2021年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降，較2020年同比也下降36.2%。下半年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月業(yè)績(jī)同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)22.8%和12.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍诩铀俜啪彙?nbsp;

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，39家典型上市房企中，34家企業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。單月業(yè)績(jī)方面，9月房企表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，18家房企單月同環(huán)比雙降。近半數(shù)房企同比降幅超30%，僅綠城中國(guó)、陽(yáng)光城和榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，分別為28.3%、11.3%、8.1%。值得注意的是，陽(yáng)光城9月單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)209.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)9.9%，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

我們認(rèn)為，隨著融資“三道紅線”、投銷(xiāo)比管控等政策相繼出臺(tái)，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。四季度，房企需要加快開(kāi)發(fā)、保證貨量供應(yīng)，深化銷(xiāo)售渠道、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)和折扣力度，促進(jìn)銷(xiāo)售去化、加速現(xiàn)金回流。此外，未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷(xiāo)定投”轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售端也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。

02

22城第二輪集中供地9月集中開(kāi)拍，受此影響9月30家重點(diǎn)房企投資力度上升，但相比今年月均拿地規(guī)模有限。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為1253萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.4%；新增土地成交價(jià)格1141億元，環(huán)比上升23.5%，但是相比今年以來(lái)的月均投資規(guī)模，9月拿地規(guī)模仍然十分有限。平均樓板價(jià)9107元/平方米，與上月相比上升16%。均價(jià)上升主要由于多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行第二輪集中土拍，成交集中在一二線城市拉高平均樓板價(jià)。 

受集中供地影響，一二線城市成本月投資主力，但溢價(jià)率走低。整體來(lái)看，30家典型房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中，一二線城市占比較高，占拿地金額占比達(dá)70%，其中青島、南京、合肥居前三，深圳隨后，但由于受到土拍規(guī)則限制等影響，加上房企拿地積極性有所降低，溢價(jià)率較上輪集中供地也在走低。區(qū)域分布方面，30家典型房企中投資40%位于長(zhǎng)三角，南京拔得頭籌；其次為環(huán)渤海，投資額占比26%，主要由于青島、天津等地集中供地。 

對(duì)比5月第一輪集中供地，本次已供地城市中30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企整體拿地力度相對(duì)放緩。本輪集中供地中，不少城市集中出讓地塊拿地門(mén)檻均有所提升，綜觀已拍城市表現(xiàn)，土地流拍和臨時(shí)撤牌將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)，這也意味著當(dāng)前市場(chǎng)降溫預(yù)期已經(jīng)形成，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控效果顯現(xiàn)。從成交規(guī)模來(lái)看，2021年全年全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模也將較2020年有所回落。展望未來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，央企、國(guó)企在接下來(lái)也仍是集中土拍拿地主力，行業(yè)格局有望進(jìn)一步改變。

03

融資總量：2021年9月100家典型房企的融資總量為851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量維持不到千億元，持續(xù)走低。自2020年11月份以來(lái)，房企的單月融資連續(xù)11個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降，而由于房企積極降杠桿，融資方面“量出為入”甚至用自有資金進(jìn)行債務(wù)償還，單月低融資量或?qū)⒊掷m(xù)成為常態(tài)。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資426.23億元，環(huán)比下降14.9%，同比下降50.1%；境外債權(quán)融資328.46億元，環(huán)比上升112.8%，同比上升18.9%，隨著近期境內(nèi)房地產(chǎn)動(dòng)蕩預(yù)期見(jiàn)底，境外融資買(mǎi)賣(mài)有所恢復(fù)；本月資產(chǎn)證券化融資96.53億元，環(huán)比下降47.9%，同比下降43.3%。 

融資成本：2021年截至9月100家典型房企新增債券類(lèi)1融資成本5.37%，較2020年下降0.70個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.89%，下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.18%，較2020年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，9月房企融資成本5.55%，環(huán)比上升0.61個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本7.32%，環(huán)比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)維持高位；境內(nèi)融資成本3.49%，環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)。房企融資利率在2.65%-12.50%間，境內(nèi)發(fā)行債券有旭輝、遠(yuǎn)洋、越秀等企業(yè)發(fā)行，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的企業(yè)多家企業(yè)的債券發(fā)行融資成本達(dá)12.50%，企業(yè)融資持續(xù)分化。

企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為招商蛇口，融資總量約85.70億元，主要是為發(fā)行了合計(jì)30億元的超短融和為多家子公司進(jìn)行了擔(dān)保；此外碧桂園發(fā)行了一筆78.30億港元的換股債券，融資量較高。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2021年1-9月平均額最大為T(mén)OP10房企，平均融資額342.2億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)融資總額同比上升，是唯一一個(gè)同比上升的梯隊(duì)；TOP31-50梯隊(duì)融資總額同比降幅最大，降幅達(dá)到42.34%。成本來(lái)看，4個(gè)梯隊(duì)均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊(duì)的融資成本最低，為4.26%，下降幅度為1.69pct，降幅最大。

04

9月以來(lái)，房企營(yíng)銷(xiāo)規(guī)模擴(kuò)大，集團(tuán)和區(qū)域?qū)用娴臓I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)普遍增多，部分城市甚至出現(xiàn)7折的“工抵房”。從市場(chǎng)來(lái)看，今年“金九”的市場(chǎng)行情未如期到來(lái)，行業(yè)下行壓力加劇。28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。其中，一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%、同比跌幅擴(kuò)至23%，近8成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。

