣劃給本案申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司后，解除對(duì)該案涉銀行賬戶的凍結(jié)措施。對(duì)于異議人（被執(zhí)行人鴻順公司）申請(qǐng)解除對(duì)案涉商品房查封的請(qǐng)求，該院根據(jù)查明的事實(shí)，在執(zhí)行中已經(jīng)解除對(duì)案涉查封房屋中20套商品房的查封措施，對(duì)該解除案涉商品房查封的措施予以認(rèn)可。對(duì)于鴻順公司主張用其他財(cái)產(chǎn)替換已查封商品房的請(qǐng)求，該院認(rèn)為，人民法院在依法保障權(quán)利人合法利益的前提下，應(yīng)當(dāng)兼顧各方當(dāng)事人利益平衡，鴻順公司提出的該異議請(qǐng)求，該院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第七條、第十六條第一款、第十七條第三項(xiàng)、第三十二條的規(guī)定，該院于2020年11月20日作出（2020）川20執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定：一、扣劃鴻順公司在浙商銀行錦江支行6510××××5125號(hào)賬戶存款13025015.73元給金色谷公司；二、解除對(duì)鴻順公司在浙商銀行錦江支行6510××××5125號(hào)賬戶的凍結(jié)；三、解除對(duì)鴻順公司所有的位于成都市××路××道××房屋（房屋唯一號(hào)：X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X）的查封；四、查封鴻順公司開發(fā)的“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目9號(hào)樓價(jià)值約5000萬元的房屋（查封房屋以協(xié)助執(zhí)行通知書載明的具體房號(hào)為準(zhǔn)）。

復(fù)議申請(qǐng)人、申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司認(rèn)為將查封的住宅置換為商業(yè)房產(chǎn)違法：1.鴻順公司一方面聲稱對(duì)40套住宅進(jìn)行查封將直接導(dǎo)致該樓盤房屋無法正常銷售（因?yàn)橐庥?gòu)買該樓盤房屋的消費(fèi)者一旦查詢到存在被法院查封的情形，可能會(huì)放棄購(gòu)買的想法），但另一方面又稱愿意提供該項(xiàng)目商業(yè)房產(chǎn)來供法院查封，但是商業(yè)房產(chǎn)查封同樣屬于強(qiáng)制執(zhí)行，與查封住宅并無性質(zhì)上的不同，且購(gòu)房者同樣可以在網(wǎng)上查到，為何查封商業(yè)房產(chǎn)就不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者放棄購(gòu)買呢？所以，該理由純屬借口。2.執(zhí)行法院裁定解除對(duì)賬戶的凍結(jié)并將查封的住宅置換為商業(yè)房產(chǎn)的理由是“人民法院在依法保障權(quán)利人合法利益的前提下，應(yīng)當(dāng)兼顧各方當(dāng)事人利益平衡”，但執(zhí)行法院的裁定根本就沒有“依法保障權(quán)利人合法利益”，也沒有明確說明是如何兼顧各方當(dāng)事人利益平衡的，也沒有說明哪部法律規(guī)定在強(qiáng)制執(zhí)行中可以“兼顧各方當(dāng)事人利益平衡”，而且可以不顧金色谷公司強(qiáng)烈反對(duì)，直接裁定將已查封的容易處置的住宅置換為難以處置的商業(yè)房產(chǎn)。3.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》第5條關(guān)于“查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免期限過長(zhǎng)影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益”的規(guī)定、第6條關(guān)于“充分發(fā)揮查封財(cái)產(chǎn)融資功能。人民法院查封財(cái)產(chǎn)后，被保全人或被執(zhí)行人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資的，按照下列情形分別處理：（1）保全查封財(cái)產(chǎn)后，被保全人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資替換查封財(cái)產(chǎn)的，在確保能夠控制相應(yīng)融資款的前提下，可以監(jiān)督被保全人按照合理價(jià)格進(jìn)行融資。（2）執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人申請(qǐng)用查封財(cái)產(chǎn)融資清償債務(wù)，經(jīng)執(zhí)行債權(quán)人同意或者融資款足以清償所有執(zhí)行債務(wù)的，可以準(zhǔn)許”的規(guī)定，該意見僅明確在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷售房屋，或者在確保能夠控制相應(yīng)融資款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人按照合理價(jià)格進(jìn)行融資。但是卻沒有規(guī)定法院可以用難以處置的商業(yè)房產(chǎn)來替換已經(jīng)查封的容易處置的住宅。即使按照該意見的規(guī)定，執(zhí)行法院也應(yīng)當(dāng)監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)自行銷售房屋或融資來歸還欠付金色谷公司的款項(xiàng)，而不是用根本就銷售不出去的商業(yè)房產(chǎn)來替換住宅。而且5000萬元商業(yè)房產(chǎn)其價(jià)值也難以認(rèn)定，如5000萬元商業(yè)房產(chǎn)無法變現(xiàn)或變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)低于5000萬元，而住宅已經(jīng)銷售完畢，沒有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，屆時(shí)金色谷公司將無法足額受償。可見，另行查封5000萬元商業(yè)房產(chǎn)沒有可操作性且極大地?fù)p害了金色谷公司的利益，也完全違背了《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》的規(guī)定。

