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百城庫存降至11個月以下,一線城市降幅超4成

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2021-08-04 10:26 1479 0 0
一線韌性較強,狹義庫存同環(huán)比齊降;二線狹義庫存同比漲幅居首,其中近六成共17個二線城市5月庫存同比上漲,銀川、哈爾濱、??诘瘸鞘袔齑鏉q幅超50%以上。

作者:克而瑞研究中心

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

房地產市場熱度延續(xù),但受房企推盤量大幅回落影響,供應端呈現(xiàn)低迷態(tài)勢,5月29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比微降,百強房企業(yè)績增速進一步放緩。

供不應求背景下,狹義庫存延續(xù)小幅微降態(tài)勢,5月繼續(xù)下降至5.7億平方米,廣義庫存持穩(wěn)在37億平方米,良好的成交表現(xiàn)促使去化周期降至10.79個月。從城市角度而言,超7成城市庫存回落,重點29城商品住宅庫存消化周期進一步縮短,比如,福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8。

各能級城市依舊呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢。一線韌性較強,狹義庫存同環(huán)比齊降;二線狹義庫存同比漲幅居首,其中近六成共17個二線城市5月庫存同比上漲,銀川、哈爾濱、??诘瘸鞘袔齑鏉q幅超50%以上;而三線城市廣義庫存增幅顯著高于百城平均。

商品房待售面積連續(xù)3個月回落

房地產市場整體庫存延續(xù)回落態(tài)勢,其中5月庫存已低于去年同期。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,5月末,商品房待售面積51026萬平方米,比4月末減少410萬平方米。其中,住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房待售面積全部減少。 

具體而言,得益于市場成交火熱,供不應求帶動整體庫存回落,住宅待售面積降幅顯著,較4月減少399萬平方米,辦公、商業(yè)待售面積降幅有限,5月較4月下降均不超20萬平方米,整體去化壓力依舊較大。

圖:全國商品房各類物業(yè)累積待售面積(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

狹義庫存微降,三四線廣義庫存增幅超百城平均

2021年開年以來,狹義庫存除2月顯著跳減之外,一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。 

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬平方米,環(huán)比微降1%,同比增長2%。主要是由于傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季已過,5月房企推盤積極性走弱,成交熱度卻持續(xù)走高,成交量略高于供應量,導致狹義庫存小幅微降。 

具體來看,一線城市中深圳最值得關注,居民購房需求持續(xù)高漲,成交熱度有增無減,庫存量環(huán)比持續(xù)回落,供求比僅為0.78。二線城市中庫存總量TOP3沈陽、青島、太原5月末狹義庫存總量均超2000萬平方米,庫存同比上漲城市占比達6成,銀川、哈爾濱、??诘葷q幅均超50%。在13個庫存下降的城市中,南昌、貴陽、合肥跌幅超35%,降幅顯著。

圖:2021年5月末商品住宅庫存量TOP20城市情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

盡管狹義庫存小幅微降,但受首輪集中供地成交影響,土地成交規(guī)模較上月大幅增長,未開工地塊總量上升,使得5月百城廣義庫存小幅微增,2021年5月末達376152萬平方米,環(huán)比微增1%,同比上漲7%。 

一線城市中,上海、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降,去庫存效果顯著,北京廣義庫存則迎來階段性上行,主要是北京首場集中土拍所致,成交面積高達341萬平方米,以此帶動未開工地塊量穩(wěn)步上升。而二線顯著高于去年同期,同比漲幅基本在6%-9%左右,三四線城市同比增幅更是高于百城平均。 

值得注意的是,相較于去年同期,5月百城庫存漲多跌少,不同城市分化持續(xù)加劇。 

以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著增加,漲幅超20%,潛在庫存風險依舊較大。鎮(zhèn)江、河源、蕪湖、珠海、溫州等部分東部沿海城市同比漲幅皆超3成,同樣面臨潛在庫存風險。而合肥、晉江等城市廣義庫存量穩(wěn)步回落,跌幅均超45%,目前的庫存風險不大。

圖:2021年5月末商品住宅

廣義庫存量TOP20城市情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

庫存消化周期下跌至10.8個月

在狹義庫存微降,成交熱度延續(xù)的雙重作用下,5月百城商品住宅去化周期穩(wěn)中有降,由2021年4月末的12.34個月降至10.79個月,顯著低于2020年同期水平,其中一線城市領降,降幅超4成。 

不同能級城市去化周期均保持降勢。一二線去化周期與百城庫存去化周期基本重合,持穩(wěn)在10個月左右,整體庫存風險基本可控;三四線降至11.99個月,略高于百城平均。

圖:百城2019年以來商品住宅庫存量去化周期變動情況(月)

備注:2021年5月商品住宅庫存去化周期=2021年5月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

具體來看,一線城市中除北京去化周期在1年以上,上海、廣州、深圳均在10個月以下,庫存風險相對較小。值得關注的是廣州,去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落,去化周期穩(wěn)步降至8.67個月,房企推盤節(jié)奏放緩,以及居民購房熱情雖有回落,但總體仍延續(xù)供不應求行情。

30個二線城市多數(shù)去化周期在12個月以內,僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年。從變化情況來看,商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少,杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言顯著回調,沈陽、哈爾濱等弱二線城市,消化周期均在30個月以上且同環(huán)比齊增,整體庫存風險依舊較大。 

三四線城市“去庫存”好于預期,同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少。庫存下降的城市以東南沿海三四線為主,蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下,庫存見底。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上,庫存風險逐漸加大。

圖:2021年5月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況(單位:月)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

從6月市場熱度來看,預計狹義庫存或將延續(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢,跌幅預期在5%以內。 

隨著房企年中沖刺季臨近,供貨力度預期顯著回升,成交有望實現(xiàn)較大提升,部分下行周期比較明顯的中西部三四線城市,部分房企為回籠資金,將以降價折扣方式加大促銷力度,成交曾都預期會略高于供應,因此將拉動狹義庫存下行,去化周期大概率維持在10-12個月左右。 

而隨著核心城市集中土拍收尾,房企資金投入或轉向其他有潛力城市,土地購置面積預計將迎來大幅回升,再加上“三條紅線”下房企資金承壓,新開工熱情或將走弱,因此,廣義庫存大概率將高位企穩(wěn)。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經(jīng)資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 百城庫存降至11個月以下,一線城市降幅超4成

丁祖昱評樓市

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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