9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式仍然以造節(jié)為主，折扣力度出現(xiàn)松動(dòng)，主要體現(xiàn)在特價(jià)房、工抵房上。從營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)看，本月房企營(yíng)銷(xiāo)仍然以造節(jié)營(yíng)銷(xiāo)為主，龍湖、碧桂園以節(jié)日為名推出“金秋購(gòu)房節(jié)”，中海以日期為名，推出“99海購(gòu)節(jié)”，新城則以企業(yè)支持的公益活動(dòng)為名推出“新城福栗節(jié)”。優(yōu)惠讓利上也比較一致，主要是優(yōu)惠券和特價(jià)房?jī)煞N方式。不過(guò)需要關(guān)注的是，本月桂林和青島出現(xiàn)了扣力度較大的“工抵房”特價(jià)房源，惠州也出現(xiàn)了零首付、購(gòu)房返現(xiàn)等現(xiàn)象，壓力之下企業(yè)折扣出現(xiàn)松動(dòng)。 

展望四季度，我們認(rèn)為企業(yè)仍將維持積極的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，部分壓力較大樓盤(pán)或者城市仍會(huì)嘗試擴(kuò)大折扣。在濃厚的觀望情緒之下，9月成交不及預(yù)期，部分城市成交量更是下滑明顯，針對(duì)這些城市或者部分滯銷(xiāo)樓盤(pán)已經(jīng)有企業(yè)嘗試通過(guò)特價(jià)房、工抵房等手段擴(kuò)大折扣快速去化。但是根據(jù)CRIC的監(jiān)測(cè)，包括沈陽(yáng)、昆明、株洲、張家口等城市在內(nèi)，紛紛落地了“限跌令”政策，對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)生了限制，因此展望后市，我們認(rèn)為企業(yè)仍將積極營(yíng)銷(xiāo)，但讓利舉措的制定既要考慮去化效果，又要兼顧“限跌”政策和利潤(rùn)空間，對(duì)企業(yè)提出了不小的考驗(yàn)。

05

9月，受上月年中業(yè)績(jī)發(fā)布余波的持續(xù)影響發(fā)酵，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較上月明顯上升，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，企業(yè)高層變動(dòng)頻率明顯較前兩月有所提升。

9月15日，據(jù)媒體消息，鄂大鵬不再擔(dān)任萬(wàn)科地產(chǎn)冀北公司首席合伙人、總經(jīng)理，不再擔(dān)任北京區(qū)域BG合伙人，任命張大赫為冀北公司首席合伙人、總經(jīng)理。此前，萬(wàn)科對(duì)區(qū)域劃分進(jìn)行調(diào)整，將原有的五個(gè)區(qū)域調(diào)整為七個(gè)，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。北京區(qū)域包括北京、天津、河北、山西、山東，首席合伙人為原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰。

9月21日，佳兆業(yè)健康集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，郭曉欣已獲委任為公司執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁。資料顯示，郭曉欣，23歲，擁有投資銀行、證券交易、人力資源及財(cái)務(wù)管理的經(jīng)驗(yàn)。于2020年畢業(yè)于英國(guó)杜倫大學(xué)，獲得金融及會(huì)計(jì)學(xué)士學(xué)位，現(xiàn)正修讀倫敦大學(xué)學(xué)院的繁榮、創(chuàng)新及創(chuàng)業(yè)的理學(xué)碩士學(xué)位。郭曉欣為佳兆業(yè)健康執(zhí)行董事郭英成的女兒以及公司執(zhí)行董事郭灝麗的姐姐。

06

本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)和酒店板塊。物業(yè)管理方面，相比之前爭(zhēng)相上市的局面，近期市場(chǎng)收并購(gòu)動(dòng)作頻繁。商業(yè)地產(chǎn)則維持了近兩月的熱度，新城和寶龍的商業(yè)項(xiàng)目接連簽約，瑞安新天地分拆上市也提上日程。除此之外，萬(wàn)達(dá)酒店與融創(chuàng)正式訂立終止酒店管理協(xié)議，前者獲1.3億補(bǔ)償。

碧桂園服務(wù)接連大額收購(gòu)，物管行業(yè)迎來(lái)整合潮。9月28日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以不高于33億元的總代價(jià)收購(gòu)彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。這一收購(gòu)距其斥資百億收購(gòu)富力物業(yè)旗下的核心資產(chǎn)僅有8天時(shí)間。此外，龍湖智慧服務(wù)向九龍倉(cāng)集團(tuán)收購(gòu)其旗下中國(guó)內(nèi)地部分物管企業(yè)100%股權(quán)。當(dāng)前物業(yè)收購(gòu)案頻繁出現(xiàn)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)洗牌引發(fā)物業(yè)重整，部分房企選擇通過(guò)出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)過(guò)渡，與此同時(shí)，IPO或不再是物企的唯一路徑。

商業(yè)綜合體接連簽約，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。9月6日，新城控股再湖南簽約了2個(gè)投資項(xiàng)目，包括長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)、瀏陽(yáng)市兩座吾悅廣場(chǎng)，總投資額分別為30億和85億。意味著未來(lái)新城控股將在長(zhǎng)沙擁有6座吾悅廣場(chǎng)。9月8日，福州福清市“寶龍廣場(chǎng)”城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)行簽約儀式，擬投資100億元。據(jù)悉，這是繼福州寶龍城市廣場(chǎng)、永泰寶龍廣場(chǎng)后的福州第3座寶龍廣場(chǎng)。我們認(rèn)為，房企在商業(yè)項(xiàng)目已布局城市再擴(kuò)張，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。但也要控制規(guī)模和數(shù)量，避免出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。