執(zhí)行法院完全是以“善意文明執(zhí)行”為借口在消極執(zhí)行、拖延執(zhí)行。執(zhí)行法院在2020年9月16日就凍結(jié)了鴻順公司銀行賬戶并查封了40套房產(chǎn)，但在金色谷公司立即書面提出劃轉(zhuǎn)銀行存款并積極推進(jìn)案件執(zhí)行的申請(qǐng)后，在被執(zhí)行人沒有提出任何事實(shí)和法律依據(jù)的情況下，遲遲不向金色谷公司劃轉(zhuǎn)凍結(jié)款項(xiàng)并對(duì)查封的房產(chǎn)啟動(dòng)評(píng)估、拍賣程序，完全是在消極執(zhí)行、拖延執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》第2條明確規(guī)定：“人民法院在強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念過程中，要充分保障債權(quán)人合法權(quán)益，維護(hù)執(zhí)行權(quán)威和司法公信力，把強(qiáng)制力聚焦到對(duì)規(guī)避執(zhí)行、逃避執(zhí)行、抗拒執(zhí)行行為的依法打擊和懲處上來。要堅(jiān)決防止執(zhí)行人員以‘善意文明執(zhí)行’為借口消極執(zhí)行、拖延執(zhí)行，或者以降低對(duì)被執(zhí)行人影響為借口無原則促成雙方當(dāng)事人和解，損害債權(quán)人合法權(quán)益?！倍?，強(qiáng)制執(zhí)行本質(zhì)上是一種強(qiáng)制措施，它是救濟(jì)債權(quán)人合法權(quán)益的最后保障。債務(wù)人不履行生效裁判文書，法院就應(yīng)當(dāng)通過各種手段強(qiáng)制債務(wù)人履行。強(qiáng)制執(zhí)行重點(diǎn)在“強(qiáng)制”二字上，它不是雙方協(xié)商執(zhí)行，更不能以善意文明執(zhí)行為幌子消極執(zhí)行、亂執(zhí)行。綜上所述，鴻順公司提出的異議不成立，執(zhí)行法院的裁定不僅沒有事實(shí)和法律上的依據(jù)，還違反了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》和《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害了申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司的合法權(quán)益，請(qǐng)求依法支持金色谷公司的所有訴求，維護(hù)金色谷公司的合法權(quán)益。

高級(jí)法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)系：（一）應(yīng)否解除對(duì)預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施；（二）應(yīng)否解除對(duì)剩余20套住宅的查封措施。分別評(píng)述如下：

（一）應(yīng)否解除對(duì)預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施

根據(jù)本院查明的事實(shí)，執(zhí)行法院凍結(jié)的銀行賬戶系鴻順公司“雙楠悅天地逸都”項(xiàng)目《成都市商品房預(yù)售許可證》上載明的項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，賬戶上的資金來源于項(xiàng)目商品房預(yù)售款。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦法[2013]17號(hào)）要求，各地制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，確保商品房預(yù)售資金能夠用于工程施工建設(shè)，以保障購(gòu)房者的利益不受損害。由于開發(fā)商預(yù)售的商品房屬于期房，對(duì)于購(gòu)房者而言，具有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款明確規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！币虼?，商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶中的資金應(yīng)當(dāng)用于工程建設(shè)。

