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作者：初明峰鄭夢圓張款
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
公司股權(quán)系股東對公司包括財(cái)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的綜合性權(quán)益，與公司特定財(cái)產(chǎn)不具有對應(yīng)關(guān)系，故公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與公司特定財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓亦為兩獨(dú)立法律關(guān)系。在現(xiàn)行法律不禁止以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)對公司特定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，不宜對該轉(zhuǎn)讓行為的效力作出否定評價(jià)。
案情摘要
2、明發(fā)公司委托人與薛惠玶互相出具《承諾書》，明確案涉國有土地使用權(quán)出讓/受讓意向及價(jià)格。
4、虞軍代表陸阿生與明發(fā)公司法定代表人陳建華簽訂《協(xié)議書》，并將明恒公司100%股權(quán)變更登記至陸阿生名下。后邊界公司與陸阿生簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，明恒公司股東由明發(fā)公司變更為邊界公司。
5、薛惠玶以陸阿生與邊界公司《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效為由向陸阿生主張股權(quán)回轉(zhuǎn)，江蘇省高級人民法院一審對前述請求未予支持，最高人民法院二審維持一審該判項(xiàng)。
爭議焦點(diǎn)
法院認(rèn)為
公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與作為公司資產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，現(xiàn)行法律并無效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的。薛惠玶的該項(xiàng)主張無法律依據(jù)，本院不予支持。
案例索引
相關(guān)法條
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
實(shí)務(wù)分析
隨著開發(fā)商拿地成本的攀升，房企間合作開發(fā)早已成為地產(chǎn)行業(yè)的慣常操作，主要合作模式包括以土地入股成立新項(xiàng)目公司和在原有項(xiàng)目公司基礎(chǔ)上增資擴(kuò)股的合作模式。國土資源局曾有答復(fù)意見，認(rèn)為以土地使用權(quán)作價(jià)出資系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，亦應(yīng)滿足《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于“完成開發(fā)投資總額25%”才能轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，對不滿足該規(guī)定條件的產(chǎn)權(quán)變更申請一般不予受理。
本文所引案例中，明發(fā)公司在未對案涉地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行任何開發(fā)的情況下，即全部出讓其持有的對項(xiàng)目公司股權(quán)，結(jié)合該案件中的其他證據(jù)，可以認(rèn)定該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的即在于完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。從本文所引案例中的觀點(diǎn)來看，最高院并未否認(rèn)這種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。其理論基礎(chǔ)在于，公司人格獨(dú)立于公司股東，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種對于包括財(cái)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的綜合權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，與公司特定財(cái)產(chǎn)的讓與并不具有直接對應(yīng)關(guān)系，故不宜否定本案陸阿生與邊界公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。
筆者認(rèn)為，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條的立法目的在于遏制炒地獲利的不當(dāng)經(jīng)營行為，在項(xiàng)目公司沒有其他大宗財(cái)產(chǎn)的情況下，應(yīng)對其股東出讓股權(quán)予以必要限制。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 最高院：法律未禁止房地產(chǎn)公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之目的！
