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作者:克而瑞研究中心
來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
房企的存貨規(guī)模能夠直觀反映出企業(yè)的土地投資、項目開竣工投入狀態(tài)。據CRIC監(jiān)測數據顯示,截至2020年全年,67家已發(fā)布年報的上市房企的存貨規(guī)模達到了11.1萬億元,較2019年增長16.1%,較2019年下降8.6個百分點,其中,TOP3房企存貨規(guī)模均超萬億元。此外,有37家存貨增速較上年下降,占比約55%。
房企存貨周轉天數持續(xù)縮短
2019年房企增長速度明顯放緩,市場整體去化承壓,行業(yè)視角回歸至去庫存。2020年,突遇新冠疫情,開工與施工進度被推遲,隨著經濟秩序逐漸恢復,下半年以來房企積極趕工,全年存貨周轉天數較2019年進一步縮短,平均存貨周轉月數為42個月(約3.5年),較上年下降1.8個月(約54天)。
圖:2017-2020年
平均存貨周轉月數及變動情況(單位:月)
2020年8月,三道紅線監(jiān)管新規(guī)出臺,房企關注重點轉向“控負債、降杠桿”,而“降存量、增營收”則成為房企轉變增長方式的直接表現。
值得注意的是,由于三道紅線出臺是在下半年,而且2020年底大部分房企實現減檔,但為了更好的表現存貨周轉變化,CRIC按照2020年中期數據來劃分房企“三道紅線”檔位,其中紅檔企業(yè)有14家(三項指標全部超紅線);橙檔企業(yè)有15家(兩項指標超紅線);黃檔企業(yè)有43家(只有一項指標超紅線);綠檔企業(yè)共8家(全部指標符合監(jiān)管層要求)。
橫向比較來看,2020年紅檔房企的周轉速度最慢,平均存貨周轉月數在55.7個月,綠檔房企周轉速度最快,周轉月數達到了36.3個月。自2019年以來各檔位都在著手去庫存,尤其是紅檔房企下降最多,2020年仍在持續(xù)加快周轉速度。綠檔房企本身周轉速度就較快,在新規(guī)頒布后行動敏銳,平均周轉月數下降了4.2個月;其次是紅檔房企,在2019年大幅加快周轉效率后,2020年持續(xù)提高周轉速度,平均存貨周轉月數較上年下降了3個月。
圖:2017-2020年
各檔平均存貨周轉月數及變動情況(單位:月)
數據來源:企業(yè)年報、CRIC
超半數房企存貨增速下降
截至2020年全年,67家樣本企業(yè)的存貨規(guī)模達到了11.1萬億元,較2019年增長16.1%,較2019年下降8.6個百分點。67家房企有37家存貨增速較上年下降,占比約55%。
從單個房企的存貨規(guī)模來看,2020年全年有29家房企存貨規(guī)模超過1000億元,較2019年下降3家。雖然上半年疫情帶來了較多的不確定性,房企多數開竣工受到一定影響,但下半年在融資環(huán)境收緊,“三道紅線”的政策壓力下,房企拿地普遍較為謹慎,且多數房企加速去化抓回款,雖然存貨規(guī)模仍然有所上升,但增速較2019年進一步收窄。
圖:樣本房企2017-2020年
存貨總量及存貨同比增速(單位:萬億元)
從企業(yè)角度而言,截至2020年底,存貨規(guī)模達到萬億的房企有三家,分別是恒大1.4萬億元、碧桂園1.1萬億元和萬科1萬億元,其中碧桂園和萬科是首次進入萬億行列。
雖然存貨規(guī)模仍在上升,但三家房企的存貨總量增速較上年亦有所下降,其中恒大增幅下降幅度最大,存貨增速同比下降了15個百分點,萬科也下降了7.8個百分點。從恒大表現來看,去年恒大著重控規(guī)模、降庫存,尤其是營銷方面從2月的線上售樓處營銷活動開始集團層面營銷活動貫穿全年。
表:2018年-2020年
TOP3房企存貨規(guī)模(單位:萬億元)

現房存貨占比止降回升,去庫存壓力增加
雖然房企存貨規(guī)模有所下降,但同時同時房企的存貨管理也面臨著諸如現房庫存升高,存貨減值計提大幅上升等一系列的挑戰(zhàn)。
CRIC重點監(jiān)測的80家房企中,共有52家房企披露了2020年存貨明細,據統(tǒng)計52家重點監(jiān)測房企的現房庫存總量為9570億元,相比2019年上升了21.8%,增速明顯領先存貨總量增幅。企業(yè)現房庫存占比也由2019年的10.48%上升至2020年的11.00%,終結了持續(xù)4年的下降趨勢,首次回升。
雖然2020年有疫情影響,但是實際上下半年企業(yè)施工竣工已經完全恢復,也有不少企業(yè)通過趕工降低甚至消除了疫情帶來的影響,因此企業(yè)的現房庫存反彈值得重視,企業(yè)的去庫存壓力再度回升。
表:52家樣本房企已竣工存貨占比
數據來源:企業(yè)年報、CRIC整理
除了現房庫存積壓之外,市場分化,調控趨嚴,房企存貨跌價準備大幅增加。
據CRIC監(jiān)測,2020年12家企業(yè)計提的存貨跌價損失同比增長超過一倍,中國金茂、金融街在年內計提了比較大額的存貨減值,拖累了企業(yè)盈利;而招商蛇口則連續(xù)兩年計提超過20億元的存貨減值,萬科、新城、信達等2020年計提存貨減值金額都有明顯上升。
表:樣本房企2019、2020年存貨跌價損失及
存貨跌價準備/存貨賬面價值情況

數據來源:企業(yè)年報、CRIC整理
之所以出現上述問題,我們認為有兩方面原因,一是早期高價拿地遇到限價等調控措施,銷售價格不及預期導致最終虧損;二是市場進入下行區(qū)間,企業(yè)降價跑量導致銷售價格不及預期。因此,存貨的計提不僅使當期利潤受到很大影響,也能代表一種盈利能力趨勢,若企業(yè)計提存貨減值持續(xù)維持高位或連續(xù)增多,則意味著企業(yè)投資策略出現一定的問題,項目盈利能力較差。
目前來看,房企整體庫存風險可控,除了從內部管控上提升存貨管理之外,在土地投資時也需要謹慎選擇城市。
在未來投資時需要關注城市發(fā)展的不均衡和一城一策的管控體系造成的城市市場分化問題。一些熱點城市持續(xù)供不應求,土地價格高漲,而部分二線和三四線城市庫存持續(xù)積壓,去化周期已經超過3年。預計這種分化效應將持續(xù)加強,企業(yè)在投資是要規(guī)模那種缺乏基本面支撐的三四線城市,例如洛陽、北海、日照等中部內陸城市,人口凈流出,市場購買力匱乏,庫存壓力將持續(xù)增大。
審慎投資的同時,做好成本測算,不盲目追求熱點,有效減少存貨減值。尤其是“兩集中”下22城土地市場競爭將進一步加劇,房企在投資拿地時需做好成本測算,不要盲目追求熱點城市,確保項目的盈利空間充足,避免由于存貨減值造成盈利受損。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。
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