根據(jù)本院查明的事實(shí)，案涉項(xiàng)目尚未竣工，尚未取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》,項(xiàng)目商品房預(yù)售款總額尚未達(dá)到監(jiān)管額度，預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金尚不足以保障建設(shè)工程施工正常進(jìn)行，且項(xiàng)目土地使用權(quán)登記有抵押，目前項(xiàng)目土地上商品房的預(yù)售款亦不足以償還抵押權(quán)人等優(yōu)先權(quán)人的債權(quán)，本案申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司作為一般債權(quán)人，對(duì)項(xiàng)目商品房的預(yù)售款并不能優(yōu)先受償，金色谷公司請(qǐng)求在其債權(quán)范圍內(nèi)繼續(xù)凍結(jié)并扣劃預(yù)售款監(jiān)管賬戶中的款項(xiàng)用于償還其對(duì)鴻順公司享有的一般債權(quán)，條件尚不成就。即在目前商品房預(yù)售款總額尚不足以償還優(yōu)先權(quán)人債權(quán)的情況下，即使不解除對(duì)預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施，金色谷公司請(qǐng)求執(zhí)行法院扣劃預(yù)售款監(jiān)管賬戶中的款項(xiàng)用于償還其對(duì)鴻順公司的一般債權(quán)也不能得到支持。故在目前情況下解除對(duì)該項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施，對(duì)金色谷公司債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。在目前項(xiàng)目商品房預(yù)售款總額尚未達(dá)到監(jiān)管額度、尚不足以保證建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的情況下，執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人鴻順公司項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶中的資金采取凍結(jié)措施，執(zhí)行行為不當(dāng)，被執(zhí)行人鴻順公司請(qǐng)求解除對(duì)項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施，將預(yù)售款用于工程建設(shè)，符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款規(guī)定，應(yīng)予支持。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第一款“有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出解除查封、扣押、凍結(jié)裁定，并送達(dá)申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者案外人：……（六）人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押、凍結(jié)的其他情形”之規(guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)被執(zhí)行人鴻順公司項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施。執(zhí)行法院在未查清項(xiàng)目施工進(jìn)度、預(yù)售款監(jiān)管賬戶收支情況及余額以及抵押權(quán)人債權(quán)數(shù)額的情況下，作出（2020）川20執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定，裁定扣劃鴻順公司在浙商銀行錦江支行6510××××5125號(hào)賬戶存款13025015.73元給金色谷公司，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，依法應(yīng)予以撤銷。

（二）應(yīng)否解除對(duì)剩余20套住宅的查封措施

根據(jù)本院查明的事實(shí)，執(zhí)行法院在執(zhí)行中共計(jì)查封了鴻順公司40套住宅，異議審查過程中，執(zhí)行法院執(zhí)行實(shí)施部門于2020年11月13日解除了其中20套住宅的查封措施，目前剩余20套住宅仍處于查封狀態(tài)。因申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司對(duì)執(zhí)行法院解除20套住宅查封措施的執(zhí)行行為未提出執(zhí)行異議，故其在復(fù)議程序中請(qǐng)求恢復(fù)對(duì)已解封的20套住宅的查封措施，不屬于本案復(fù)議審查范圍。

對(duì)剩余20套住宅應(yīng)否解除查封，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》第5條“靈活采取查封措施。對(duì)能‘活封’的財(cái)產(chǎn)，盡量不進(jìn)行‘死封’，使查封財(cái)產(chǎn)能夠物盡其用，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。……（3）查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免期限過長(zhǎng)影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益”之規(guī)定，執(zhí)行法院查封剩余20套住宅，并不會(huì)影響鴻順公司對(duì)該20套住宅的銷售，被執(zhí)行人鴻順公司可以按照合理價(jià)格自行銷售，但該剩余20套住宅的預(yù)售款應(yīng)存入該商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，接受政府相關(guān)部門、監(jiān)管銀行以及各債權(quán)人組成的監(jiān)管小組的監(jiān)管，本案申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司有權(quán)了解該剩余20套住宅預(yù)售款的入賬情況及支出情況，該剩余20套住宅的預(yù)售款應(yīng)依法用于案涉項(xiàng)目工程建設(shè)。故被執(zhí)行人鴻順公司復(fù)議請(qǐng)求解除對(duì)剩余20套住宅的查封措施，于法無據(jù)，本院不予支持。申請(qǐng)執(zhí)行人金色谷公司復(fù)議請(qǐng)求繼續(xù)查封剩余20套住宅，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

另外，被執(zhí)行人鴻順公司提出用項(xiàng)目一期已取得預(yù)售許可的9號(hào)樓相應(yīng)價(jià)值的商業(yè)房產(chǎn)置換已被查封的住宅，該請(qǐng)求應(yīng)依法向執(zhí)行法院執(zhí)行實(shí)施部門提出，不屬于執(zhí)行行為異議、復(fù)議審查的范圍，對(duì)鴻順公司該項(xiàng)復(fù)議請(qǐng)求，本院不予審查。執(zhí)行案件交流微信號(hào)：13523578426。

綜上，四川省資陽市中級(jí)人民法院（2020）川20執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定認(rèn)定部分事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，裁定結(jié)論不當(dāng)，依法應(yīng)予以撤銷。金色谷公司和鴻順公司的部分復(fù)議理由成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第一款第六項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十三條第一款第三項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷四川省資陽市中級(jí)人民法院（2020）川20執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定；

二、責(zé)令四川省資陽市中級(jí)人民法院解除對(duì)成都市鴻順置業(yè)有限公司在浙商銀行股份有限公司成都錦江支行6510××××5125號(hào)賬戶內(nèi)資金的凍結(jié)措施。

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